Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Σε συνέχεια του τρίτου άρθρου https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-3/  δείτε αναλυτικά τις τελευταίες ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

24. Είχα ήδη καταχώριση Ακινήτου σε Ψηφιακή Πλατφόρμα κατά την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Μέχρι πότε πρέπει να εγγραφώ στο Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Για βραχυχρόνιες μισθώσεις όπου η αναχώρηση ήταν μέχρι την 31η.10.2018, η προθεσμία εγγραφής είναι η 30ή.11.2018.

25. Πότε υποβάλλεται η «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής»;

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο». Π.χ. Για Βραχυχρόνια Μίσθωση που έχει συναφθεί με ημερομηνία άφιξης 25.11.2018 και αναχώρησης 28.11.2018, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο μέχρι την 20η.12.2018.

26. Πρέπει να υποβάλλονται μηδενικές Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής αν δεν υπάρχουν αναχωρήσεις τον προηγούμενο μήνα;

ΟΧΙ. Δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης. Υποβάλλονται δηλώσεις μέχρι την 20ή κάθε μήνα, εφόσον τον προηγούμενο μήνα υπήρχε κάποια αναχώρηση (ή ακύρωση).

27. Έχω καταχωρίσει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής και στη συνέχεια αυτή ακυρώθηκε. Ποιες είναι οι ενέργειες που πρέπει να κάνω;

Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση, είτε όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού από τον μισθωτή, είτε όχι. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο στην εφαρμογή, μόνο στην περίπτωση που βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή.

28. Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και της οριστικοποίησης του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Η εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καταλήγει στην απόδοση Α.Μ.Α. για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια. Η απόδοση Α.Μ.Α. γίνεται σε άμεσο χρόνο, με ηλεκτρονική διαδικασία που ολοκληρώνεται με μια και μόνη εισαγωγή στο σύστημα TAXISnet, όπως αναλύθηκε παραπάνω. Σε γενικές γραμμές, οι ιδιοκτήτες αποκτούν Α.Μ.Α. με την καταχώρηση του Α.Τ.ΑΚ. που αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμα τους, ενώ οι Υπεκμισθωτές με την καταχώρηση του αριθμού της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων με την οποία έγιναν μισθωτές με δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Η οριστικοποίηση του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει σχέση με την υποχρέωση του Διαχειριστή Ακινήτου να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος. Η οριστικοποίηση του Μητρώου μπορεί να γίνει έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος. Μέχρι την οριστικοποίηση ο Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ.) χωρίς να αλλάζει ο Α.Μ.Α. και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου. Εν τέλει ο Διαχειριστής Ακινήτου έχει ικανό περιθώριο, από το τέλος κάθε έτους έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, για να αποτυπώσει τις συμφωνίες του με τους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος, στη βάση των πραγματικών γεγονότων και στη βάση του πραγματικού επιμερισμού του εισοδήματος. Η οριστικοποίηση του Μητρώου στην ηλεκτρονική εφαρμογή πραγματοποιείται μετά την 31η Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους με την οριστικοποίηση του πίνακα των συνδικαιούχων εισοδήματος από την αντίστοιχη επιλογή.

29. Τι γίνεται εάν ένας Διαχειριστής Ακινήτου δεν οριστικοποιήσει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Στην περίπτωση μη οριστικοποίησης το αργότερο μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κάθε φορολογικού έτους , τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο θεωρούνται οριστικά και ο Διαχειριστής έχει την ευθύνη των δεδομένων που έχουν καταχωρηθεί. Ειδικότερα, αν ο Διαχειριστής Ακινήτου δεν προσδιορίσει το ποσοστό διανομής του εισοδήματος στο 100%, το ποσοστό που υπολείπεται θα φορολογηθεί στο όνομά του.

30. Τι γίνεται εάν ένας Διαχειριστής Ακινήτου δε μπορεί να καταχωρήσει στο Μητρώο Ακινήτων όλους τους Δικαιούχους Εισοδήματος διότι υπάρχουν άγνωστοι ιδιοκτήτες;

Στην περίπτωση αυτή ο Διαχειριστής έως την οριστικοποίηση του Μητρώου είναι υποχρεωμένος να επιλέξει, για το ποσοστό ιδιοκτησίας που αντιστοιχεί σε αγνώστους, την ιδιότητα «Άγνωστοι Ιδιοκτήτες με ΤΠΔ», καταχωρώντας το ποσοστό εισοδήματος που τους αναλογεί για έκαστο έτος. Στη συνέχεια έχει την υποχρέωση και πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου, να καταθέσει το ποσό που αναλογεί στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (Τ.Π.Δ.), με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης και να αναγράψει τον αριθμό του εν λόγω γραμματίου σε διακριτό πεδίο του Μητρώου προκειμένου να ολοκληρωθεί η οριστικοποίηση.

31. Οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων (πρόσωπα της παραγράφου 5 του άρθρου 46 του ν.4179/2013 που διαθέτουν Ε.Σ.Λ.), πρέπει να προβαίνουν στη διαδικασία οριστικοποίησης του Μητρώου Ακινήτων;

Ναι, η οριστικοποίηση είναι υποχρεωτική και για αυτούς τους Διαχειριστές Ακινήτων και ισχύουν όσα αναλύθηκαν σε προηγούμενες απαντήσεις.

32. Τι γίνεται όταν Δικαιούχοι Εισοδήματος από Βραχυχρόνια Μίσθωση είναι αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα;

Στις περιπτώσεις αυτές τα αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα υποχρεούνται, προκειμένου να τους αποδοθεί Α.Φ.Μ., να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, με τη διαδικασία που ορίζεται στην ΠΟΛ.1283/2013.

33. Ποια είναι η ευθύνη του Διαχειριστή Ακινήτου σε σχέση με την ορθότητα και πληρότητα των στοιχείων που καταχωρεί έως και την οριστικοποίηση του Μητρώου για κάθε φορολογικό έτος;

Τα δεδομένα που καταχωρούνται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής επέχουν θέση υπεύθυνης δήλωσης του άρ. 8 ν.1599/1986. Σε περίπτωση ελέγχου, ο Διαχειριστής Ακινήτου οφείλει να προσκομίσει όλα τα απαραίτητα νομιμοποιητικά έγγραφα-στοιχεία που αποδεικνύουν την ορθότητα των στοιχείων που έχει καταχωρήσει. Μετά την απόκτηση Α.Μ.Α. ο Διαχειριστής δύναται να προβαίνει σε μεταβολές, έως και την ημερομηνία οριστικοποίησης του Μητρώου Ακινήτων, προκειμένου είτε να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις, είτε να τροποποιεί στοιχεία λόγω αλλαγής των πραγματικών περιστατικών.

34. Μισθώνεται ακίνητο βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Για το διάστημα από 1.1.2018 έως και 30.8.2018, για κάθε μίσθωση, υπεβλήθησαν Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Θα πρέπει αυτές οι μισθώσεις να καταχωρηθούν ξανά στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Ναι, ανεξάρτητα αν έχουν ήδη υποβληθεί Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης, θα πρέπει να υποβληθεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση
Βραχυχρόνιας Διαμονής, στην οποία θα συμπεριληφθούν όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1.1.2018 έως 31.10.2018 (ΠΟΛ. 1194/2018).

35. Πώς θα υποβληθεί η Συγκεντρωτική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Οι αρχικές «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».
Εξαιρετικά, για μισθώσεις που η ημερομηνία αναχώρησης του μισθωτή είναι μέχρι και την 31η Οκτωβρίου 2018, υποβάλλεται συγκεντρωτική, ανά ακίνητο «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι 30/11/2018 ως εξής:
Στην οθόνη της Δήλωσης Βραχυχρόνιας διαμονής, συμπληρώνονται τα παρακάτω πεδία:

Στοιχεία διαμονής
– Άφιξη: την ημερομηνία της πρώτης άφιξης μισθωτή μέσα στο 2018 π.χ. 01/01/2018
– Αναχώρηση: την ημερομηνία αναχώρησης π.χ. 31/10/2018
– Συνολικό εισπραχθέν μίσθωμα: To άθροισμα των επιμέρους μισθωμάτων
– Τρόπος πληρωμής μισθώματος: Επιλέγεται ο τρόπος πληρωμής από τη λίστα και σε περίπτωση που δεν είναι ίδιος για όλες τις επιμέρους μισθώσεις επιλέγεται «Λοιποί»
– Ηλεκτρονική πλατφόρμα: Επιλέγεται από τη λίστα «Συγκεντρωτική Δήλωση για το έτος 2018» Στοιχεία μισθωτή
– ΑΦΜ: Πληκτρολογούνται 9 μηδενικά
– Ονοματεπώνυμο μισθωτή: Συμπληρώνεται αυτόματα από την εφαρμογή με την ένδειξη «ΔΙΑΦΟΡΟΙ ΦΟΡΟΛ».

Στη συνέχεια, από το μενού «Ενέργειες», επιλέγεται «Οριστικοποίηση», προκειμένου να υποβληθεί η «Συγκεντρωτική Δήλωση για το έτος 2018» ή «Προσωρινή  αποθήκευση» σε περίπτωση που επιθυμείται η επεξεργασία της δήλωσης σε δεύτερο χρόνο.

Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που τυχόν έχουν ήδη υποβληθεί δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής για μισθώσεις που αφορούν το ανωτέρω διάστημα, δεν θα
πρέπει να τις συμπεριληφθούν στη «Συγκεντρωτική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής».

36. Υπεβλήθη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής και στη διάρκεια μίσθωσης συμπληρώθηκε 15.01.2019 έως 20.01.2019, ενώ θα έπρεπε 15.12.2018 έως 20.12.2018. Πώς διορθώνεται;

Σε όλες τις περιπτώσεις διόρθωσης μίας δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής θα πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση και να διορθωθεί το όποιο λάθος της αρχικής πληκτρολογώντας στο αντίστοιχο πεδίο τη σωστή τιμή. Ειδικά για τις περιπτώσεις διόρθωσης της διάρκειας μίσθωσης και μόνο όταν η
διόρθωση αφορά σε αλλαγή στο ημερολογιακό έτος, θα γίνονται οι ακόλουθες ενέργειες:
– Αρχικά θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση αφήνοντας κενό το πεδίο «συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα και πληκτρολογώντας «0» στο πεδίο
«ποσό βάσει πολιτικής ακύρωσης», προκειμένου να ακυρωθεί η λάθος υποβολή.
– Στη συνέχεια θα πρέπει να υπoβληθεί νέα αρχική δήλωση με τις σωστές ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης.

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Σε συνέχεια των δύο προηγούμενων άρθρων https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-1/  και  https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-2/  δείτε αναλυτικά τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

16. Σε περίπτωση εκ νέου υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας επιβάλλονται κυρώσεις;

Δεν επιβάλλονται κυρώσεις σε όσους εκμισθωτές υποβάλλουν, υποχρεωτικά, εκ νέου Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, για τις περιπτώσεις που ο υπεκμισθωτής του ακινήτου επιθυμεί την εγγραφή του ακινήτου αυτού στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

17. Πώς μπορούν οι Διαχειριστές Ακινήτων-μη ιδιοκτήτες που έχουν συνάψει συμφωνίες μίσθωσης, πριν να τεθεί σε λειτουργία το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στον ιστότοπο της Α.Α.Δ.Ε., να εγγραφούν σε αυτό;

Η διαδικασία είναι όπως περιγράφηκε στην προηγούμενη απάντηση. Προκειμένου όμως να τηρηθούν όλες οι προϋποθέσεις της ΠΟΛ.1187/2017 Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., όπως ισχύει κατά το χρόνο που το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής τίθεται σε λειτουργία, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου εκμισθωτής:
α) να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ακόμη και στην περίπτωση που αυτή έχει ήδη υποβληθεί), όπου στο σχετικό πεδίο των σημειώσεων θα αναγράφει τα στοιχεία της αρχικής συμφωνίας μίσθωσης (αριθμός δήλωσης και ημερομηνία), καθώς και ότι η εν λόγω δήλωση υποβάλλεται στο πλαίσιο της ΠΟΛ.1187/2017 Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε..
β) να επιλέξει το σχετικό πεδίο για την παραχώρηση του δικαιώματος υπεκμίσθωσης για Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
γ) να αναγράψει στο σχετικό πεδίο τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.).
Τα ανωτέρω εφαρμόζονται ανάλογα και στις περιπτώσεις περαιτέρω υπεκμισθώσεων, όπου θα γίνεται αναφορά στον αρχικό αριθμό της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

18. Ένας Διαχειριστής Ακινήτου που διαχειρίζεται δυο ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας
μίσθωσης λαμβάνει έναν ή δύο Α.Μ.Α.;

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017, όπως ισχύει. Επομένως στην περίπτωση αυτή ο Διαχειριστής θα πραγματοποιήσει δύο καταχωρήσεις και θα λάβει δύο διαφορετικούς Α.Μ.Α..

19. Όταν Διαχειριστής Ακινήτου αναρτά το ίδιο ακίνητο σε δυο διαφορετικές πλατφόρμες λαμβάνει έναν ή δύο Α.Μ.Α.;

Λαμβάνει έναν Α.Μ.Α. που θα τον αναγράφει σε όσες πλατφόρμες αναρτά το ίδιο ακίνητο για σκοπούς Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

20. Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου εκμισθώνει διακριτά σε ψηφιακές πλατφόρμες περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου) που είναι στο ίδιο ακίνητο, μπορεί να χρησιμοποιεί τον ίδιο Α.Μ.Α.;

Όχι, θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό Α.Μ.Α. για κάθε χώρο που αναρτά διακριτά σε πλατφόρμες. Για να είναι εφικτό το παραπάνω απαιτείται η επιλογή «Τμηματική Μίσθωση».

21. Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου επιθυμεί να εκμισθώσει διακριτά σε ψηφιακές πλατφόρμες είτε όλο το ακίνητο είτε περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου) που είναι στο ίδιο ακίνητο, μπορεί να χρησιμοποιεί τον ίδιο Α.Μ.Α.;

Όχι, θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό Α.Μ.Α. και για όλο το ακίνητο και για κάθε χώρο που αναρτά διακριτά σε πλατφόρμες. Για να είναι εφικτό το παραπάνω απαιτείται η απόκτηση Α.Μ.Α. για όλο το ακίνητο και στη συνέχεια να αποκτήσει ξεχωριστό Α.Μ.Α. για κάθε ένα χώρο του ιδίου ακινήτου που προτίθεται να εκμισθώνει ξεχωριστά, μέσω της επιλογής «Τμηματική Μίσθωση», και μέχρι της συμπλήρωσης του συνολικού εμβαδού του ακινήτου.

22. Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου σταματήσει τη διαχείρισή του, μπορεί να προβεί σε διαγραφή του συγκριμένου ακινήτου από το Μητρώο;

Ναι, όταν για οποιοδήποτε λόγο, ο Διαχειριστής Ακινήτου σταματήσει τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του, μπορεί να εισέλθει στο TAXISnet και να το διακόψει άμεσα. Το χρονικό όριο που έχει για να προβεί στη διακοπή ορίζεται μεταξύ της ημερομηνίας της τελευταίας βραχυχρόνιας μίσθωσης έως την ημερομηνία έναρξης υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του αντίστοιχου φορολογικού έτους.

23. Πώς αποκτούν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) τα αλλοδαπά πρόσωπα (Φυσικά ή Νομικά) που είναι Διαχειριστές Ακινήτων ή ευρύτερα είναι δικαιούχοι εισοδήματος από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Καταρχήν κάθε αλλοδαπό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα θα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό Α.Φ.Μ., τόσο για τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου όσο και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (ΕΝ.Φ.Ι.Α., υποβολή δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τυχόν εισοδήματα που εισπράττει από τα ακίνητα). Στο πλαίσιο αυτό, όσοι συμμετέχουν σε Βραχυχρόνια Μίσθωση και αποκτούν εισόδημα από αυτήν, πρέπει να αποκτήσουν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.). Τα αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες για την εγγραφή τους στο Φορολογικό Μητρώο υποβάλλουν στον αρμόδιο υπάλληλο του Τμήματος ή Γραφείου Διοικητικής και Μηχανογραφικής Υποστήριξης της Δ.Ο.Υ.:
α) Στην περίπτωση αλλοδαπού φυσικού προσώπου, το έντυπο Μ1 «Δήλωση Απόδοσης Α.Φ.Μ./ Μεταβολής Ατομικών Στοιχείων», με το οποίο δηλώνονται τα προσωπικά του στοιχεία (ταυτότητα, υπηκοότητα, επάγγελμα, διεύθυνση κατοικίας κλπ). Ως στοιχείο ταυτότητας αναγράφεται:
i) Από τους υπηκόους χωρών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης το διαβατήριο ή η ταυτότητα.
ii) Από τους ομογενείς το Ειδικό Δελτίο Ταυτότητας Ομογενούς.
iii) Από τους αλλοδαπούς υπηκόων τρίτων χωρών ο αριθμός διαβατηρίου.
Επιπλέον, οι υπήκοοι τρίτων χωρών κάτοικοι Ελλάδος υποβάλλουν υποχρεωτικά και άδεια διαμονής σε ισχύ, σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις.
Με το παραπάνω έντυπο συνυποβάλλεται, όπου απαιτείται, το έντυπο Μ7 «Δήλωση Σχέσεων Φορολογούμενου», με το οποίο το αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο δηλώνει τη σχέση του με άλλα πρόσωπα που αφορούν στην οικογενειακή του κατάσταση ή στην εκπροσώπησή του.
Εάν το αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο δε διαθέτει ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα, για την εγγραφή του στο Φορολογικό Μητρώο υποχρεούται να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα και υποβάλλοντας τα έντυπα Μ1 και Μ7, να συνυποβάλλει απλή έγγραφη δήλωση με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής των συμβαλλομένων, για τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου.
β) Στην περίπτωση αλλοδαπού νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, το έντυπο Μ3 «Δήλωση Έναρξης /Μεταβολής Εργασιών μη Φυσικού Προσώπου», με συνημμένα τα έντυπα Μ9 «Δήλωση Στοιχείων Έδρας Αλλοδαπής Επιχείρησης» και Μ7 «Δήλωση Σχέσεων Φορολογούμενου».
Επιπλέον, τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες συνυποβάλλουν και τα παρακάτω δικαιολογητικά:
– Το συστατικό τους έγγραφο, επίσημα μεταφρασμένο.
– Πιστοποιητικό αρμόδιας αρχής της χώρας έδρας του νομικού προσώπου για την ύπαρξή του, επίσημα μεταφρασμένο.
– Απλή έγγραφη δήλωση με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής των συμβαλλομένων για τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα, επίσημα μεταφρασμένη.

Συνεχίζεται…

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Σε συνέχεια του προηγούμενου άρθρου https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-1/  δείτε αναλυτικά τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

7. Πώς μπορεί ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Προκειμένου ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, θα πρέπει:
α) να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να
καταχωρήσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Διευκρινίζεται ότι η καταχώρηση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017.
β) να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής (σχετικά με τα ακίνητα που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), δείτε την ερώτηση 11).
γ) να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
δ) να καταχωρεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1η.1.2018 έως και την ημερομηνία έναρξής της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΠΟΛ.1170/2018).

8. Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του, αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ..

9. Εκτός από Φυσικό Πρόσωπο μπορεί ένα Νομικό Πρόσωπο να είναι Διαχειριστής Ακινήτου;

Ναι, Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να είναι και Νομικό Πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.

10. Είχα στην κατοχή μου ακίνητο το οποίο σήμερα το έχω μεταβιβάσει και μέσα στο έτος 2018 είχα εκμισθώσει αυτό με Βραχυχρόνια Μίσθωση. Τι πρέπει να κάνω για να δηλώσω το εισόδημα που είχα αποκτήσει από αυτό καθώς σήμερα δε μπορώ να πάρω «Αριθμό Μητρώου Ακινήτου»;

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.1170/2018, «τα πρόσωπα που από την 1η.1.2018 και μέχρι τη λειτουργία της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και δεν δύνανται να εγγραφούν σε αυτό, θα πρέπει μόνο να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, διακριτά και συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο, στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2018 (έντυπα Ε2 και Ε1)».

11. Ποιες είναι οι υποχρεώσεις που έχουν οι Διαχειριστές Ακινήτων σχετικά με τις Τουριστικές Επαύλεις (πρόσωπα της παρ. 5 του άρ. 46 του ν.4179/2013 που διαθέτουν Ε.Σ.Λ.), καθώς και οι διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.);

Οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων στις οποίες πραγματοποιούνται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών πρέπει:
α) να καταχωρήσουν τις Τουριστικές Επαύλεις, στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η καταχώρηση αυτή δε θα συνοδευτεί με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Ως Α.Μ.Α. θα αναφέρεται ο αριθμός Ε.Σ.Λ. με το πρόθεμα Ε.Σ.Λ. στην αρχή.
β) να αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) όταν αναρτούν ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.
γ) να υποβάλλουν τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
δ) να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο.

12. Όταν Διαχειριστής Ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, ποιες είναι οι υποχρεώσεις του Διαχειριστή Ακινήτου και ποιες των συνιδιοκτητών του;

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.1187/2017, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ.1170/2018, για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας διαχειριστής. Δύνανται να ορίζονται περισσότεροι του ενός «Διαχειριστές», με την προϋπόθεση ότι καθένας εξ αυτών δραστηριοποιείται σε διαφορετική ψηφιακή πλατφόρμα. Στην περίπτωση που ως «Διαχειριστής» ακινήτου έχει οριστεί ένας εκ των συνιδιοκτητών, τότε αυτός πραγματοποιεί την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του δικαιώματος του ακινήτου. Ο ίδιος υποχρεούται στην υποβολή των δηλώσεων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και στην κατάρτιση του πίνακα «Δικαιούχων Εισοδήματος». Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται σε έκδοση Α.Μ.Α. ούτε και στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

13. Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο επικαρπωτής του, αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον επικαρπωτή του ακινήτου, με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου.

14. Μπορεί όποιος έχει εμπράγματο δικαίωμα ψιλής κυριότητας να είναι Διαχειριστής Ακινήτου με την ιδιότητα αυτή και να αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Σε κάθε περίπτωση όχι. Η μόνη περίπτωση να είναι Διαχειριστής Ακινήτου και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), είναι με την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή ακολουθώντας τις οδηγίες που δίνονται στην επόμενη ερώτηση.

15. Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου – μη ιδιοκτήτης αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (ή έστω ένας από τους συνιδιοκτήτες) πρέπει να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στη συγκεκριμένη δήλωση πρέπει ο ιδιοκτήτης να επιλέξει το σχετικό πεδίο με το οποίο παραχωρεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για Βραχυχρόνια Μίσθωση βάσει των διατάξεων του άρ. 111 του ν.4446/2016 όπως ισχύει, και να καταχωρήσει τον Α.Τ.Α.Κ. του ακινήτου. Στη συνέχεια ο Διαχειριστής Ακινήτου-μη ιδιοκτήτης με τη χρήση των προσωπικών του κωδικών TAXISnet και αφού επιλέξει την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή, θα καταχωρήσει το «Ακίνητο» στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που υπέβαλε ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι του ενός μισθωτές στη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, αυτό συνεπάγεται ότι ο κάθε ένας από τους παραπάνω μπορεί να εγγραφεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης και να πάρει Α.Μ.Α. με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα αναρτάται από τον κάθε ένα των μισθωτών σε διαφορετική πλατφόρμα.

Συνεχίζεται…

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Δείτε αναλυτικά τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

1. Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν.4446/2016 και του άρ. 39Α του ν.4172/2013 αναφέρονταιBαποκλειστικά και μόνο στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής «Βραχυχρόνια Μίσθωση»).
Ειδικά, για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».
Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ.1187/2017).

2. Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με Βραχυχρόνια Μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Όχι, καθώς δεν εμπίπτει σε ό,τι ορίζει η ΠΟΛ.1187/2017 Απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., έχει όμως τις υποχρεώσεις που ορίζει η ΠΟΛ.1162/2018. Πρακτικά αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

3. Ισχύουν άλλοι περιορισμοί έκτος από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων;

Όχι, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού όπως προβλέπεται στην παρ. 8 του άρ. 111 του ν.4446/2016, όπως ισχύει.

4. Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρ. 39Α του ν.4172/2013 σε συνδυασμό με τα όσα έχουν διευκρινισθεί με τις ΠΟΛ.1069/2015 και ΠΟΛ.1112/2017 εγκυκλίους.

5. Υπάγεται σε Φ.Π.Α. το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Όχι (ΠΟΛ.1059/2018 «Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»).

6. Ποιος μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;

Καταρχήν ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής «Διαχειριστής Ακινήτου») είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.
Διαχειριστής Ακινήτου δύναται να είναι:
α) ο κύριος του ακινήτου
β) ο επικαρπωτής
γ) ο υπεκμισθωτής
δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις:
– ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
– ο εκκαθαριστής κληρονομιάς
– ο εκτελεστής διαθήκης
– ο σύνδικος πτώχευσης
– ο προσωρινός διαχειριστής
– ο μεσεγγυούχος
– ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

Συνεχίζεται…

Σε μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης το 2019 και αυξανόμενη κινητικότητα στην αγορά οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται το ελληνικό real estate, με μεγάλο κομμάτι της ανάπτυξης αυτής να οφείλεται στον τουρισμό, σημείωσε υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Θεόδωρος Μητράκος μιλώντας κατά το 14ο Red Business Forum «Making Real Estate Great Again».

Ο κ. Μητράκος επισήμανε οτι η δυναμική του ελληνικού τουρισμού επηρεάζει θετικά τις κατοικίες μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων.

Συγκεκριμένα, από τις νέες επενδύσεις των Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) για το 2018, όπως τόνισε, οι τουριστικές μονάδες αποτέλεσαν το 21,7% των νέων επενδύσεων σε όρους αξίας, τη στιγμή που το ποσοστό συμμετοχής των ξενοδοχείων επί του συνόλου της αξίας των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ, στο τέλος του 2017, ανερχόταν μόλις στο 2,4%.

Επίσης, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις τουριστικές επιχειρήσεις, που κατέγραψε διψήφιο ποσοστό αύξησης το 2018, κινήθηκε θετικά και τον Ιανουάριο του 2019.

Ο κ. Μητράκος ανέφερε οτι στον κλάδο των οικιστικών ακινήτων, ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών μέσω της αξιοποίησης σύγχρονων ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb) στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος σε όλη τη χώρα, σε συνδυασμό και με την προσέλκυση ενδιαφέροντος από το εξωτερικό μέσω του θεσμού της Golden Visa, έχουν οδηγήσει στη σταδιακή ανάδειξη μια νέας για τα ελληνικά δεδομένα επενδυτικής αγοράς για ακίνητα οικιστικής χρήσης.

Αυτές οι διεργασίες αναμορφώνουν την ταξιδιωτική εμπειρία και αναδεικνύουν δυνατότητες δημιουργίας νέων εισοδημάτων και αξιών, παράλληλα όμως, επισήμανε, αναδιατάσσουν το χώρο και μετασχηματίζουν το χαρακτήρα των πόλεων. Ως απόρροια της νέας αυτής δυναμικής, οι πράξεις αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων, σε συγκεκριμένες μάλιστα θέσεις, ορισμένες από τις οποίες παλαιότερα χαρακτηρίζονταν ως υποβαθμισμένες, αυξάνονται σημαντικά, συμπαρασύροντας τοπικά τις τιμές.

Οι υψηλότερες αποδόσεις οι οποίες εξασφαλίζονται μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν ήδη αναδιαμορφώσει τον χάρτη των τιμών στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας και στα υπόλοιπα αστικά κέντρα με αντίστοιχο επενδυτικό ενδιαφέρον, τόνισε.

Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων η ζήτηση αφορά πρωτίστως τις συναφείς με τον τουρισμό χρήσεις, τόνισε. Η συστηματική αύξηση των τουριστικών αφίξεων των τελευταίων ετών, σε συνδυασμό με τη σταδιακή βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών, έχει προκαλέσει σημαντικό κύμα επενδύσεων.

Αναφέρθηκε στην ανάπτυξη 10 τουλάχιστον ξενοδοχειακών μονάδων μόνο στο κέντρο της Αθήνας, που έχουν προκύψει είτε από αλλαγή χρήσης παλαιότερων ακινήτων, κυρίως γραφείων, είτε από ανακαίνιση και επαναλειτουργία μονάδων οι οποίες είχαν παραμείνει για αρκετά χρόνια κενές και αναξιοποίητες.

Αντίστοιχο ενδιαφέρον φαίνεται να προσελκύει και το σύνολο του παραλιακού μετώπου της Αττικής. Σημειώνεται ότι αρκετά από τα υπό αξιοποίηση ακίνητα αποτελούν ιδιοκτησία ασφαλιστικών φορέων, οι οποίοι, εκμεταλλευόμενοι την ευνοϊκή συγκυρία και το ενδιαφέρον επενδυτικών κεφαλαίων, εταιριών ανάπτυξης, διεθνών αλυσίδων ξενοδοχείων και ταξιδιωτικών πρακτόρων (tour operators), επιλέγουν τη διενέργεια διαγωνισμών και τη μακροχρόνια παραχώρηση των επαγγελματικών ακινήτων τους, ειδικά στο κέντρο της πρωτεύουσας.

Όπως είπε ο κ. Μητράκος, ανάλογη προσπάθεια γίνεται και από την Τράπεζα της Ελλάδος για την αξιοποίηση τεσσάρων σημαντικών επαγγελματικών ακινήτων της στο λεκανοπέδιο της Αττικής.

Την τελευταία τριετία παρατηρείται επιταχυνόμενη αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό σε ακίνητα και η ετήσια αύξηση ως καθαρή εισροή κεφαλαίων είναι 172,1% το 2018, έναντι 86,5% για το 2017 και 45,3% για το 2016. Οι επενδύσεις αφορούν, όπως είναι αναμενόμενο, τόνισε, κυρίως ξενοδοχεία ανά την Ελλάδα λόγω της εξαιρετικής πορείας του τουρισμού των τελευταίων ετών και της σταδιακής ανταπόκρισης στην αυξανόμενη ζήτηση για καταλύματα μεσαίας και υψηλής κατηγορίας, τα οποία απευθύνονται πλέον σε τουρισμό υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με το παρελθόν.

Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, την περίοδο 2012-2018 ο αριθμός των διαθέσιμων πολυτελών κλινών της χώρας αυξήθηκε κατά 52,8%. Σε αντίθεση με τη μικτή εικόνα της ευρύτερης αγοράς γραφείων και καταστημάτων, τα αμιγώς επενδυτικά ακίνητα της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και οι χρήσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό συγκεντρώνουν συνεχώς αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Η Fairbnb εγκαινιάζει πιλοτικά το πρόγραμμά της σε πέντε ευρωπαϊκές πόλεις τον Απρίλιο – το Άμστερνταμ, την Βενετία, την Μπολόνια, την Βαλένθια και την Βαρκελώνη.

«Σταματήστε την έξωση του Άμστερνταμ!». Αυτό ήταν το μήνυμα σε μια αφίσα στην πρωτεύουσα της Ολλανδίας τον Δεκέμβριο και εναντιωνόταν κατά της Airbnb, θεωρώντας ότι η πόλη έχει ξεπουληθεί στον ευκαιριακό τουρισμό.

Το Άμστερνταμ είναι μια μόνο από τις πόλεις όπου η αύξηση των μισθωμάτων της Airbnb έχει οδηγήσει στο να είναι τα σπίτια εστίες κέρδους αντί κατοικίας. Στη Νέα Ορλεάνη, η πλατφόρμα μίσθωσης ακινήτων έχει κατηγορηθεί για αύξηση του κοινωνικού διαχωρισμού, ενώ στη Βαρκελώνη, όπου ο τουρισμός ενθαρρύνεται εν μέρει από πλατφόρμες όπως η Airbnb, δεν λείπουν τα γκράφιτι στο δρόμο όπου γράφουν «τουρίστες πηγαίνετε σπίτι σας, πρόσφυγες καλωσήλθατε». Στα μέρη μας πάλι, η Airbnb έχει οδηγήσει με μεγάλη αύξηση των ενοικίων στην Αθήνα και τα -νότια κυρίως- προάστια, ενώ το καλοκαίρι καταγράφονται σημαντικά προβλήματα στα νησιά, όπου δεν υπάρχουν ακίνητα για δασκάλους ή αγροτικούς γιατρούς.

Λίγο μετά την εμφάνιση των παρενεργειών, πολλές πόλεις αποφάσισαν να δραστηριοποιηθούν.

Το Άμστερνταμ, για παράδειγμα, περιόρισε τον αριθμό των διανυκτερεύσεων που μπορούν να διαθέσουν τα διαμερίσματά τους οι ιδιοκτήτες σε 30 (από 60). Στη Βαρκελώνη, όπου οι ιδιοκτήτες πρέπει να πάρουν άδεια από τον δήμο για να νοικιάσουν τα σπίτια τους, πλέον δεν εκδίδονται νέες άδειες. Στη Νέα Υόρκη πάλι, είναι παράνομο να ενοικιάζονται ολόκληρα διαμερίσματα για λιγότερο από 30 συνεχόμενες ημέρες.

Ο Σίτο Βερακρούζ, ήταν κι αυτός ένας από τους ιδιοκτήτες που διέθετε το ακίνητό του στην Airbnb αποκομίζοντας ένα σημαντικό εισόδημα. Πιστεύει ότι υπάρχουν θετικά αποτελέσματα από τη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, να κερδίζουν χρήματα οι ιδιοκτήτες, οι τουρίστες να γνωρίζουν νέες πόλεις, αλλά είναι σίγουρος ότι υπάρχει καλύτερος τρόπος να γίνουν όλα αυτά.

Ο Βερακρούζ είναι ένας από τους ανθρώπους πίσω από μια πλατφόρμα που ονομάζεται Fairbnb, με έδρα την Ιταλία, η οποία είναι η πιο κοινωνικά υπεύθυνη εκδοχή της Airbnb και έχει ως στόχο να εξασφαλίσει οφέλη ερασιτεχνικού τουρισμού σε ολόκληρες γειτονιές.

Η Fairbnb εγκαινιάζει πιλοτικά το πρόγραμμά της σε πέντε ευρωπαϊκές πόλεις τον Απρίλιο – το Άμστερνταμ, την Βενετία, την Μπολόνια, την Βαλένθια και την Βαρκελώνη. Η εταιρεία δεσμεύεται να δώσει το ήμισυ των κερδών της σε τοπικά έργα, όπως σε μη κερδοσκοπικούς συνεταιρισμούς τροφίμων ή δημοτικούς κήπους και πάρκα,

Σύμφωνα με την HuffPost.com τα μέλη κάθε κοινότητας, καθώς και οι ταξιδιώτες, θα συμμετάσχουν στην υποβολή προτάσεων για το ποια έργα θα ήθελαν να υποστηρίξουν. Όπως διευκρίνισε ο Βερακρούζ, αυτή η επενδυτική πολιτική δεν θα κάνει την Fairbnb πιο ακριβή από την Airbnb, καθώς η εταιρεία δεν θα μεταβιβάζει αυτό το κόστος στους ενοικιαστές ή τους οικοδεσπότες.

«Κατανοώ πλήρως την ανάγκη για σωστή ρύθμιση και υπεύθυνους οικοδεσπότες και πλατφόρμες», δήλωσε ο Veracruz. ”Οι πλατφόρμες ενοικίασης διακοπών έχουν κάνει μια πραγματική επανάσταση στον τρόπο με τον οποίο ταξιδεύουμε και πιστεύουμε ακράδαντα ότι αυτό έχει πολλές θετικές πτυχές. Αλλά όλοι συνειδητοποιούμε ότι οι επιπτώσεις αυτών των πλατφορμών είναι επίσης ορατές στις πόλεις μας».

Για τον συνιδιοκτήτη της Fairbnb, σκοπός είναι να μειωθεί η εμπορευματοποίηση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.

Τα ίδια ιδανικά είχε κατά το λανσάρισμά της, το 2008, και η Airbnb, η οποία ξεκίνησε το 2008 με το μότο «ξεχάστε τα ξενοδοχεία». Η ιδέα, συνοψίζεται σε ένα μέιλ που έστειλε ο συνιδρυτής της εταιρίας, Τζο Γκέμπια, στον τότε συγκάτοικό του -και επίσης συνιδρυτή της Airbnb-, Μπράιαν Τσέσκι: «ένας τρόπος να βγάλουμε λίγα δολάρια είναι να μετατρέψουμε το σπίτι μας σε χώρο για ύπνο και πρωινό, ώστε να μπορούν οι συμφοιτητές μας να έχουν ένα μέρος να μείνουν για λίγα βράδια».

Αλλά τώρα, η Airbnb αντιμετωπίζει έντονη κριτική – την οποία απορρίπτει – για τον αντίκτυπό της στις πόλεις.

Το φαινόμενο πήρε μορφή χιονοστιβάδας και σύμφωνα με μελέτη, 13.500 νοικάρηδες στη Νέα Υόρκη ξεσπιτώθηκαν από το 2014 ως το 2017, γιατί οι ιδιοκτήτες των ακινήτων προτίμησαν να τα προσφέρουν μέσω Airbnb.

Η Airbnb αρνείται έντονα ότι συμβάλλει στην κρίση στις τιμές των ενοικίων. Επισημαίνει δε, τις μελέτες που έχει κάνει αποδεικνύοντας τον θετικό οικονομικό αντίκτυπο των δραστηριοτήτων της και διευκρινίζει ότι έχει δώσει πάνω από 1 δισεκατομμύριο δολάρια σε φόρους.

Δρόμοι που θα «ανέβουν» εμπορικά, γειτονιές που αλλάζουν λόγω Air BnB, νέοι πόλοι επιχειρηματικού ενδιαφέροντος θα μετασχηματίσουν την πόλη τα επόμενα χρόνια.

Η λειτουργία του μετρό, η ιδιωτικοποίηση του λιμανιού και του αεροδρομίου, η ανάπλαση του οικοπέδου της ΔΕΘ, τα σχέδια για το παραλιακό μέτωπο, η «έκρηξη» του τουρισμού, είτε κλασικού τύπου είτε μέσω πλατφορμών τύπου Air BnB, η συγκέντρωση του φοιτητικού πληθυσμού στη Θεσσαλονίκη λόγω των αλλαγών στην τριτοβάθμια εκπαίδευση είναι μερικοί από τους παράγοντες μετασχηματισμού όχι μόνο της αγοράς ακινήτων αλλά και των λειτουργιών της πόλης και εντέλει της ίδιας της Θεσσαλονίκης.

Ανάπλαση ΔΕΘ: Πρόκειται για το μεγαλύτερο «ελεύθερο» οικόπεδο στην καρδιά της Θεσσαλονίκης. Το Ειδικό Χωρικό Σχέδιο για την ανάπλαση βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης (και η «ΜτΚ» συνεχίζει το διάλογο για το θέμα, όπως θα διαβάσετε στις επόμενες σελίδες), προβλέπει την κατασκευή σύγχρονων εκθεσιακών εγκαταστάσεων, νέο συγκρότημα γραφείων επί της οδού Εγνατία, εκεί όπου βρίσκεται και η στάση του μετρό, νέο συνεδριακό κέντρο αλλά και ένα ξενοδοχείο, υπόγεια πάρκιγκ και ταυτόχρονα έναν χώρος πρασίνου σχεδόν 70 στρεμμάτων. Αν οι διαδικασίες κινηθούν με ταχύτατους ρυθμούς, δεν αποκλείεται αυτή να είναι η εικόνα της ΔΕΘ σε επτά χρόνια από σήμερα.

Παραλιακό μέτωπο: Ένα δεύτερο Ειδικό Χωρικό Σχέδιο εκπονείται αυτό το διάστημα για το παραλιακό μέτωπο με στόχο τη συνεχόμενη παράκτια ανάπτυξη στα περίπου 40 χιλιόμετρα του μετώπου από το Καλοχώρι έως το Αγγελοχώρι. Τα επόμενα χρόνια η Θεσσαλονίκη θα «στραφεί» προς τη θάλασσα και αυτό δεν αφορά μόνο τον κεντρικό δήμο αλλά και τις δυτικές περιοχές, που σήμερα λειτουργούν ως χώροι βιομηχανικών συγκεντρώσεων. Μεταξύ άλλων προβλέπονται εξυγίανση και ανάπλαση των Βυρσοδεψείων και του Δενδροποτάμου, λειτουργική ένωση από ανατολικά προς δυτικά της περιοχής της 26ης Οκτωβρίου έως και τη λιμνοθάλασσα Καλοχωρίου, αναδιάταξη της περιοχής Μεγάρου Μουσικής – Ποσειδωνίου – Αλλατίνη στο πλαίσιο του Ανατολικού Μητροπολιτικού Κέντρου Πολιτισμού και Αθλητισμού.

Μετρό: Το πολυαναμενόμενο συγκοινωνιακό έργο θα αυξήσει την εμπορικότητα των ακινήτων στον άξονά του -ήδη διαφαίνεται αυτή η τάση για καταστήματα που μέχρι τώρα απαξιώθηκαν κρυμμένα πίσω από τις λαμαρίνες. Οι κτηματομεσίτες «βλέπουν» ενίσχυση της ζήτησης για αγορά κατοικίας στα ανατολικά και για γραφεία, εμπορικά καταστήματα και τουριστικά ακίνητα στο κέντρο και ειδικά επί της οδού Εγνατία.

Λιμάνι: Η αύξηση της εμπορικής δραστηριότητας του λιμανιού της Θεσσαλονίκης μετά την ιδιωτικοποίηση του ΟΛΘ αναμένεται να συμπαρασύρει μια σειρά από επαγγέλματα και επιχειρηματικές δραστηριότητες, οδηγώντας στη ανάπτυξη χώρων αποθήκευσης (logistics) με σύγχρονα χαρακτηριστικά, γραφειακών χώρων, βιομηχανικών ακινήτων κτλ.

Εμβληματικά έργα: Το Μουσείο Ολοκαυτώματος, που σχεδιάζεται στη δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης, θα αποτελέσει έναν ισχυρό πόλο γύρω από τον οποίο αναμένεται να αναπτυχθεί η περιοχή. Ήδη καταγράφεται κινητικότητα στους οδικούς άξονες των οδών Παλαιού Σταθμού και 26ης Οκτωβρίου και πέριξ αυτών για την ανάπτυξη ξενοδοχείων και τη μετατροπή παλαιών βιοτεχνικών κτιρίων / αποθηκών σε ενοικιαζόμενος κατοικίες για βραχυχρόνια μίσθωση, από έλληνες και ξένους επενδυτές. Επιπλέον, η ανακαίνιση επαναλειτουργία της ιστορικής αγοράς Μοδιάνο σε πρότυπα αντίστοιχων αγορών τροφίμων στο εξωτερικό αναμένεται να γίνει σημείο αναφοράς για το ιστορικό κέντρο και να ενισχύσει περαιτέρω την εμπορικότητα των γύρω δρόμων (Ερμού, Βασ. Ηρακλείου, Κομνηνών).

Τουρισμός: Η τουριστική «άνοιξη» που περνά τα τελευταία χρόνια φαίνεται ότι θα διαρκέσει και ενδεχομένως να μετατραπεί σε «καλοκαίρι», αν κρίνει κανείς από την κινητικότητα όσων επενδύουν χρήματα, για να δημιουργήσουν νέα ξενοδοχεία αλλά και να δημιουργήσουν χιλιάδες νέες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επενδυτές δεν είναι μόνο από την Ελλάδα αλλά και από τα Βαλκάνια, τις χώρες του αραβικού κόσμου και το Ισραήλ, οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα ξενοδοχεία στο ιστορικό κέντρο (βλ. Tourist, Καραβάν Σαράι, το διατηρητέο «Βιέννη», ακίνητα στη Βαλαωρίτου, τα δίδυμα κτίρια στη Β. Ηρακλείου κτλ.).

Παράλληλα, εκατοντάδες ακίνητα στο κέντρο ανακαινίστηκαν και καταχωρήθηκαν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (από μερικές δεκάδες το 2016 ξεπέρασαν τα 2.500 το 2018) κι αυτό γιατί ο «προορισμός Θεσσαλονίκη» έχει ανέβει πολύ τα τελευταία χρόνια. Πλέον παρατηρείται έλλειψη στα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση και οι μόνιμοι κάτοικοι να αναζητούν κατοικίες σε άλλες περιοχές και το κέντρο να μετατρέπεται σταδιακά σε περιοχή αναψυχής παρά κατοικίας.

Φοιτητική στέγαση: Λόγω της έντασης του φαινομένου των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλά και των αλλαγών στην τριτοβάθμια εκπαίδευση (συνενώσεις εκπαιδευτικών ιδρυμάτων, καταργήσεις σχολών), που στρέφουν ολοένα και περισσότερους φοιτητές στα αστικά κέντρα, δημιουργείται έλλειψη και στη φοιτητική κατοικία. Δεν είναι τυχαίο ότι μεγάλες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) στρέφουν το ενδιαφέρον τους στη συγκεκριμένη αγορά, σχεδιάζοντας τη δημιουργία ιδιωτικών φοιτητικών εστιών με all inclusive υπηρεσίες.

Εχετε έναν σύγχρονο επαγγελματικό χώρο και επιθυμείτε να προσεγγίσετε άμεσα χρήστες; Θέλετε υψηλό βαθμό ευελιξίας και άμεση είσπραξη των χρημάτων σας; Προτίθεστε να προσφέρετε και πρόσθετες υπηρεσίες, όπως π.χ. γραμματειακή υποστήριξη, τηλεφωνικό κέντρο, υποδομή για παρουσιάσεις κτλ., προκειμένου να εξασφαλίσετε υψηλότερη αμοιβή; Τότε, μπορείτε πλέον να αξιοποιήσετε κάποια από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων για επαγγελματικούς χώρους, οι οποίες λειτουργούν όπως ακριβώς και η Airbnb για τις κατοικίες, με τη διαφορά ότι διαφοροποιούνται το είδος του ακινήτου και οι προσφερόμενες παροχές/υπηρεσίες.

Οι δε μισθώσεις γίνονται με τη μέρα, με τον μήνα ή ακόμα και με την ώρα, υπολογίζοντας το φάσμα των υπηρεσιών που θα αξιοποιήσει ο πελάτης-εταιρεία και ασφαλώς και τον αριθμό των εργαζομένων που θα φιλοξενηθούν στους χώρους αυτούς.

Μέχρι σήμερα, στην εγχώρια αγορά κυριαρχεί το παραδοσιακό μοντέλο της υπογραφής πολυετών συμβολαίων μίσθωσης από εταιρείες που επιθυμούν να στεγάσουν τα γραφεία τους. Παράλληλα, όμως, με τη συγκεκριμένη αγορά λειτουργεί εδώ και κάποια χρόνια και μία ακόμη, που αφορά κτίρια γραφείων που εκμισθώνονται με πιο ευέλικτο τρόπο, προσφέροντας δυνατότητα μίσθωσης ακόμη και για μία ημέρα. Την αρχή έκανε η Regus, τοποθετούμενη στις αρχές της δεκαετίας του 2000 σε δύο κτίρια γραφείων σε Μαρούσι (Λ. Κηφισίας) και Λ. Βασ. Σοφίας.

Σήμερα, τα σχετικά ακίνητα –όχι μόνο της Regus– έχουν πολλαπλασιαστεί, τάση που αναμένεται να αυξηθεί και άλλο στο μέλλον. Ηδη, σήμερα, στην Αθήνα λειτουργούν 20 κτίρια γραφείων που προσφέρουν μίσθωση πλήρως λειτουργικών και σύγχρονων γραφείων ανά άτομο, ανά ημέρα ή ανά ώρα. Για παράδειγμα, ο όμιλος IWG, μέσω των σημάτων της Regus και της Spaces, λειτουργεί ήδη πέντε τέτοια επιχειρηματικά κέντρα στην Αθήνα. Η Spaces εγκαινίασε τον προηγούμενο Ιούλιο το δεύτερο κέντρο ευέλικτων γραφειακών χώρων στο κτίριο Green Plaza στο Μαρούσι, ενώ το πρώτο τέτοιο κέντρο λειτουργεί στη Στοά Τουρνικιώτη επί της οδού Ερμού. Οπως αναφέρει σε σχετική έρευνά της για την αγορά γραφείων η Arbitrage Real Estate, εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων, η IWG σχεδιάζει την ανάπτυξη 15 νέων επιχειρηματικών κέντρων σε όλη την Ελλάδα εντός της επόμενης διετίας. Στο πλαίσιο αυτό έχει δρομολογήσει, σε συνεργασία με την OTE Estate, την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων του τηλεπικοινωνιακού ομίλου, την αξιοποίηση δύο ακινήτων της στην οδό Σόλωνος στην Αθήνα και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης. Εκτός όμως από τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα, στόχος είναι η επέκταση και σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, όπως η Ρόδος, η Πάτρα, το Ηράκλειο Κρήτης και ο Βόλος.

Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Ιωάννης Ορφανός, εταίρος της Arbitrage, «αυτή η τάση έχει μεγάλη λογική διεθνώς και βέβαια και στην Ελλάδα, γιατί πλέον όλο και περισσότερες επιχειρήσεις χρειάζονται μεγάλη ευελιξία όσον αφορά τη χρήση χώρων γραφείων, τόσο όσον αφορά το μέγεθός τους όσο κυρίως σε παροχές και υπηρεσίες. Αυτό συμβαίνει γιατί πολλές εταιρείες χρειάζεται να “τρέχουν” συγκεκριμένες εργασίες βραχυπρόθεσμου χαρακτήρα σε διάφορες χώρες/αγορές, με ομάδες στελεχών που αυξομειώνονται και, βέβαια, απαιτούν και διαφορετικό επίπεδο τεχνολογικών υποδομών». Ως εκ τούτου, η λύση της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατάλληλου χώρου για συγκεκριμένη εργασία φαντάζει ιδανική.

Επίσης, σύμφωνα με τον κ. Ορφανό, ο συγκεκριμένος τρόπος μίσθωσης γραφείων προσφέρει πολύ περισσότερα πλεονεκτήματα, γιατί πολλές επιχειρήσεις στην Ελλάδα δεν είναι μεγάλου μεγέθους, ενώ ταυτόχρονα ένας ολόκληρος κλάδος της οικονομίας, ο τουριστικός, έχει υψηλό βαθμό εποχικότητας, με αποτέλεσμα να διαφοροποιούνται και οι στεγαστικές ανάγκες ξενοδοχειακών επιχειρήσεων, που ενδιαφέρονται να έχουν μια βάση στην Αθήνα ή και σε άλλες πόλεις. «Επίσης, πολλοί επαγγελματίες θέλουν χώρους για συναντήσεις, ιδίως εφόσον αυτοί συνοδεύονται και από υπηρεσίες, όπως γραμματειακή υποστήριξη, χωρίς να χρειάζεται να μισθώνουν μόνιμα κάποιο γραφείο. Το ίδιο ισχύει και για τους ξένους που έχουν δουλειές στην Ελλάδα», συμπληρώνει ο κ. Ορφανός.

Οι παρεχόμενες υπηρεσίες διαμορφώνουν το ενοίκιο

Σύμφωνα με τη σχετική ανάλυση της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Arbitrage Real Estate, η βραχυχρόνια μίσθωση εξοπλισμένων γραφείων και υπηρεσιών γραφείου αναμένεται να επιφέρει αλλαγή στον τρόπο διαχείρισης των επαγγελματικών χώρων και ως εκ τούτου και στην αγορά των σχετικών ακινήτων στην Ελλάδα. «Αναμένουμε επίσης να δημιουργήσει την ανάγκη για αντίστοιχα “έξυπνα κτίρια” σύγχρονων προδιαγραφών, κατασκευή και εξοπλισμό τελευταίας τεχνολογίας, με ολοκληρωμένες υπηρεσίες μηχανογράφησης και αξιόπιστη σύνδεση στο Διαδίκτυο, με ασφαλή αποθήκευση και διακίνηση των ηλεκτρονικών δεδομένων», συμπληρώνουν οι αναλυτές της Arbitrage.

Το πιο σημαντικό όμως στοιχείο είναι ότι η επικείμενη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων γραφείων συνιστά μια πρώτης τάξεως ευκαιρία για την αξιοποίηση του πολύ σημαντικού αποθέματος οριζόντιων ιδιοκτησιών επαγγελματικών χώρων, που εν πολλοίς παρακμάζει σήμερα. Σήμερα, στο κέντρο της Αθήνας, σε κτίρια που βρίσκονται στις οδούς Πανεπιστημίου, Πατησίων, Σόλωνος, Σταδίου και Ακαδημίας, εντοπίζονται χιλιάδες μικροί επαγγελματικοί χώροι, μεγάλο μέρος των οποίων είτε είναι πλέον κενό είτε υποαποδίδει. Κατά τον κ. Ορφανό, «είναι μια ευκαιρία για πολλά μικρά γραφεία, από 500 έως 1.500 τ.μ., να αναζωογονηθούν καθώς προσφέρουν το πλεονέκτημα της πρόσβασης. Ενδιαφέρον παρουσιάζουν επίσης και σχετικές υπηρεσίες τόσο στη Θεσσαλονίκη όσο και σε πόλεις της περιφέρειας, όπως η Πάτρα, ο Βόλος και το Ηράκλειο», τονίζει χαρακτηριστικά.

Η ειδοποιός διαφορά σήμερα, σε σχέση με πριν από λίγα χρόνια, είναι ότι όλο και περισσότεροι υποψήφιοι χρήστες/επαγγελματίες έχουν εξοικειωθεί με τη χρήση ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, με αποτέλεσμα να έχουν αυξηθεί σημαντικά, παγκοσμίως, οι σχετικές εξειδικευμένες πλατφόρμες που εξυπηρετούν τόσο τους ιδιοκτήτες, ή διαχειριστές, που επιθυμούν να καταστήσουν τους χώρους τους γνωστούς και εύκολα προσβάσιμους σε πελάτες, όσο και τους χρήστες που αναζητούν γραφεία που να διαθέτουν τέτοιες υπηρεσίες. Μάλιστα, οι ιδιοκτήτες προχωρούν σε πολλαπλές εγγραφές του χώρου που διαθέτουν σε διάφορες πλατφόρμες, ώστε να αυξήσουν την αναγνωρισιμότητά τους και να γίνουν διαθέσιμοι σε ευρύτερο κοινό.

Η τιμολογιακή πολιτική των ευέλικτων γραφειακών χώρων βασίζεται στο εύρος των υπηρεσιών και εφαρμόζεται σε ποικίλες βάσεις, για να εξυπηρετήσει τις ανάγκες των ενδιαφερομένων. Ο υπολογισμός του αντιτίμου γίνεται βάσει ημερών, μηνών ή και ετών, ενώ εξαρτάται και από τον αριθμό των ατόμων που θα κάνουν χρήση των χώρων και το είδος των χώρων αυτών. Ενδεικτικά, στο κέντρο της Aθήνας, οι τιμές για χρήση ενός μήνα μπορεί να κυμανθούν μεταξύ 70-350 ευρώ/μήνα/άτομο, με το κόστος να ελαττώνεται αναλογικά με το διάστημα χρήσης και τον αριθμό των χρηστών, φτάνοντας να κυμαίνεται από 5 έως 13 ευρώ/άτομο/μήνα για χρήση 24 μηνών.

Χώροι 820.000 τ.μ. διατίθενται στην Ευρώπη υπό καθεστώς ευέλικτης ενοικίασης

Η ανερχόμενη τάση των βραχυχρόνιων μισθώσεων επαγγελματικών χώρων δεν θα μπορούσε να αφήσει ασυγκίνητη ούτε την ίδια την Airbnb. Ο αμερικανικός κολοσσός αναγνώρισε την επενδυτική ευκαιρία που ανοίγεται από το γεγονός ότι ένας ολόκληρος τομέας, ετήσιου τζίρου της τάξεως των 370-400 δισ. ευρώ, οδεύει με βήμα γοργό προς το Διαδίκτυο, και έχει ήδη κάνει την κίνησή του. Συγκεκριμένα, όπως ανακοινώθηκε πριν από λίγες ημέρες, η Airbnb πρόκειται να θέσει υπό τη «σκέπη» της την εταιρεία Gaest από τη Δανία.

Η εν λόγω εταιρεία έχει αναπτύξει μια ψηφιακή πλατφόρμα που απευθύνεται σε επιχειρηματίες που επιθυμούν χώρους για να πραγματοποιήσουν επαγγελματικές συναντήσεις και εκδηλώσεις. Μέσω της Gaest, ο ενδιαφερόμενος μισθώνει μέρες ή ακόμα και ώρες συνάντησης, βάσει των οποίων προκύπτει και η σχετική χρέωση, αξιοποιώντας το ευρετήριο χιλιάδων χώρων σε δεκάδες πόλεις ανά τον κόσμο.

Πρόκειται για μέρος της στρατηγικής επέκτασης της Airbnb, η οποία δεν περιορίζεται στο γεγονός ότι έχει κατακτήσει κυρίαρχο μερίδιο αγοράς στη διάθεση κατοικιών, αλλά κινείται και προς τους επαγγελματικούς χώρους. Η σχετική πρωτοβουλία φέρει την επωνυμία Airbnb for Work και απευθύνεται εξ ολοκλήρου προς τις επιχειρήσεις και τους επαγγελματίες, που ενδιαφέρονται να μισθώσουν χώρους για τις εκδηλώσεις τους, την εργασία τους ή την πραγματοποίηση συναντήσεων με πελάτες και προμηθευτές τους. Ηδη, από τον περασμένο Σεπτέμβριο, η Airbnb for Work έχει αρχίσει να διαθέτει μια σειρά από εργαλεία στις εταιρείες με στόχο την καλύτερη οργάνωση των επαγγελματικών ταξιδιών των στελεχών τους και τον έλεγχο των δαπανών. Για παράδειγμα, έχει διαφοροποιήσει κάποιες αγγελίες, αναφέροντας σε σχετική επισήμανση εάν διατίθενται χώροι έτοιμοι για συναντήσεις σε κατοικίες που βρίσκονται μακριά από τα κέντρα των πόλεων. Επιπλέον, η εταιρεία έχει ξεκινήσει μια συνεργασία με τη WeWork, έναν από τους ηγέτες παγκοσμίως στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων, προκειμένου να διευκολύνει τους πελάτες της Airbnb να ενοικιάζουν χώρο εργασίας ακόμα και για μία μόνο ημέρα κοντά στο σπίτι ή στο διαμέρισμα όπου διαμένουν.

Σύμφωνα με την Arbitrage, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2018, το ποσοστό των ευέλικτων χώρων στην Ευρώπη ξεπέρασε κατά μέσον όρο το 7,5% του συνολικού αποθέματος, αυξημένο σε σχέση με το 7,2% που ήταν το 2017 και τριπλάσιο των αντίστοιχων αριθμών που είχαν καταγραφεί το 2016. Από το πρώτο μισό του 2018, περισσότερα από 820.000 τ.μ. γραφείων χρησιμοποιούνται ως ευέλικτοι επαγγελματικοί χώροι, με τη μεγαλύτερη αγορά να είναι αυτή του Λονδίνου, ακολουθούμενη από το Παρίσι και το Βερολίνο.

Στην Ελλάδα, οι χώροι αυτοί προτιμώνται από ελεύθερους επαγγελματίες, μικρές, αναπτυσσόμενες και νεοφυείς επιχειρήσεις, επιχειρήσεις τεχνολογίας και εν γένει εταιρείες στις οποίες το σύγχρονο περιβάλλον εργασίας χαρακτηρίζει την ταυτότητά τους. Οι διαθέσιμοι χώροι απευθύνονται επίσης και σε παραρτήματα μεγάλων πολυεθνικών εταιρειών που χρειάζονται να στεγάσουν νέα και πιο καινοτόμα επιχειρηματικά τμήματα.

Γενικά, στους ευέλικτους αυτούς χώρους παρέχονται πολλαπλές επιλογές και υπηρεσίες, όπως ατομικά γραφεία σε κοινόχρηστο χώρο, γραφεία αποκλειστικής χρήσης ή ακόμα και αυτοτελείς γραφειακοί χώροι, αίθουσες συμβουλίων, αίθουσες εκπαίδευσης, σεμιναρίων κι εκδηλώσεων, δυνατότητα σταθερής ατομικής τηλεφωνικής γραμμής, υπηρεσίες υποδοχής και γραμματειακής υποστήριξης, ακόμα και εγκατάσταση φορολογικής έδρας και επαγγελματική διεύθυνση.

Η Coworker

Μία από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων γραφείων είναι το Coworker, όπου είναι καταχωρισμένοι 10.294 επαγγελματικοί χώροι παγκοσμίως. Εξ αυτών, 25 βρίσκονται στην Ελλάδα και 15 στην Αθήνα. Πρόκειται για ένα σαφές δείγμα του ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι ακόμα στα σπάργανα, αλλά έχει τεράστιο περιθώριο μελλοντικής ανάπτυξης.

Η Instant Offices

Δεκαοκτώ χώρους γραφείων στην Αθήνα προσφέρει άλλη μια πλατφόρμα ενοικίασης γραφείων. Ο λόγος για την Instant Offices, η οποία έχει κατηγοριοποιήσει τους προσφερόμενους χώρους με βάση το κόστος ανά εργαζόμενο/μήνα. Στην περίπτωση της ελληνικής πρωτεύουσας, αυτό κυμαίνεται μεταξύ 250-450 ευρώ.

Η προοπτική

Σύμφωνα με προβλέψεις ειδικών του κλάδου, υπολογίζεται ότι εντός των επόμενων τριών ετών το 80% της αγοράς των ευέλικτων χώρων γραφείων θα διατίθενται και διαδικτυακά, μέσω των σχετικών ψηφιακών πλατφορμών. Σήμερα, η σχετική αγορά βρίσκεται ακόμα στα σπάργανα, ωστόσο ο ρυθμός ανάπτυξης είναι καταιγιστικός.

Βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb σε τουρίστες ή μακροχρόνια μίσθωση σε ενοικιαστές; Ποια από τις δυο μισθώσεις με συμφέρει;

Το ερώτημα αυτό βασανίζει σήμερα χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Όταν ξεκίνησε η μόδα του Airbnb στην Ελλάδα, πολλοί ήταν αυτοί που ενοικίαζαν τα σπίτια τους χωρίς να δηλώνουν τα εισοδήματα που εισέπρατταν στην Εφορία. Δεν υπήρχε ηλεκτρονική μητρώο ούτε γινόταν δειγματοληπτικοί έλεγχοι.

Τώρα τα πράγματα έχουν αλλάξει. Οι ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν τα ακίνητά τους μέσω κάποιας πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι υποχρεωμένοι να εμφανίσουν κάθε μήνα τις συμβάσεις και να δηλώσουν τα εισοδήματα που αποκτούν. Αν δεν το πράξουν και εντοπιστούν από τις ελεγκτικές αρχές τότε θα βρεθούν αντιμέτωποι με την επιβολή προστίμου έως 5.000 ευρώ.

Όσον αφορά στη φορολογία οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν υπάρχει καμία διαφορά μεταξύ της βραχυχρόνιας μίσθωσης με την μακροχρόνια μίσθωση. Τα εισοδήματα από ακίνητα, ανεξάρτητα από τον τρόπο απόκτησής τους, φορολογούνται ακριβώς με την ίδια φορολογική κλίμακα και τους ίδιους συντελεστές.

Δηλαδή:

• 15% για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ. Δηλαδή αν ο φορολογούμενος έχει αποκτήσει εισόδημα 10.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο 1.500 ευρώ.
• 35% για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 και
• 45% για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω.

Η διαφορά

Η μόνη διαφορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης με τη μακροχρόνια είναι εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:

• Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%
• Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%
• Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και
• Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.

Όμως και για τις δυο κατηγορίες μισθώσεων ακινήτων εάν το εισόδημα υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ τότε επιβάλλεται ειδική εισφορά αλληλεγγύης.