Το 2020 προβλέπεται να είναι η χρονιά του ακινήτου για τον Έλληνα φορολογούμενο κι αυτό γιατί ολοκληρώνεται σιγά – σιγά η ηλεκτρονική καταγραφή των ακινήτων από τις υπηρεσίες του κράτους. Η δημιουργία μιας ηλεκτρονικής βάσης για τα ακίνητα με τη διασύνδεση του κτηματολογίου με το Ε9, τα πολεοδομικά στοιχεία από την ηλεκτρονική έκδοση των οικοδομικών αδειών, η ταυτότητα του κτιρίου, τα αρχεία των ηλεκτροδοτήσεων από τον ΔΕΔΔΗΕ και τα αρχεία όλων των αδειοδοτήσεων θα οδηγήσουν άμεσα στον πλήρη έλεγχο και τη λεπτομερή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας.

Η HellenicPROM·FileBank έχει σχεδιάσει για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων την καινοτόμο βάση δεδομένων Filebank μέσω της οποίας παρέχονται όλες οι απαιτούμενες διασταυρώσεις των στοιχείων ενός ακινήτου, καθώς επίσης προτάσεις αποκατάστασης λαθών ή παραλήψεων με στόχο την ορθή καταγραφή αυτού σε όλες τις υπηρεσίες του κράτους.

Η πολιτεία στο πλαίσιο αυτό δίνει μια τελευταία ευκαιρία στους πολίτες να τακτοποιήσουν όλες τις εκκρεμότητες που έχουν για τα ακίνητά τους, προκειμένου να γλιτώσουν πρόστιμα και επιπλέον φόρους.

• Ποιες προθεσμίες λήγουν άμεσα για δηλώσεις τετραγωνικών, αυθαιρέτων, δασικών χαρτών και κτηματολόγιο;

1. ΑΔΗΛΩΤΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΑ ΣΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ: Λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 η διόρθωση των «ξεχασμένων» τετραγωνικών στους Δήμους της χώρας.

2. ΑΔΗΛΩΤΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΑ ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ: Λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 η διόρθωση των τετραγωνικών στους Δήμους, τα οποία είναι αυθαίρετα και θα υπαχθούν μέχρι τέλος Σεπτεμβρίου στο νόμο περί αυθαιρέτων.

3. ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ ΕΞ ΟΛΟΚΛΗΡΟΥ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΜΕΓΑΛΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ: Λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου η υπαγωγή στο νόμο περί αυθαιρέτων των κτισμάτων που δεν έχουν οικοδομική άδεια καθώς και των κτισμάτων που έχουν σοβαρές και μεγάλες αυθαιρεσίες και ανήκουν στην κατηγορία 5 του ισχύοντος νόμου περί αυθαιρέτων.

4. ΔΗΛΩΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ ΜΕ ΝΟΜΙΜΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ ΕΝΤΟΣ ΔΑΣΙΚΩΝ ΕΚΤΑΣΕΩΝ: Ανάλογα με την Περιφερειακή Ενότητα λήγει στις 13 ή 14 ή 15 ή 18 Σεπτεμβρίου η δήλωση κτισμάτων που έχουν νόμιμη οικοδομική άδεια και βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων, προκειμένου να γίνει η αναθεώρηση του δασικού χάρτη και να εξαιρεθούν.

5. ΔΗΛΩΣΗ ΑΓΡΟΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΝΟΜΙΜΗ ΕΚΧΕΡΣΩΣΗ ΕΝΤΟΣ ΔΑΣΙΚΩΝ ΕΚΤΑΣΕΩΝ: Ανάλογα με την Περιφερειακή Ενότητα λήγει στις 13 ή 14 ή 15 ή 18 Σεπτεμβρίου η δήλωση αγροτικών ακινήτων που έχουν νόμιμη άδεια εκχέρσωσης με πράξεις της διοίκησης, ώστε να αναμορφωθούν οι δασικοί χάρτες που θα χρησιμοποιεί από το 2021 ο ΟΠΕΚΕΠΕ για τις επιδοτήσεις.

6. ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ: Λήγει τέλος Οκτωβρίου η άτυπη παράταση που έδωσε η κυβέρνηση για τις εκπρόθεσμες δηλώσεις κτηματολογίου χωρίς πρόστιμα.

Το 2020 προβλέπεται να είναι η χρονιά του ακινήτου για τον Έλληνα φορολογούμενο κι αυτό γιατί ολοκληρώνεται σιγά – σιγά η ηλεκτρονική καταγραφή των ακινήτων από τις υπηρεσίες του κράτους. Η δημιουργία μιας ηλεκτρονικής βάσης για τα ακίνητα με τη διασύνδεση του κτηματολογίου με το Ε9, τα πολεοδομικά στοιχεία από την ηλεκτρονική έκδοση των οικοδομικών αδειών, η ταυτότητα του κτιρίου, τα αρχεία των ηλεκτροδοτήσεων από τον ΔΕΔΔΗΕ και τα αρχεία όλων των αδειοδοτήσεων θα οδηγήσουν άμεσα στον πλήρη έλεγχο και τη λεπτομερή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας.

Η HellenicPROM·FileBank έχει σχεδιάσει για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων την καινοτόμο βάση δεδομένων Filebank μέσω της οποίας παρέχονται όλες οι απαιτούμενες διασταυρώσεις των στοιχείων ενός ακινήτου, καθώς επίσης προτάσεις αποκατάστασης λαθών ή παραλήψεων με στόχο την ορθή καταγραφή αυτού σε όλες τις υπηρεσίες του κράτους.

Η πολιτεία στο πλαίσιο αυτό δίνει μια τελευταία ευκαιρία στους πολίτες να τακτοποιήσουν όλες τις εκκρεμότητες που έχουν για τα ακίνητά τους, προκειμένου να γλιτώσουν πρόστιμα και επιπλέον φόρους.

• Ποια βήματα πρέπει να ακολουθήσω για να καταγραφεί σωστά το ακίνητό μου;

1ον Εκμεταλλευόμαστε την σιωπηρή παράταση που έδωσε η κυβέρνηση και δηλώνουμε μέχρι τέλους Δεκεμβρίου του 2019 τα ακίνητά μας στο Κτηματολόγιο, χωρίς πρόστιμα.

2ον Κάνουμε σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα για τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια, για τα οποία δεν υπάρχει ακριβή μέτρηση στα συμβόλαια μας, αλλά γράφονται «περίπου» και δηλώνουμε το σωστό εμβαδό της έκτασης στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο.

3ον Ελέγχουμε και διορθώνουμε τα τετραγωνικά μέτρα της οικοδομής που δηλώνουμε στο Ε9 και στη ΔΕΗ, ώστε να ταυτίζονται με τα τετραγωνικά που αναγράφονται στο έντυπο της οικοδομικής άδειας και στο Κτηματολόγιο.

4ον Εντοπίζουμε τα αγροτεμάχια που δεν έχουν τίτλους ιδιοκτησίας, αλλά δηλώνονται στο Ε9, και ελέγχουμε αν φαίνονται ως δασικά στον δασικό χάρτη.

5ον Δηλώνουμε και τακτοποιούμε τα αυθαίρετά μας μέχρι 31 Ιουνίου 2020 και κάνουμε χρήση των ευνοϊκών ρυθμίσεων που ισχύουν μέχρι αυτή την ημερομηνία.

6ον Δηλώνουμε τα επιπλέον αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα των κτισμάτων στον Δήμο μέχρι τις 31 Μαρτίου του 2020, με απαλλαγή δημοτικών φόρων και τελών.

• Τι ακριβώς ισχύει με τις φοροαπαλλαγές για τα αυθαίρετα τετραγωνικά;

Σύμφωνα με πρόσφατη νομοθετική διάταξη που ψηφίστηκε στη Βουλή, παρέχεται το δικαίωμα σε κάθε ιδιοκτήτη κτίσματος ή οικοπέδου που δεν το έχει δηλωμένο στον οικείο Δήμο καθώς και σε κάθε ιδιοκτήτη που έχει δηλωμένο το ακίνητο του στο Δήμο με μικρότερο εμβαδόν από το πραγματικό, να υποβάλει δήλωση με διορθωμένο Ε9, με τα πλήρη και ορθά στοιχεία των επιφανειών όλων των ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων χωρίς την επιβολή προστίμων για το παρελθόν και χωρίς αναδρομικές χρεώσεις πολλών ετών, όπως προέβλεπε η σχετική νομοθεσία για την δήλωση τακτοποιημένων αυθαιρέτων.

Έτσι, όσοι προσέλθουν οικειοθελώς στους Δήμους μέχρι τις 31 Μαρτίου του 2020 και δηλώσουν τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα των κτισμάτων τους, δεν θα επιβαρυνθούν με αναδρομικές επιβαρύνσεις και δημοτικά τέλη για τη δεκαετία 2010 – 2019.

• Οι δημοτικές φοροαπαλλαγές ισχύουν μόνο για τις κατοικίες;

Όχι. Ισχύουν για όλες τις χρήσεις, όπως γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, τουριστικές εγκαταστάσεις, βιομηχανίες – βιοτεχνίες και γενικά κάθε κτίριο που έχει κύρια ή βοηθητική χρήση.

• Οι φοροαπαλλαγές αφορούν και στα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα;

Ναι. Η ρύθμιση αφορά και στην υποβολή – δήλωση αδήλωτων επιφανειών μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων, προκειμένου η απαλλαγή από τους δημοτικούς φόρους και τέλη να ισχύσει και για τα επιπλέον τετραγωνικά που θα δηλωθούν. Όμως για να ισχύσει η φοροαπαλλαγή θα πρέπει να δηλωθεί το κτίσμα ως μη ηλεκτροδοτούμενο στον Δήμο μέχρι τις 31-12-2019.

• Οι φοροαπαλλαγές εκτός από τον Δήμο αφορούν και στην Εφορία;

Όχι. Με τη διόρθωση των στοιχείων των ακινήτων που έχουν δηλωθεί στο Ε9 προκύπτει υποχρέωση καταβολής επιπλέον ΕΝΦΙΑ (π.χ. λόγω αύξησης των τετραγωνικών μέτρων της επιφάνειας ενός ή περισσότερων ακινήτων). Ο φορολογούμενος υποχρεούται να καταβάλει αναδρομικά ΕΝΦΙΑ από το έτος 2014 και μετά.

• Γιατί πρέπει να δηλώσω άμεσα το αυθαίρετό μου;

Με την καινούργια χρονιά δίνεται η δυνατότητα να δηλωθούν τα αυθαίρετα έως τις 30 Ιουνίου 2020 και να έχετε τις παρακάτω διευκολύνσεις:

1. 100 δόσεις για την εξόφληση των προστίμων.
2. Μείωση 20% σε όσους πληρώσουν εφάπαξ το πρόστιμο.
3. Μείωση 10% σε όσους καταβάλουν το 30% του προστίμου.
4. Δόσεις με 50 ευρώ τον μήνα.
5. Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.
6. Μειωμένα παράβολα.
7. Μειωμένα πρόστιμα.
8. Επιπλέον μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία.
9. Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.
10. Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτου σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο χωρίς τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
11. Μείωση κατά 40% του προστίμου για κτίσματα που κτίστηκαν από το 1983 έως το 1993.
12. Έκπτωση 30% σε όσους έχουν αυθαίρετο σε οικισμό που έχει χαρακτηριστεί «στάσιμος».
13. Εκπτώσεις έως 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας.
14. Μείωση 30% έως 50% για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση.

Επιπλέον εάν δηλώσετε το αυθαίρετό σας μέχρι 31 Μαρτίου 2020 και ταυτόχρονα κάνετε τις διορθώσεις στο Ε9, τότε θα έχετε τη φοροαπαλλαγή από δημοτικούς φόρους και τέλη για τη δεκαετία 2010 έως 2019.

Επομένως, σας συμφέρει να δηλώσετε το αυθαίρετό σας μέχρι τις 31 Μαρτίου 2020.

• Πότε θα γίνει η διασύνδεση Ε9 και κτηματολογίου;

Ήδη έχει ξεκινήσει η διαδικασία σύνδεσης του Κτηματολογίου με το taxisnet, μετά την υπογραφή της κοινής υπουργικής απόφασης των υπουργών Περιβάλλοντος και Οικονομικών. Με την απόφαση αυτή, οι ελεγκτές της υπηρεσίας εσόδων αποκτούν άμεση πρόσβαση στα αρχεία του Εθνικού Κτηματολογίου και έτσι θα υπάρχει δυνατότητα να εντοπίζονται άμεσα όλα τα ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κλπ), που υπάρχουν σε αυτά τόσο στις εντός όσο και στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές και τα οποία δεν είναι δηλωμένα στην Εφορία, για να αποφύγουν την πληρωµή φόρων ακινήτων.

• Τι θα ισχύσει για όσους δεν δηλώσουν τα πραγματικά τετραγωνικά σε Ε9 και κτηματολόγιο;

Όσοι φορολογούμενοι δεν υποβάλλουν τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 για να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους, ώστε τα στοιχεία αυτά να ταυτίζονται πλήρως με αυτά του Εθνικού Κτηματολογίου, θα εντοπιστούν από μελλοντικές διασταυρώσεις στοιχείων που θα γίνουν μεταξύ των δύο αρχείων και στις περιπτώσεις που θα διαπιστωθεί ότι εξαιτίας της μη διόρθωσης των στοιχείων πλήρωναν για ένα ή περισσότερα έτη ΕΝΦΙΑ λιγότερο από αυτόν που όφειλαν κανονικά, θα καλούνται να καταβάλουν τα διαφυγόντα ποσά αναδρομικά μαζί με προσαυξήσεις της τάξεως του 10% – 50% και τόκους εκπρόθεσμης καταβολής υπολογιζόμενους με 0,73% ανά μήνα εκπρόθεσμης καταβολής.

• Δεν δήλωσα το αυθαίρετό μου πουθενά. Κινδυνεύω να με πιάσουν τώρα;

Ναι, γιατί με τη δήλωση του ακινήτου σας στο Κτηματολόγιο γίνεται και ο εντοπισμός του στον χάρτη ηλεκτρονικά. Αυτή λοιπόν η ηλεκτρονική καταγραφή του ακινήτου από το λογισμικό σύστημα του Κτηματολογίου, επιτρέπει πολύ εύκολα για παράδειγμα τον εντοπισμό ενός αυθαιρέτου που δηλώνεται ως αδόμητο οικόπεδο ή μιας αποθήκης 15 τετραγωνικών η οποία έχει μετατραπεί σε κατοικία 50 τετραγωνικών. Έτσι με μια απλή εντολή μπορεί να εμφανιστούν όλα τα ακίνητα που δηλώνονται ως αδόμητα και να διασταυρωθούν με τους σύγχρονες χάρτες του Κτηματολογίου, που αποτυπώνουν με ακρίβεια όλους τους δομημένους χώρους.

Επομένως, με μια αντιστοίχιση πληροφοριών των δύο συστημάτων καταγραφών, μπορεί εύκολα να εντοπιστεί ποιο κτίσμα δεν έχει δηλωθεί και επομένως είναι αυθαίρετο.

• Πώς γίνεται η διασταύρωση των τετραγωνικών μέτρων των ακινήτων;

Ήδη από τα τέλη του 2018 μπήκε σε εφαρμογή ένα νέο πληροφοριακό σύστημα το «e-Άδειες», για την ηλεκτρονική έκδοση των οικοδομικών αδειών. Το ψηφιακό αυτό σύστημα θα καταγράφει κάθε νέα οικοδομική εργασία και θα είναι συνδεδεμένο με το σύστημα αυθαιρέτων, με το σύστημα έκδοσης ενεργειακών πιστοποιητικών (Buildingcert) καθώς και την ηλεκτρονική καταγραφή των παλιών οικοδομών που θα γίνει μέσω της ταυτότητας του κτιρίου. Τα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της ταυτότητας του κτιρίου και των αδειών δόμησης του Υπουργείου Περιβάλλοντος θα είναι άμεσα συνδεδεμένα και θα λειτουργούν ενιαία με τις αντίστοιχες βάσεις καταχώρισης και αποθήκευσης δεδομένων των ακινήτων. Δηλαδή αρχίζει να λειτουργεί ένα ενιαίο ηλεκτρονικό δίκτυο, που θα δείχνει την πραγματική εικόνα για όλα τα ακίνητα της χώρας και το οποίο θα μπορεί πλέον να αξιοποιήσει η πολιτεία με το περιουσιολόγιο. Επίσης είναι έτοιμο και θα μπει σε εφαρμογή, ακόμα μία ηλεκτρονική υπηρεσία στην πολεοδομία, με την οποία θα είναι διαθέσιμα όλα τα στοιχεία των παλιών οικοδομών, αφού σκαναριστούν οι φάκελοι των οικοδομικών αδειών, που βρίσκονται στα υπόγεια των πολεοδομικών γραφείων.

Μια σημαντική ευκαιρία να τακτοποιήσουν στους δήμους το ζήτημα της υποδήλωσης της επιφάνειας των κτισμάτων τους έχουν πλέον στη διάθεσή τους για τους επόμενους περίπου τρεισήμισι μήνες οι  ιδιοκτήτες ακινήτων. Με διάταξη του υπουργείου Εσωτερικών η οποία προστέθηκε σε νομοσχέδιο του υπουργείο Υγείας το οποίο ήδη ψηφίστηκε, προβλέπεται η απαλλαγή από κάθε είδους πρόστιμα και προσαυξήσεις αλλά και αναδρομικότητα για όσους ιδιοκτήτες δηλώσουν στους δήμους που βρίσκονται τα κτίσματά τους, την πραγματική επιφάνειά τους. Το ζήτημα αυτό είναι σημαντικό καθώς προηγούμενη αντίστοιχη διάταξη αντί να εξυπηρετήσει, δημιουργούσε προβλήματα στους ιδιοκτήτες που εμφανίζονταν στους δήμους προκειμένου να δηλώσουν τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων.

Η διάταξη που κατατέθηκε προβλέπει ότι “Οι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης  για τον καθορισμό της επιφάνειας ή και της χρήσης ακινήτου περί του υπολογισμού φόρων, τελών και εισφορών προς τους ΟΤΑ α΄βαθμού, μπορούν να υποβάλουν δήλωση με τα ορθά στοιχεία μέχρι 31.3.2020 χωρίς επιβολή προστίμων για την μη υποβολή  ή την υποβολή ανακριβούς δήλωσης.  Διαφορές στους αναλογούντες φόρους, τέλη και εισφορές εκ των δηλώσεων του προηγουμένου εδαφίου υπολογίζονται και οφείλονται μόνον από την 1.1.2020.”.

Η διάταξη αυτή τη φορά είναι ξεκάθαρη και στην χειρότερη περίπτωση για τον ιδιοκτήτη, δημιουργεί αναδρομικότητα τριών μηνών.

Διαφορές στα δηλωμένα τετραγωνικά έχουν πολλοί ιδιοκτήτες που προχώρησαν σε τακτοποίηση αυθαιρέτων και νομιμοποίηση αυθαίρετων προσθηκών σε κτίσματα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η σχετική διάταξη προωθήθηκε μετά ενέργειας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας των Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), προκειμένου να διευκολυνθούν οι ιδιοκτήτες.

Αντιμέτωποι με ακόμη μια επιβάρυνση και μάλιστα μεγάλη, θα έρθουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που νομιμοποίησαν αυθαίρετα και δεν δήλωσαν την αλλαγή του εμβαδού στους Δήμους.

Αναδρομικά Δημοτικά Τέλη και ΤΑΠ για πέντε έτη θα κληθούν να καταβάλουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που νομιμοποίησαν αυθαίρετα και δεν δήλωσαν την αλλαγή του εμβαδού στους δήμους ή δεν έχουν δηλώσει τα πραγματικά τ.μ. των ακινήτων. Στο προσχέδιο του προϋπολογισμού προβλέπεται αύξηση των εσόδων των ΟΤΑ κατά 145 εκατ. ευρώ, λόγω διασταυρώσεων των τ.μ. για τον ορθό υπολογισμό των τελών, καθώς και από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η κυβέρνηση σχεδιάζει για όσους έχουν προχωρήσει στην επαύξηση του εμβαδού του ακινήτου τους την πληρωμή αναδρομικών των πέντε τελευταίων ετών και κατάργηση των προσαυξήσεων που ανέρχονται στο 50% των οφειλόμενων τελών. Τα ποσά θα ρυθμιστούν σε περισσότερες από 50 δόσεις.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων και οι ΟΤΑ αναμένεται τους επόμενους μήνες να «τρέξουν» εκτεταμένες διασταυρώσεις στοιχείων προκειμένου να γίνει μια νέα σωστή επιμέτρηση της επιφάνειας των ακινήτων των φορολογούμενων και να προσδιορίζονται με ακρίβεια φόροι και τέλη που συνδέονται με αυτά.

Σύμφωνα με το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών θα γίνουν διασταυρώσεις μεταξύ των στοιχείων που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες στο έντυπο Ε9, στους ΟΤΑ και στο Κτηματολόγιο.

Ένας πρώτος δειγματοληπτικός έλεγχος έδειξε ότι στο Ε9 τα τετραγωνικά μέτρα εμφανίζονται σε πολλές περιπτώσεις λιγότερα σε σχέση με αυτά που δηλώνονται για παράδειγμα στο Κτηματολόγιο. Επιπλέον, πολλές ασυμφωνίες εντοπίζονται μετά τις ρυθμίσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων τα προηγούμενα χρόνια όπου οι ιδιοκτήτες ενώ προχώρησαν σε τακτοποίηση ημιυπαίθριων και άλλων χώρων δεν έκαναν τις αντίστοιχες προσαρμογές στο Ε9 και στα αρχεία των δήμων.

«Ξέχασαν» δηλαδή να εμφανίσουν τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα των κατοικιών τους μετά την νομιμοποίηση αυθαίρετων και ημιυπαίθριων χώρων. Το αποτέλεσμα: μικρότερες επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε φόρους και τέλη και χασούρα εσόδων για το δημόσιο και τους ΟΤΑ.

Έτσι, τους επόμενους μήνες θα γίνουν εκτεταμένες διασταρώσεις και η λυπητερή θα φανεί το 2020 με τους ιδιοκτήτες ακινήτων να κληθούν να πληρώσουν ακόμα και αναδρομικά φόρους και τέλη που γλίτωσαν κατά την τελευταία πενταετία. Ο υπολογισμός των επιβαρύνσεων θα γίνει με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων.

Οι έλεγχοι και οι διασταυρώσεις θα οδηγήσουν σε έξτρα έσοδα για τα ταμεία του δημοσίου το 2020.

Τους επόμενους μήνες σχεδιάζεται ένα εκτεταμένο πλέγμα διασταυρώσεων και επαληθεύσεων των στοιχείων τετραγωνικών μέτρων και εισοδημάτων προκειμένου να υπολογιστούν σωστά μια σειρά φόρων και τελών που συνδέονται με την επιφάνεια της ακίνητης περιουσίας.

Μεταξύ αυτών, πρώτος και καλύτερος ο ΕΝΦΙΑ αλλά και ο φόρος ηλεκτροδοτούμενων χώρων όπως άλλωστε και τα τέλη ηλεκτροφωτισμού και ακίνητης περιουσίας.

Όπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση του προϋπολογισμού τα έσοδα της Τοπικής Αυτοδιοίκησης για το 2020, μετά τις προτιθέμενες δημοσιονομικές παρεμβάσεις, αναμένεται να διαμορφωθεί σε πλεόνασμα ύψους 194 εκατ. ευρώ, αυξημένο κατά 145 εκατ. ευρώ, λόγω ενίσχυσης των εσόδων κυρίως από τις διασταυρώσεις και επαληθεύσεις των στοιχείων τετραγωνικών μέτρων για τον ορθό υπολογισμό των τελών (καθαριότητας / ηλεκτροφωτισμού, ακίνητης περιουσίας / φόρου ηλεκτροδοτούμενων χώρων), καθώς και από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Με την επιτάχυνση και ολοκλήρωση του κτηματολογίου και των δασικών χαρτών θα αναγκαστούν πολλοί κάτοχοι αυθαιρέτων να «τρέξουν» και να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους για να τα σώσουν από την κατεδάφιση.

Αυτό, όμως, που διαφαίνεται είναι ότι δεν θα υπάρξει νέος νόμος αυθαίρετων και δεν θα μπορεί να συνεχίζεται η δήλωση των κτισμάτων επ’ άπειρον. Ενδεικτικό του προβλήματος που επικρατεί είναι ότι στην χώρα υπάρχουν, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, περισσότερα από 2,5 εκατομμύρια κτίσματα με αυθαιρεσίες και οι ιδιοκτήτες τους, αναπόφευκτα, θα κληθούν αργά ή γρήγορα να… λογοδοτήσουν.

Ακόμη υπάρχουν εκατομμύρια ιδιοκτησίες με πολεοδομικές μικροπαραβάσεις και μικροαυθαιρεσίες, που κάποια στιγμή πρέπει να «τακτοποιηθούν», καθώς ο νόμος απαγορεύει κάθε δικαιοπραξία σε ακίνητο με αυθαιρεσία – κάτι που βεβαιώνει υποχρεωτικά σε κάθε π.χ. αγοραπωλησία, μηχανικός.

Επομένως διαφαίνεται ότι δεν θα δοθεί καμία παράταση στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων μετά τη λήξη του ισχύοντος νόμου 4495/2017, που είναι η 8η Νοεμβρίου του 2019 και κάθε αυθαίρετο κτίσμα ή κατασκευές για τα οποία θα γίνεται καταγγελία ή θα εντοπίζονται μετά τις 9 Νοεμβρίου, θα κρίνεται άμεσα κατεδαφιστέο. Για αυτό το λόγο θα πρέπει άμεσα οι ιδιοκτήτες να απευθυνθούν σε μηχανικό και να δηλώσουν άμεσα το αυθαίρετό τους.

Γιατί πρέπει να δηλωθεί το αυθαίρετο σήμερα;

1. Μπορούν να το εμφανίσουν άφοβα στη δήλωση Κτηματολογίου.
2. Υπάρχει δυνατότητα εξόφλησης των προστίμων σε πολλές δόσεις.
3. Επιπλέον μείωση του προστίμου κατά 20%, για την εφάπαξ εξόφληση του.
4. Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.
5. Μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία, όπως προκύπτει από το Ε9.
6. Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως: ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.
7. Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτου σε εξαδιαιρέτου οικόπεδο χωρίς τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
8. Μείωση κατά 40% του προστίμου για κτίσματα που κτίστηκαν από το 1983 έως το 1993.
9. Εκπτώσεις έως 60% για την στατική ενίσχυση του κτιρίου, ανάλογα με την περιοχή.
10. Μείωση 30% έως 50% για τα κτίσματα που θα ολοκληρώσουν την ενεργειακή αναβάθμισή τους.
11. Μείωση έως 50% του προστίμου σε περίπτωση που δαπανώνται ποσά για την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής των κτιρίων, που βρίσκονται εντός παραδοσιακού οικισμού.
12. Μείωση έως 65% για τα κτίσματα που επιλέξουν ταυτόχρονα δύο από τις τρεις περιπτώσεις:

α) στατική ενίσχυση

β) ενεργειακή αναβάθμιση και

γ) εργασίες προσαρμογής του κτιρίου σε παραδοσιακό οικισμό.

Ποιες άλλες εκπτώσεις γίνονται;

1. Εφόσον εκπονηθεί στατική μελέτη και χρειαστεί να γίνουν εργασίες ενίσχυσης του κτιρίου, γίνεται έκπτωση στο πρόστιμο που ξεκινά από 30% και φτάνει μέχρι το 60%, ανάλογα σε τι περιοχή σεισμικής επικινδυνότητας βρίσκεται το αυθαίρετο.
2. Επίσης 50% έκπτωση θα δοθεί σε όσα κτίσματα ολοκληρωθούν οι εργασίες προσαρμογής σε αυθαίρετα που παραβίασαν τις αρχές του πολιτιστικού περιβάλλοντος ή αφορούν διατηρητέα κτίσματα.
3. Μείωση επίσης από 30% έως 50% θα ισχύσει και για κτίσματα που προχώρησαν σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης. Στην περίπτωση αυτή 50% θα είναι τα μειωμένα πρόστιμα για υπερβάσεις έως 250 τ.μ σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας και έως 500 τ.μ για άλλες χρήσεις. Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, η έκπτωση θα είναι 30%.

Ποιο είναι το παράβολο και σε πόσες δόσεις μπορεί να γίνει η αποπληρωμή του;

Για να υπαχθεί κάποιος στο νόμο θα πρέπει να καταβάλλει ένα παράβολο. Το ύψος των παραβόλων εξαρτάται από το μέγεθος της αυθαιρεσίας και διαμορφώνεται ως εξής:

• Έως 10 τ.μ., παράβολο 250 ευρώ
• Άνω των 100 έως 500 τ.μ., παράβολο 500 ευρώ
• Άνω των 500 έως και 2.000 τ.μ., παράβολο 1.000 ευρώ
• Άνω των 2.000 τ.μ. και έως 5.000 τ.μ., παράβολο 4.000 ευρώ
• Άνω των 5.000 τ.μ., παράβολο 10.000 ευρώ).

Ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου μπορεί να αποπληρώσει το πρόστιμο ακόμα και σε 100 δόσεις, με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50 ευρώ. Επίσης όποιος καταβάλει εφάπαξ το πρόστιμο έχει έκπτωση 20% επί του προστίμου.

Ποιες είναι οι ομάδες πολιτών που ωφελούνται με επιπλέον έκπτωση;

1. Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ) με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά με τις ανωτέρω ιδιότητες
2. Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ) με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις ανωτέρω ιδιότητες
3. Πολύτεκνοι
4. Τρίτεκνοι
5. Μακροχρόνια άνεργοι
6. Μονογονεϊκές οικογένειες
7. Άτομα τα οποία είναι δικαιούχοι του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης
8. Παλιννοστούντες ομογενείς, που έχουν εγγραφεί στα δημοτολόγια δήμου
9. Μόνιμοι κάτοικοι της Θράκης, καθώς και για τα ακίνητα αυτών στη Θράκη

Τι κερδίζουν επιπλέον όσοι δηλώσουν τα αυθαίρετά τους;

Δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές (ΙΚΑ κτλ.) και φόρο. Επίσης το κτίσμα εξαιρείται από την κατεδάφιση και ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να κάνει και οποιαδήποτε δικαιοπραξία, όπως πώληση, μεταβίβαση, ενοικίαση κ.λπ., αλλά και άλλες εργασίες όπως: ενεργειακής αναβάθμισης με το πρόγραμμα «Εξοικονομώ κατ’ οίκον», συντήρησης ή επισκευής του ακινήτου.

Πότε αρχίζει η κατεδάφιση;

Τυπικά, σύμφωνα με τα όσα ισχύουν σήμερα, ο νόμος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων «λήγει» στις 9 Νοεμβρίου 2019. Αυτό σημαίνει ότι θα κατεδαφίζονται με συνοπτικές διαδικασίες όλα τα αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που θα εντοπίζονται από τους ελεγκτές δόμησης.

Τι γίνεται με τα νέα αυθαίρετα;

Δεν μπορούν να υπαχθούν στο νόμο και να τακτοποιηθούν αυθαίρετα, που κτίστηκαν μετά τις 28 Ιουλίου του 2011. Όσοι έχτισαν μετά από αυτή την ημερομηνία, τα αυθαίρετά τους δεν νομιμοποιούνται και είναι άμεσα κατεδαφιστέα. Μάλιστα, για τα αυθαίρετα που θα καταγράφονται από τις αρμόδιες αρχές, θα επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες τους «τσουχτερά» πρόστιμα για την ανέγερση και τη διατήρηση τους. Επιπλέον, προβλέπονται και ποινικές κυρώσεις σε όσους έχουν διαπράξει σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις, διότι προσέβαλαν το περιβάλλον. Για να σταματήσουν τα πρόστιμα θα πρέπει ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου να κατεδαφίσει μόνος του το αυθαίρετό του, με τη διαδικασία της «ΑΥΤΟΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗΣ».

Τι γίνεται με την νομιμοποίηση των δασικών αυθαιρέτων;

-Με τον ισχύοντα νόμο απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων μέσα σε δάσος. Όπως ανακοίνωσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος με ειδική ρύθμιση, που θα φέρει προς ψήφιση στη Βουλή στα τέλη Αυγούστου, θα δοθεί η δυνατότητα της τακτοποίησης των αυθαιρέτων με την καταβολή προστίμων ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα του αυθαιρέτου, το έτος κατασκευής και την Τιμή Ζώνης της περιοχής. Προϋπόθεση, όμως, είναι τα αυθαίρετα να βρίσκονται εντός των οριστικών περιγραμμάτων των οικιστικών πυκνοτήτων, όπως αυτά θα εγκριθούν από το Κτηματολόγιο. Δεν θα τακτοποιούνται αυθαίρετα, που βρίσκονται εντός αιγιαλού, ζώνης παραλίας, σε ρέματα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, σε αρχαιολογικό χώρο, περιοχές προστασίας π.χ. NATURA και αναδασωτέες εκτάσεις.

Τι ισχύει με τα αυθαίρετα που έχουν κριθεί οριστικά κατεδαφιστέα;

Με τροπολογία που πρόσφατα ψηφίστηκε από τη Βουλή, αναστέλλεται η προθεσμία κατεδαφίσεων αυθαίρετων κατασκευών μέχρι 15 Σεπτεμβρίου 2019, ούτως ώστε η κατεδάφιση των αυθαιρέτων να γίνει μετά την αιχμή της τουριστικής περιόδου. Μετά τη λήξη της προθεσμίας θα γίνει κατεδάφιση των κατασκευών που εμπίπτουν στη ρύθμιση, με αυστηρή παρακολούθηση από τις αρμόδιες υπηρεσίες, και για αυτό το ΥΠΕΝ δεσμεύεται. Διευκρινίζεται, τέλος, ότι η ρύθμιση καταλαμβάνει μόνο το τρέχον έτος, ενόψει της μόνιμης και γενικής ρύθμισης του ζητήματος που θα ακολουθήσει σε επόμενο νομοσχέδιο.

Η Ψηφιακής Τράπεζας Γης (ΨΤΓ) ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης θα λειτουργήσει ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για πράσινα έργα. Πωλητές και αγοραστές θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά και ως εκ τούτου δεν θα επιτρέπει την οποιαδήποτε απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών, ούτε την ουσιαστική ανάμειξη δημοσίων φορέων.

Η θεσμοθέτηση της ΨΤΓ εκτιμάται ότι θα συμβάλει στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και ό,τι αυτό συνεπάγεται για την αγορά εργασίας και την οικονομία γενικότερα και στη διευκόλυνση των επενδύσεων σε δημόσια ακίνητα τα οποία παραχωρούνται σε ιδιώτες. Παράλληλα, η ΨΤΓ θα δώσει τη δυνατότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, αποτελεί εργαλείο (το οποίο επιλύει το πρόβλημα της εξασφάλισης χρηματοδότησης) στους δήμους ώστε να προχωρήσουν απαλλοτριώσεις για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων (πάρκων κλπ), προσφέρει τη δυνατότητα στους κατόχους αυθαιρέτων να αγοράσουν τον αναγκαίο συντελεστή δόμησης για να αποφύγουν την κατεδάφιση και επιλύει το πρόβλημα της αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Η Τράπεζα Γης και η μεταφορά συντελεστή δόμησης ως έννοιες υφίστανται, αλλά ουσιαστικά είναι ανενεργές έπειτα και από παρέμβαση του ΣτΕ (Συμβούλιο της Επικρατείας) για λόγους χωροταξικού σχεδιασμού. Με άλλα λόγια, υπάρχουν δικαιώματα δόμησης, διαθέσιμος συντελεστής, που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από τους ιδιοκτήτες του. Επίσης με βάση τον ισχύοντα νόμο για τα αυθαίρετα οι ιδιοκτήτες τους υποχρεούνται να αγοράσουν συντελεστή δόμησης, ώστε υπό προϋποθέσεις να αποφύγουν την κατεδάφιση και την ίδια στιγμή το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έχει επιβάλλει στο κράτος να αποζημιώσει οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975.

Οι πωλητές και οι αγοραστές της Ψηφιακής Τράπεζας Γης

Οι εν δυνάμει πωλητές συντελεστή δόμησης στην ΨΤΓ μεταξύ άλλων είναι: Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή. Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν έχουν τίτλους. Βάσει επίσης εκτιμήσεων μόνον 1 στους 10 ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή. Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν χρήματα. Πρώην στρατόπεδα και εκτάσεις των Ενόπλων Δυνάμεων, παλαιά κτήρια του δημοσίου προς απόσυρση, περιοχές (με δημόσια ή ιδιωτική περιουσία) που επιβάλλονται περιορισμοί δόμησης και ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το δημόσιο.

Εν δυνάμει αγοραστές συντελεστή δόμησης μεταξύ άλλων είναι: Οι επενδυτές με Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων ΕΣΧΑΔΑ που έχουν ως νομική προϋπόθεση υλοποίησης της επένδυσης την αγορά συντελεστή. Οι υφιστάμενες ιδιοκτησίες στις ΖΥΣ και άλλες περιπτώσεις (αποκλίσεις εμβαδού, κίνητρα νόμων κλπ) καθώς και οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 των νόμων περί αυθαιρέτων (ν4178/2013, ν4495/2017 – παντελώς αυθαίρετα ή με πολύ μεγάλες υπερβάσεις) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για την τακτοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Πρόκειται για το 35% περίπου των δηλώσεων αυθαιρέτων δηλαδή περίπου 400.000 ακίνητα μέχρι σήμερα. Βάσει εκτιμήσεων υφίσταται ανάγκη για συντελεστή δόμησης τουλάχιστον 5 εκατ. τ.μ.

Η διαδικασία

Ως προς τη διαδικασία που θα γίνεται η συναλλαγή, για κάθε ακίνητο -«πωλητή» θα εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το υπουργείο Περιβάλλοντος και θα καταχωρείται στην ΨΤΓ με την αξία του να υπολογίζεται βάσει τιμής ζώνης στην περιοχή που βρίσκεται και τα τετραγωνικά του.

Ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου δήμου. Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της ΨΤΓ δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.

Ειδικά ως προς τα διατηρητέα το νομοσχέδιο προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης τους αρχικά λαμβάνει το 30% της αξίας του συντελεστή δόμησης που πουλά και το υπόλοιπο 70% με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών.

Ο αγοραστής λαμβάνει το συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς και όλα εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο. Για κάθε μεταφορά συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται μέσω της ΨΤΓ προβλέπεται η υποχρέωση καταβολής από πωλητές και αγοραστές ποσού ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης, το οποίο διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Πράσινου Ταμείου για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο το δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Παράλληλα οι 325 δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ) που θα πρέπει να εκπονήσουν εντός των επομένων 3 ετών, ορίζουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα προβλέπεται μειωμένη κάλυψη, αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης. Ένας δήμος έχει το δικαίωμα να ορίσει ΖΥΣ και πριν την ολοκλήρωση του ΤΧΣ.

Συνοπτικά:

• Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα δώσει τη δυνατότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα.
• Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης αποτελεί εργαλείο (επιλύει και το πρόβλημα της εξασφάλισης χρηματοδότησης)  για τους δήμους ώστε να προχωρήσουν απαλλοτριώσεις για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων (πάρκων κ.λπ.).
• Επιπλέον προσφέρει τη δυνατότητα στους κατόχους αυθαιρέτων να αγοράσουν τον αναγκαίο συντελεστή δόμησης για να αποφύγουν την κατεδάφιση και επιλύει το πρόβλημα της αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Στο πλαίσιο αυτού του μέτρου θα μπορούν να αξιοποιηθούν και παλαιοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

• Επίσης, προβλέπεται η δημιουργία ενιαίου ψηφιακού χάρτη, ώστε ο κάθε επενδυτής να γνωρίζει τους περιβαλλοντικούς και άλλους όρους που ισχύουν στην περιοχή όπου ενδιαφέρεται να υλοποιήσει την επένδυσή του.

Δεύτερη ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες 400.000 και πλέον αυθαιρέτων με πολύ μεγάλες παραβάσεις και για τα οποία προβλέπεται κατεδάφιση έπειτα από 30 χρόνια αναμένεται να δώσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι ένας θεσμός δεκαετιών, αλλά έμενε συνέχεια στον «πάγο».

Όλα αυτά τα χρόνια έχουν εκδοθεί τίτλοι µεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, µνηµεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., με την αξία των οποίων να εκτιµάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ.

Μάλιστα, τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος δείχνουν πως έχουν εκδοθεί 244.000 τίτλοι από διατηρητέα και 184.000 τίτλοι από ρυμοτομούμενα ακίνητα.

Παρόλα αυτά, το γεγονός ότι η διαδικασία δεν προχώρησε ποτέ στην πράξη, έχει ως αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες αυτοί να έχουν μεν τους τίτλους αλλά να μην τους έχει δοθεί η δυνατότητα να αποζημιωθούν.

Tο σκεπτικό δημιουργίας της ΜΣΔ ήταν να καλυφθούν οι περιπτώσεις ακινήτων των οποίων ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο το συντελεστή που ισχύει για την περιοχή. Απ’ αυτές τις κατηγορίες ακινήτων µπορεί να ζητήσει την έκδοση τίτλου Μεταφοράς Συντελεστή Δόµησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωµα να µεταφέρει ή να μεταβιβάσει σε τρίτο τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του.

Το εν λόγω δικαίωμα αποζημίωσης αφορά σε ιδιοκτήτες διατηρητέων, πρώην στρατόπεδα, ρυμοτομούμενα ακίνητα κλπ ενώ ωφελούμενοι θα είναι κυρίως όσοι έχουν αυθαίρετα με μεγάλες παραβάσεις που υπερβαίνουν το 40% και στερούνται οικοδομικής άδειας.

Ειδικότερα, αφορά την 5η κατηγορία αυθαιρέτων, που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Πρόκειται σταθερά για το 35% περίπου των δηλώσεων τακτοποίησης. Η ανάγκη για διαθέσιμο συντελεστή εκτιμάται σε 5-10 εκ. τ.μ. συνολικά.

Ρυθμίσεις που διευκολύνουν τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων σε αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους και περιοχές κοντά σε μνημεία περιλαμβάνει τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος που κατατέθηκε στη Βουλή. Οπως προτείνεται, ο ενδιαφερόμενος θα ξεκινάει τη διαδικασία υπαγωγής στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ και κατόπιν θα αιτείται τη γνώμη του υπουργείου Πολιτισμού.

Η διάταξη έχει εφαρμογή και στις περιπτώσεις χώρων ιδιάζουσας πολιτιστικής αξίας, όπως η Μεσαιωνική Πόλη της Ρόδου, η Χώρα της Πάτμου και η παλιά πόλη της Κέρκυρας, καθώς και του αρχαιολογικού χώρου των Δελφών, πλην της Α΄ ζώνης. Για τη διευκόλυνση των ιδιοκτητών τέτοιων αυθαιρέτων δίνεται παράταση έως τον Νοέμβριο του 2019 στην έκπτωση 20% για τη νομιμοποίηση παράνομων κατασκευών και χρήσεων σε παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα. Παράταση δίνεται έως τις 11 Μαΐου και στην έκπτωση του 10% για όλα τα αυθαίρετα.

Με άλλες διατάξεις της ίδιας τροπολογίας ορίζεται ότι, στις περιπτώσεις αναθεώρησης της άδειας, τον έλεγχο θα κάνει ιδιώτης ελεγκτής δόμησης και όχι υπάλληλος της πολεοδομίας. Επίσης, αν ένας πολίτης διαφωνεί με το πόρισμα ενός ελεγκτή δόμησης, δημιουργείται μια διαδικασία για την επανεξέτασή του. Τέλος, παρατείνεται για ακόμα μία φορά (έως το 2023) η ισχύς οικοδομικών αδειών που αφορούν κτίρια ή εγκαταστάσεις του Δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου τομέα ή εποπτευόμενων από το κράτος φορέων, καθώς και κτιρίων Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, ακόμα κι αν έχουν λήξει.

Νέα ηλεκτρονική υπηρεσία για τα αυθαίρετα, έθεσε σε λειτουργία το ΤΕΕ

Ένα κεντρικό σύστημα ηλεκτρονικής υποβολής και έγκρισης αιτημάτων μεταβολών αυθαιρέτων, με αυτόματη επιλογή των διαθέσιμων αιτημάτων και πλήρη τεκμηρίωση της διαδικασίας, έθεσε σε λειτουργία το ΤΕΕ. Αυτό το σύστημα μειώνει ήδη κατά πολύ τον χρόνο και την ποιότητα εξυπηρέτησης των μηχανικών και των πολιτών.

Μερικές από τις μεταβολές που πλέον εξυπηρετούνται πλήρως ηλεκτρονικά είναι αλλαγή της επιθυμίας του ιδιοκτήτη για το σχήμα πληρωμών της δήλωσης, η διόρθωση λαθών καταχώρησης, η προώθηση της δήλωσης μετά από έγκριση υπηρεσιών (πχ σε παραδοσιακούς οικισμούς, έκδοση Αδείας κλπ) και η αλλαγή διαχειριστή μηχανικού.

Ταυτόχρονα, αναβαθμίστηκε το σύστημα αναζήτησης δηλώσεων που είναι διαθέσιμο σε όλες της Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας και στο οποίο έχουν πρόσβαση 750 στελέχη των αντίστοιχων υπηρεσιών. Το νέο σύστημα παρέχει ενιαία αναζήτηση με πολλαπλά κριτήρια σε όλες τις δηλώσεις των Ν. 4014/2011 και 4178/2013, εμφάνιση σε ενιαίο χάρτη σε υπόβαθρο της ΕΚΧΑ ΑΕ και πρόσβαση στην τεκμηρίωση των δηλώσεων (αναλυτικά στοιχεία καταγραφής, πληρωμές, μεταβολές και υποβληθέντα δικαιολογητικά), διευκολύνοντας εξαιρετικά τη διαδικασία ελέγχου των δηλωθέντων αυθαιρέτων από τους υπαλλήλους των Υπηρεσιών δόμησης.

Σχετικά με το θέμα, ο Πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός δήλωσε:

«Με τη νέα ηλεκτρονική υπηρεσία που ξεκινήσαμε κάνουμε πιο εύκολη τη ζωή των πολιτών, των μηχανικών και των δημοσίων υπηρεσιών. Οι πολίτες μπορούν πλέον πιο εύκολα με την συμβολή ενός Μηχανικού της επιλογής τους, από τους δεκάδες χιλιάδες διαθέσιμους, να καταγράψουν τις αυθαιρεσίες τους και να επιλέξουν ένα από τα διαθέσιμα σχήματα αποπληρωμής των προστίμων τα οποία προσφέρουν σε περιπτώσεις προκαταβολών σημαντικά υψηλές εκπτώσεις. Θυμίζω ότι όλοι έχουν πλέον τη δυνατότητα, μέσα από το πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ, για συμψηφισμό του 50% των προστίμων για τα αυθαίρετα με εργασίες και υλικά  ενεργειακής αναβάθμισης και στατικής επάρκειας. Ήδη περισσότερα από 900 χιλιάδες ακίνητα έχουν δηλωθεί και για περισσότερα από 615 χιλιάδες έχει ξεκινήσει η διαδικασία αποπληρωμής των προστίμων.»

Η παρέμβαση του ΤΕΕ με την δημιουργία του πληροφοριακού συστήματος καταγραφής και διαχείρισης των δηλώσεων των αυθαιρέτων αποτελεί την πρώτη συστηματική προσπάθεια καταγραφής του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης. Εκτός από την άμεση διευκόλυνση με την αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας η ευσυνείδητη δουλειά χιλιάδων μηχανικών παρέχει πλέον στην πολιτεία ένα πραγματικό εργαλείο ανάλυσης της αυθαίρετης δόμησης και διαφάνεια στις συναλλαγές. Η καταχώρηση των δηλώσεων στο πληροφοριακό σύστημα ακολουθεί την νομοθετικά οριζόμενη ροή εργασίας. Από την εμπειρία της πραγματικής εργασίας των Μηχανικών με την καταχώρηση πλέον των 902.000 δηλώσεων αυθαιρέτων και 850.000 βεβαιώσεων μεταβίβασης προκύπτουν πολλές περιπτώσεις όπου απαιτείται παρέμβαση στην κανονική ροή εργασίας. Μερικές τέτοιες περιπτώσεις είναι αλλαγή της επιθυμίας του ιδιοκτήτη στο σχήμα πληρωμών της δήλωσης (εντός των προθεσμιών του Νόμου), διόρθωση λαθών καταχώρησης, προώθηση της δήλωσης μετά από έγκριση υπηρεσιών (πχ σε παραδοσιακούς οικισμούς, έκδοση Αδείας κλπ) και η αλλαγή διαχειριστή μηχανικού.

Στη διάρκεια της ισχύος του Ν. 4178/2013 οι παραπάνω ανάγκες καλύπτονταν μέσω της οργάνωσης του ηλεκτρονικού ταχυδρομείου του ΤΕΕ και της αδιάκοπης φροντίδας των στελεχών του ΤΕΕ που αξιολογούσαν τα εισερχόμενα αιτήματα, τα προετοίμαζαν για υλοποίηση και τα διεκπεραίωναν καθημερινά. Το αποτέλεσμα ήταν η διεκπεραίωση των αιτημάτων μέσα σε 1 έως 3 εργάσιμες ημέρες. Με την μέθοδο αυτή εξυπηρετήθηκαν σε διάστημα 24 μηνών περίπου 56.000 αιτήματα, χωρίς να περιλαμβάνονται σε αυτά οι αλλαγές διαχειριστή μηχανικού. Το ΤΕΕ, συνεχίζοντας την προσπάθειά του να παρέχει στα Μέλη του χρηστικά πληροφοριακά συστήματα, υλοποίησε και έθεσε ήδη σε λειτουργία κεντρικό σύστημα ηλεκτρονικής υποβολής και έγκρισης των παραπάνω αιτημάτων με αυτόματη επιλογή των διαθέσιμων αιτημάτων και πλήρη τεκμηρίωση της διαδικασίας. Αυτό το σύστημα μειώνει ήδη κατά πολύ τον χρόνο και την ποιότητα εξυπηρέτησης των Μελών του.

Διαθέσιμες ηλεκτρονικές αιτήσεις

Το πληροφοριακό σύστημα ανάλογα με το είδος και την κατάσταση της δήλωσης και τα υπόλοιπα τρέχοντα δεδομένα, προτείνει στον χρήστη μόνο τις αιτήσεις που μπορούν να υποβληθούν, όπως αναφέρονται κατωτέρω:

1. Διαθέσιμες Αιτήσεις για δηλώσεις του Ν.4178/2013

Επαναφορά κατάστασης δήλωσης από “Οριστική” σε “Υπαγωγή”
Επιτρέπεται σε δηλώσεις σε «Οριστική Υπαγωγή». Ο διαχειριστής Μηχανικός Δηλώνει υπεύθυνα ότι αναλαμβάνει κάθε ευθύνη που προκύπτει από οποιαδήποτε τροποποίηση, καθώς και την υποχρέωση της ενημέρωσης κάθε ιδιώτη, Δημόσιας Αρχής ή άλλου παραλήπτη στον οποίο έχει ήδη χορηγηθεί οποιοδήποτε στοιχείο της παρούσας δήλωσης.

Επαναφορά κατάστασης βεβαίωσης από “Οριστική” σε “Υπαγωγή”
Εγκρίνεται εφόσον δεν έχει παρέλθει 2μηνο από την ημερομηνία αυτοψίας και επίσης συνοδεύεται με ΥΔ του διαχειριστή Μηχανικού ότι αναλαμβάνει κάθε ευθύνη που προκύπτει από οποιαδήποτε τροποποίηση, καθώς και την υποχρέωση της ενημέρωσης κάθε ιδιώτη, Δημόσιας Αρχής ή άλλου παραλήπτη στον οποίο έχει ήδη χορηγηθεί οποιοδήποτε στοιχείο της παρούσας δήλωσης. Οι αλλαγές που επιτρέπονται αφορούν λεκτικά, γεωγραφικό εντοπισμό κλπ και όχι ημερομηνία αυτοψίας ή αλλαγή τύπου βεβαίωσης. Σε περίπτωση που η Βεβαίωση μηχανικού δεν επιδέχεται διόρθωσης ως ανωτέρω (π.χ. έχει επιλεγεί λάθος τύπος βεβαίωσης ή εάν δεν έπρεπε καν να εκδοθεί βάσει της κείμενης νομοθεσίας) ο μηχανικός μπορεί να αιτηθεί την επαναφορά της Βεβαίωσης σε προσωρινή υπαγωγή και στο πεδίο «Περιγραφή» των βασικών στοιχείων να αναγράψει με κεφαλαία γράμματα τη φράση «ΑΚΥΡΗ ΒΕΒΑΙΩΣΗ – ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΔΟΘΕΙ ΣΕ ΧΡΗΣΗ».

Μετατροπή σε Μηνιαίες τακτικές δόσεις
Μετά την έγκριση του αιτήματος πρέπει να εκτυπωθούν εκ νέου οι εντολές πληρωμής με τα αναθεωρημένα ποσά.

Μετατροπή σε Εξαμηνιαίες τακτικές δόσεις
Μετά την έγκριση του αιτήματος πρέπει να εκτυπωθούν εκ νέου οι εντολές πληρωμής με τα αναθεωρημένα ποσά.

Μετατροπή σε εφάπαξ πληρωμή (20% έκπτωση)
Το αίτημα εγκρίνεται εφόσον υποβάλλεται εντός των προθεσμιών των εξαμήνων του Ν.4178/2013. Μετά την έγκριση του αιτήματος πρέπει να εκτυπωθούν εκ νέου οι εντολές πληρωμής με τα αναθεωρημένα ποσά.

Μετατροπή σε 1η 30%+Μηνιαίες δόσεις (10% έκπτωση)
Το αίτημα εγκρίνεται εφόσον υποβάλλεται εντός των προθεσμιών των εξαμήνων του Ν.4178/2013. Μετά την έγκριση του αιτήματος πρέπει να εκτυπωθούν εκ νέου οι εντολές πληρωμής με τα αναθεωρημένα ποσά.

Μετατροπή σε 1η 30%+Εξαμηνιαίες δόσεις (10% έκπτωση)
Το αίτημα εγκρίνεται εφόσον υποβάλλεται εντός των προθεσμιών των εξαμήνων του Ν.4178/2013. Μετά την έγκριση του αιτήματος πρέπει να εκτυπωθούν εκ νέου οι εντολές πληρωμής με τα αναθεωρημένα ποσά.

Επανεισαγωγή παλαιών προστίμων.
Η δυνατότητα υπάρχει μόνο σε δηλώσεις σε “Υπαγωγή”. Στην περίπτωση αυτή διαγράφονται τα παλαιά πρόστιμα, και οι δόσεις επαναϋπολογίζονται χωρίς αυτά . Ο χρήστης θα πρέπει με δική του ευθύνη να τα επανεισάγει.

Επανεισαγωγή εξόδων αναβάθμισης.
Η δυνατότητα υπάρχει μόνο σε δηλώσεις σε “Υπαγωγή”. Στην περίπτωση αυτή διαγράφονται τα υπάρχοντα ποσά ενεργειακής αναβάθμισης ή/και στατικής ενίσχυσης, και οι δόσεις επαναϋπολογίζονται χωρίς αυτά. Ο χρήστης θα πρέπει με δική του ευθύνη να τα επανεισάγει.

Δυνατότητα προώθησης δήλωσης από «Αρχική υποβολή» σε “Υπαγωγή” με περιγραφή δικαιολογητικών.
Η Δήλωση πρέπει να είναι σε αρχική υποβολή, να έχει πληρωθεί το παράβολο και να βρίσκεται σε περιορισμό λόγω παραδοσιακού οικισμού. Για να εγκριθεί το αίτημα πρέπει να έχει υποβληθεί το αντίστοιχο αρχείο (απόφαση επιτροπής)

Δυνατότητα Προώθησης σε “Οριστική Υπαγωγή” με περιγραφή δικαιολογητικών
Η δυνατότητα υπάρχει μόνο σε δηλώσεις σε “Υπαγωγή”. Αφορά τις περιπτώσεις «Προς έκδοση Οικοδομικής Αδείας» ή «Εκδοθείσα Οικοδομική Άδεια προ 28/07/2011». Για να εγκριθεί το αίτημα πρέπει να έχει υποβληθεί το αντίστοιχο αρχείο (άδεια)

Έκδοση εντολής 30% για δικαιοπραξία
Παρέχεται σε δηλώσεις σε «Αρχική Υποβολή» σε παραδοσιακό οικισμό/διατηρητέο κτίριο προ έγκρισης Επιτροπής. Εφόσον προκύπτει από τα οικονομικά στοιχεία εκδίδεται εντολή πληρωμής για την συμπλήρωση της καταβολής του 30% του προστίμου προκειμένου να υλοποιηθεί δικαιοπραξία που το απαιτεί.

Αλλαγή υπευθύνου μηχανικού δήλωσης
Απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του υπάρχοντος μηχανικού και η ανάληψη της δήλωσης από νέο μηχανικό με την συναίνεση του ιδιοκτήτη. Εάν η δήλωση προέρχεται από μεταφορά δήλωσης του Ν.4014/2011 τότε μεταφέρεται στον νέο διαχειριστή και αυτή η δήλωση. Η αλλαγή διαχειριστή μηχανικού γίνεται με την απαραίτητη προϋπόθεση της έγγραφης συγκατάθεσης του ιδιοκτήτη την οποία ο νέος διαχειριστής της δήλωσης οφείλει να υποβάλει στις υπεύθυνες δηλώσεις που απαιτεί η δήλωση στα έντυπα δικαιολογητικά. Παραβίαση του ανωτέρω κανόνα μπορεί να επιφέρει πειθαρχικές ευθύνες. Το ΤΕΕ τηρεί αναλυτικά ιστορικά αρχεία καταγραφής των μεταβολών της δήλωσης για κάθε διαδοχικό διαχειριστή.

2. Διαθέσιμες Αιτήσεις για δηλώσεις του Ν.4014/2011 που δεν έχουν μεταφερθεί στο Ν.4178/2013

Αίτηση μετάβασης δήλωσης στις διατάξεις του Ν.4178/2013
Ισχύει για δηλώσεις σε προσωρινή και ολοκληρωμένη υπαγωγή καθώς και σε ληξιπρόθεσμες. Οι ληξιπρόθεσμες μεταφέρονται στο 1ο εξαμ εφαρμογής του Ν.4178/2013 με αντίστοιχη εκκίνηση των οικονομικών υποχρεώσεων

Αλλαγή υπευθύνου μηχανικού δήλωσης
Απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του υπάρχοντος μηχανικού και η ανάληψη της δήλωσης από νέο μηχανικό με την συναίνεση του ιδιοκτήτη. Η αλλαγή διαχειριστή μηχανικού γίνεται με την απαραίτητη προϋπόθεση της έγγραφης συγκατάθεσης του ιδιοκτήτη την οποία ο νέος διαχειριστής της δήλωσης οφείλει να υποβάλει στις υπεύθυνες δηλώσεις που απαιτεί η δήλωση στα έντυπα δικαιολογητικά. Παραβίαση του ανωτέρω κανόνα μπορεί να επιφέρει πειθαρχικές ευθύνες. Το ΤΕΕ τηρεί αναλυτικά ιστορικά αρχεία καταγραφής των μεταβολών της δήλωσης για κάθε διαδοχικό διαχειριστή.

HP/15.040/Πηγή: tee.gr και imerisia.gr