Η ζήτηση για τα «έξυπνα κτίρια» θα ωθήσει τις εταιρείες estate να ψηφιοποιήσουν τα φυσικά περιουσιακά τους στοιχεία.

Η ραγδαία και συνεχόμενη εξέλιξη της τεχνολογίας αναμένεται να δημιουργήσει πληθώρα ευκαιριών και σημαντικών προκλήσεων για τη βιομηχανία των ακινήτων, καθώς η δυνατότητα συλλογής και επεξεργασίας δεδομένων, μέσω της τεχνολογίας, θα ευνοήσει τη βελτίωση των επιδόσεων των επιχειρήσεων και την αύξηση της κερδοφορίας τους. Αυτό αναφέρεται στο «Real Estate Report» που δημοσιεύτηκε για ακόμα μια χρονιά από την Deloitte.

Ο Χρήστος Κοσμάς, Real Estate Leading Partner της Deloitte Ελλάδος, επισημαίνει: «Είναι αλήθεια πως μετά από μια αρκετά δύσκολη και παρατεταμένη περίοδο ύφεσης, η ελληνική οικονομία παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης, γεγονός που βιώνουμε και μέσω της καθημερινής δραστηριότητάς μας στον κλάδο του Real Estate.

Η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα ανακάμπτει παρουσιάζοντας σημαντικές ευκαιρίες για επενδύσεις, κάτι που φαίνεται από την έντονη κινητικότητα ξένων επενδυτών σε ακίνητα και τουρισμό από το 2014».

Σύμφωνα με τα ευρήματα του «Real Estate Report», δεδομένης της ραγδαίας εξέλιξης της τεχνολογίας, η αγορά ακινήτων μπορεί πλέον να εκμεταλλευτεί τον τεράστιο όγκο πληροφοριών που παράγεται από τα κτίρια. Η συλλογή και επεξεργασία των δεδομένων αυτών μπορεί να παρέχει στους ενδιαφερόμενους της αγοράς (επενδυτές, διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, διαχειριστές ακινήτων και ενοικιαστές) ένα σημαντικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, εφόσον το χρησιμοποιήσουν αποτελεσματικά για την ανάπτυξη υπηρεσιών, δεδομένων και νέων επιχειρηματικών μοντέλων, που θα εστιάζουν στις συγκεκριμένες ανάγκες των χρηστών, των ιδιοκτητών ή στο ίδιο το ακίνητο.

Παράλληλα, σύμφωνα με την έκθεση, οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων θα πρέπει να διαχειριστούν τη σχετικά πρόσφατη εμφάνιση νέων εταιρειών τεχνολογίας ακινήτων, γνωστών ως «proptechs». Ταυτόχρονα, η έκθεση της Deloitte προβλέπει ότι η ευρεία ανάπτυξη των «έξυπνων κτιρίων» θα ωθήσει τις εταιρείες ακινήτων να ψηφιοποιήσουν τα φυσικά περιουσιακά τους στοιχεία. Τα πιθανά πλεονεκτήματα αυτής της εξέλιξης αφορούν μεταξύ άλλων την ικανότητα κεντρικής διαχείρισης κτιρίων, τη μείωση του κόστους διαχείρισης, την απόκτηση πληροφοριών σε πραγματικό χρόνο, καθώς και τη δημιουργία επιπλέον υπηρεσιών και ευνοϊκών συνθηκών που θα βελτιώσουν την εμπειρία του πελάτη.

Προσωπικά δεδομένα

Από την άλλη πλευρά, η ραγδαία εξέλιξη της τεχνολογίας, που όπως φαίνεται αναμένεται να ανασχηματίσει το επιχειρηματικό μοντέλο της αγοράς εμπορικών ακινήτων, εγκυμονεί κινδύνους και σημαντικές προκλήσεις. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της Deloitte, σε πρώτο επίπεδο, οι ιδιοκτήτες και οι φορείς εκμετάλλευσης ακινήτων καλούνται να αντιμετωπίσουν τις νέες μορφές προκλήσεων, συμπεριλαμβανομένης της προστασίας πληροφοριών στον κυβερνοχώρο και των προσωπικών δεδομένων. Σε δεύτερο επίπεδο, με τα σύγχρονα κτίρια να εξαρτώνται όλο και περισσότερο από την τεχνολογία και να γίνονται ολοένα και πιο διασυνδεδεμένα, εγείρονται διάφορα ερωτήματα σε σχέση με την ασφάλεια που έχουν απέναντι στους κινδύνους του κυβερνοχώρου.

Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος

Ενάντια σε κάθε πρόβλεψη, τα τελευταία χρόνια, τα βιομηχανικά ακίνητα (βιομηχανικές αποθήκες και κέντρα διανομής) αναδείχθηκαν στα πιο περιζήτητα περιουσιακά στοιχεία μεταξύ των εμπορικών ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση της Deloitte, αυτό συμβαίνει κυρίως χάρη στην ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, γεγονός που έχει αυξήσει σημαντικά τα έσοδα από ενοικιάσεις και αποδόσεις έναντι άλλων εμπορικών ακινήτων.

Επιπλέον, παρατηρείται μία ακόμα καθοριστική αλλαγή στον κλάδο των ακινήτων παγκοσμίως. Οι κυβερνήσεις, οι εταιρείες και οι ΜΚΟ έχουν δεσμευτεί να ελαχιστοποιήσουν τη χρήση πρώτων υλών στην κατασκευή ακινήτων, με στόχο την ενίσχυση της κυκλικής οικονομίας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Ολλανδία, στην οποία συμφωνήθηκε ότι μέχρι το 2030 πρέπει να επιτευχθεί μείωση κατά 50% της χρήσης πρώτων υλών.

Γενικά για την Ηλεκτρονική Πολεοδομία

Η Ηλεκτρονική Πολεοδομία είναι μια μελέτη του Τάκη Ζενέτου που αφορά στην πόλη του μέλλοντος και δημοσιεύτηκε το 1962. Σε αυτήν, ο Ζενέτος αναγνωρίζει τα προβλήματα των ελληνικών πόλεων της περιόδου 1952-1962 και προβλέπει τα προβλήματα του μέλλοντος. Έτσι, προτείνει μια πολεοδομική θεωρία για την εξάλειψή τους μέσω της χρήσης των σύγχρονων τεχνολογιών.

Τα προβλήματα που αναγνωρίζει εντοπίζονται στην σύνδεση της παραγωγικής διαδικασίας με την ανάπτυξη της πόλης. Αυτή η σύνδεση έχει ως συνέπεια τη δημιουργία ενός τεράστιου κέντρου που συγκεντρώνει όλες τις υπηρεσίες και εκτοπίζει τις κατοικίες στα προάστια, την κυκλοφοριακή συμφόρηση, την σπατάλη ενέργειας και χρόνου στις μετακινήσεις και την περαιτέρω αύξηση της αποξένωσης στις πόλεις. Παρατηρεί ακόμη, πώς η δημιουργία προαστίων επιδρά αρνητικά στο φυσικό τοπίο, ενώ ταυτόχρονα δεν εξυπηρετεί τις κοινωνικές ανάγκες των κατοίκων. Τέλος, υποστηρίζει πως αυτά τα προβλήματα υπάρχουν σε όσες πόλεις σχεδιάζονται, έχοντας στο επίκεντρο την παραγωγική διαδικασία.¹

Πηγή εικόνας: www.teetkm.gr/takis-zenetos

Η στρατηγική της Ηλεκτρονικής Πολεοδομίας

Η Ηλεκτρονική Πολεοδομία προσπαθεί να λύσει τα παραπάνω προβλήματα με τη χρήση τεχνολογίας τόσο στις υπηρεσίες, όσο και στη διαδικασία παραγωγής και κατανάλωσης, με την αυτοματοποίηση, την τηλε-εργασία, την τηλε-εξυπηρέτηση, την τηλε-εκπαίδευση, τις τηλε-διασκέψεις, τη διάσωση του φυσικού περιβάλλοντος και την αύξηση των κοινωνικών συναναστροφών στο πλαίσιο της πόλης.² Παράλληλα, προβλέπει τη μεταβατική περίοδο που θα διανύσει η κοινωνία μέχρι να εγκατασταθεί πλήρως η νέα πραγματικότητα. Κατά την περίοδο αυτή οι λειτουργίες των κέντρων μεταφέρονται στην περιφέρεια και οι περιφερειακές λειτουργίες στην επαρχία. Επιπλέον, τα μέσα μεταφορών οργανώνονται με ένα αυστηρό σύστημα που οδηγεί σταδιακά στην εγκατάλειψή τους, ενώ προβλέπεται μια οικονομική ύφεση πριν την δυναμική ανάκαμψη.

Πηγή εικόνας: www.clickatlife.gr/citylife/story/103712

Ο σχεδιασμός των στοιχείων της νέας πόλης

Διαχωρίζονται λοιπόν πέντε βασικές καθημερινές δραστηριότητες και σχεδιάζεται ο τρόπος με τον οποίο θα στεγάζονται.³ Αυτές είναι:

• η τηλε-εργασία, για την οποία σχεδιάζεται ένας σπονδυλωτός και εύκαμπτος φορέας του σώματος καθώς και ένα περίβλημα που αναρτάται στην οροφή,
• η σωματική άσκηση, για την οποία διαμορφώνονται αθλητικές εγκαταστάσεις στο επίπεδο του εδάφους και παράλληλα τοποθετούνται οι υπηρεσίες σε «ακτίνα πεζού»,⁴
• το τρίπτυχο ανάπαυσης, σεξουαλικής ζωής και «στιγμιαίου ύπνου», που καλύπτεται μέσω της περιοδικής εκμετάλλευσης ενός μεταβλητού επίπλου για ανάπαυση,
• η κατανάλωση προϊόντων και η μέριμνα για τα απορρίμματα, για τα οποία σχεδιάζονται αγωγοί⁵ που προμηθεύουν τον άνθρωπο με τρόφιμα,⁶
• οι κοινωνικές επαφές, οι οποίες λόγω του επιπλέον ελεύθερου χρόνου γίνονται σε εξωτερικούς δημόσιους χώρους, αλλά και μέσω μιας γιγαντοοθόνης-τοίχου που θα επιτρέπει την επαφή με άτομα από όλον τον κόσμο  και τη γνωριμία με νέους τόπους.⁷

Πηγή εικόνας: “Τάκης Χ. Ζενέτος, 1926-1977”, εκδ. Αρχιτεκτονικών Θεμάτων, Αθήνα, 1978

Η έρευνα για τη δυνατότητα υλοποίησης: Υλικά και Τεχνικές

Για την υλοποίηση της μελέτης προτείνονται ελαφριές κατασκευές με εφελκυόμενα μέλη, κινητά και επαναχρησιμοποιούμενα και η χρήση καλωδίων σε τάση για τον σχηματισμό ενός δικτύου-ιστού στο χώρο. Τέλος, ύστερα από εκτενή μελέτη των τεχνολογικών εξελίξεων της εποχής, καθώς και κάποιων πειραματικών εφαρμογών τους, πιστοποιείται η ύπαρξη των απαραίτητων τεχνολογικών υποδομών για την εφαρμογή της πρότασης.⁸

Πηγή εικόνας: www.greekarchitects.gr/images/news/sarigiannis.2014.01.56.jpg

Η σημασία της πρότασης του Ζενέτου

Συμπεραίνουμε λοιπόν, πως αν και το όραμα του Τάκη Ζενέτου δεν υλοποιήθηκε ποτέ, η έρευνά του όχι μόνο προσέθεσε μια νέα επιστημονική ματιά στο θέμα των τεχνολογικών εξελίξεων και της χρήσης τους, αλλά έθεσε και τις βάσεις για παραπάνω προτάσεις επί του θέματος.

Αν θέλαμε να αξιολογήσουμε την Ηλεκτρονική Πολεοδομία, θα λέγαμε πως σαν πρόταση όρισε πολύ ξεκάθαρα τα προβλήματα της εποχής της και με ώριμες κινήσεις θέλησε να τα επιλύσει. Αυτό επιτεύχθηκε με τη λεπτομερή πρόβλεψη των μερών που απαρτίζουν την πόλη του μέλλοντος, αλλά και με την παράθεση εκείνων των στοιχείων έρευνας που αποδεικνύουν την ύπαρξη της απαραίτητης τεχνολογίας που απαιτείται για την υλοποίησή της.

Γιατί όμως δεν πραγματοποιήθηκε το όραμα του Ζενέτου;

Δεν μπορούμε να γνωρίζουμε με σιγουριά, όμως εικάζουμε πως προκειμένου να πραγματοποιηθεί ένα έργο τέτοιας έκτασης και έντασης, πρέπει να υπάρξει διάθεση χρηματοδότησης, αλλά και μια κοινωνία που θα δεχτεί αυτή τη ριζική αλλαγή της καθημερινότητας. Επιπλέον, θεωρούμε πως στην αδυναμία εφαρμογής της, έπαιξε ρόλο η έλλειψη λεπτομερειών μικρής κλίμακας που θα αποσαφήνιζαν τον τρόπο λειτουργίας των μηχανημάτων και των δικτύων. Τέλος, η απουσία ενός τόπου όπου θα μπορούσε να οικοδομηθεί η πόλη των δικτύων, αποτελεί έναν ακόμη λόγο που αυτό το όραμα παρέμεινε στη θεωρία της Πολεοδομίας.