Ξεπερνούν πλέον τα 30 τα ακίνητα στο ιστορικό εμπορικό κέντρο -και όχι μόνο- της Θεσσαλονίκης, που έχουν περιέλθει το τελευταίο διάστημα στην κυριότητα ισραηλινών funds και προγραμματίζεται να ανακαινιστούν και να λειτουργήσουν ως «Βoutique Ηotels» και άλλες κατηγορίες μικρών αστικών τουριστικών καταλυμάτων.

Εκτός από την οδό Βαλαωρίτου και τα γύρω στενά στην περιοχή της πλατείας Εμπορίου-Άνω Λαδάδικων, όπου τα τελευταία χρόνια έχουν τεθεί σε λειτουργία και αρκετά νέα καφέ και μπαράκια, τα εν λόγω ακίνητα βρίσκονται στην Εγνατία, τη Βενιζέλου -στο ύψος μεταξύ της Ερμού και της Εγνατίας, στην Πολυτεχνείου (προέκταση Τσιμισκή), στην Ερμού και τη Μητροπόλεως, αλλά και πιο δυτικά, στους παράδρομους του City Gate, στην Αναγεννήσεως, ενώ μερικά (λιγότερα) βρίσκονται πιο ανατολικά, εκτός του εμπορικού κέντρου.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν το κτίριο «Βιέννη» στην Εγνατία, στην περιοχή του Βαρδαρίου, όπου την εποχή του Μεσοπολέμου μεσουρανούσε το ομώνυμο ξακουστό ξενοδοχείο, όπως και ακίνητο στην οδό Νικολάου Μαντζάρου στην περιοχή του City Gate, που αγοράστηκε έναντι 500.00 ευρώ με προοπτική να μετατραπεί σε ξενοδοχείο, αλλά και μεγάλο ακίνητο στην Παπαναστασίου, όπου στο παρελθόν στεγαζόταν η ΔΕΗ.

Όπως επισημαίνει στη «ΜτΚ» ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Άγγελος Πασαλίδης, πρόκειται κυρίως για παλιά -σε πολλές περιπτώσεις εγκαταλελειμμένα- σπίτια και ολόκληρες οικοδομές, αυτοτελείς ή όχι (δηλαδή μαζί με τα καταστήματα κάτω ή όχι), που όλα προβλέπεται να μετατραπούν σε «Boutique Hotels» ή άλλου είδους μικρά καταλύματα (πανσιόν, youth hostels, φοιτητικές εστίες κ.ο.κ.), ενώ αλλάζουν χέρια περιερχόμενα στα ίδια funds και εν ενεργεία ξενοδοχειακές μονάδες.

«Είναι μία εξέλιξη πάρα πολύ θετική για την πόλη και σε ένα-δυο χρόνια θα έχουμε μια σαφή εικόνα που θα αντανακλά την ανάπτυξη της περιοχής», σημειώνει ο κ. Πασαλίδης και συμπληρώνει: «Η νέα δημοτική αρχή πρέπει να προετοιμαστεί πάρα πολύ καλά, γιατί η Θεσσαλονίκη θα έχει μια ανάπτυξη διαφορετική από όλη την υπόλοιπη Ελλάδα, καθώς γίνεται πόλος έλξης για πολλούς ξένους και κυρίως για Δυτικοευρωπαίους.

Τη σοβαρή εξέλιξη στην τοπική κτηματαγορά και την ανάπτυξη της περιοχής θα την έχουμε όχι από τους Βαλκάνιους, Τούρκους κ.ο.κ., αλλά από ζητήσεις Δυτικοευρωπαίων. Όταν λέω Δυτικοευρωπαίοι, εννοώ ότι τα περισσότερα από τα εν λόγω funds, είναι funds Ισραηλινών, αλλά από Γαλλία, από Λονδίνο κ.ο.κ., είναι δηλαδή όμιλοι εβραϊκοί αλλά κυρίως από την Ευρώπη, που οι συναλλαγές τους αυτές δεν έχουν να κάνουν με τους γνωστούς συναισθηματικούς δεσμούς με τη Θεσσαλονίκη, όπως συνέβαινε μέχρι σήμερα. Αυτοί έρχονται να επενδύσουν κατεξοχήν, γιατί βλέπουν μια πόλη ευκαιριών, ειδικά στο κομμάτι του τουρισμού.

Σε μια πενταετία η ανάπτυξη του ιστορικού εμπορικού κέντρου αλλά και γενικά της πόλης θα είναι θεαματική. Περιμένουμε να τελειώσουν και τα έργα του μετρό, για να γίνουν οι αναγκαίες αναπλάσεις οδών, που ‘κατακρεουργήθηκαν’ και από εκεί θα υπάρξει πρόσθετη ανάπτυξη».

Η λειτουργία των νέων αυτών τουριστικών καταλυμάτων, σύμφωνα με τον πρόεδρο των μεσιτών της Θεσσαλονίκης, θα λειτουργήσει θετικά για το σύνολο της ξενοδοχειακής αγοράς της πόλης, καθώς οι εν λόγω επενδυτές-funds δεν σκοπεύουν να αφήσουν τις επενδύσεις τους στην… τύχη και την ελληνική πολιτεία όσον αφορά την προβολή τους, αλλά θα προβούν σε στοχευμένες καμπάνιες προβολής-προσέλκυσης πελατών, από τις οποίες θα βγει κερδισμένη όλη η πόλη ως προορισμός.

Το Μουσείο Ολοκαυτώματος για τους θεσσαλονικείς εβραίους-θύματα της θηριωδίας των ναζί, εξάλλου, θα σηματοδοτήσει την περαιτέρω ποιοτική αναβάθμιση της δυτικής εισόδου και αναμένεται εύλογα να προκαλέσει ενδιαφέρον για δημιουργία πρόσθετων καταλυμάτων, όπως αυτό στην οδό Ματζάρου, μετατροπή παλαιών βιοτεχνικών χώρων σε κατοικίες για βραχυχρόνια μίσθωση κ.ο.κ. Παράλληλα, τα μικρά καταλύματα που δεν λειτουργούν με λογικές all inclusive «γεννούν» ως γνωστόν θέσεις εργασίας στις γειτονιές τους και τονώνουν εν γένει την αγορά και την πραγματική καθημερινή οικονομία της πόλης.

«Παλιά και συχνά εγκαταλελειμμένα κτίρια ξαναπαίρνουν ζωή στο Βαρδάρη, τη Βαλαωρίτου, τη Συγγρού και αλλού. Έρχονται ξένα κεφάλαια και επενδύονται σε παλιά ακίνητα, που επί δεκαετίες ήταν εγκαταλειμμένα», τονίζει στο ίδιο μήκος κύματος ο μεσίτης Κώστας Γεωργάκος, εκ των ιδιοκτητών της Georgakos Properties και Parthenon Real Estate, και πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών Ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης, εκφράζοντας επίσης ικανοποίηση για την εξέλιξη αυτή. Η περιοχή που θα ανέβει στη ζήτηση από εδώ και πέρα, σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, είναι το τμήμα από την Ίωνος Δραγούμη και πέρα, προς τη δυτική είσοδο της πόλης.

Όπως τονίζει επίσης με έμφαση, έχει αρχίσει πλέον να δίνει ζωή στην τοπική κτηματαγορά και το λιμάνι, μετά την ιδιωτικοποίησή του: «Αυτό που λέγαμε ότι περιμέναμε να έρθει στην τοπική κτηματαγορά από την ιδιωτικοποίηση του λιμανιού, έχει αρχίσει να γίνεται πραγματικότητα. Υπάρχει δηλαδή κινητικότητα που πριν δεν υπήρχε και αυτήν την έχει φέρει μόνο το λιμάνι. Ήδη έρχονται επιχειρήσεις λ.χ. μεταφορών που ενδιαφέρονται να αγοράσουν ή να νοικιάσουν χώρους λόγω του λιμανιού και κάποιες έχουν ήδη προβεί σε πράξεις». Η ανάπτυξη του λιμανιού, επίσης, όπως σημειώνει ο κ. Γεωργάκος, είναι αλληλένδετη και με τη ζήτηση για καταλύματα και κατοικίες, και με την ανάδειξη της πόλης ως προορισμού συνολικότερα.

Μπορεί το ενδιαφέρον για καλής ποιότητας ακίνητα να είναι ισχυρό, όμως το πενιχρό απόθεμα αποτρέπει την υλοποίηση σημαντικών επενδύσεων. Αυτό ανέφεραν κορυφαίοι παράγοντες της αγοράς ακινήτων, κατά το 4ο Φόρουμ των Δελφών, που ολοκληρώθηκε την περασμένη Κυριακή.

Όπως ανέφερε, ο Αρης Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαίας, το ζητούμενο είναι η ύπαρξη του κατάλληλου προϊόντος σε εύλογη τιμή, με την ΑΕΕΑΠ να αξιολογεί, επενδυτικά, όλους τους κλάδους των ακινήτων. Την ίδια στιγμή, το απόθεμα που θα διαθέσουν προς πώληση οι τράπεζες-στο πλαίσιο της διαχείρισης των “κόκκινων” δανείων- παραμένει άγνωστο, εάν και σε ποιο βαθμό, θα διαθέτει τις προδιαγραφές που αναζητούν οι επενδυτές.

Σημείωσε ότι σήμερα απουσιάζει από την αγορά ένας επαρκής αριθμός εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, ώστε να δημιουργηθεί ικανοποιητικό απόθεμα.

Ο Γιώργος Κορμάς, Ανώτερος Γενικός Διευθυντής της Τράπεζας Πειραιώς, αντιπρόεδρος και CEO της Πειραιώς Real Estate, ανέφερε ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για τα εγχώρια ακίνητα προέρχεται από την Ηπειρωτική Ευρώπη, τη Βρετανία, τη Ρωσία και την Μέση Ανατολή. Η τράπεζα, όπως εξήγησε, ανακτεί, μέσω πλειστηριασμών, ακίνητα που εμφανίζουν προοπτικές αξιοποίησης και συμβαδίζουν με το επενδυτικό σχέδιο της τράπεζας. “Οι επενδυτές αναζητούν και deals μεγαλύτερης αξίας, του μισού δισ. ή του ενός δισεκατομμυρίου, αλλά δεν είναι δυνατόν στην Ελλάδα να γίνουν συναλλαγές τέτοιου ύψους” όπως σημείωσε.

Ο ίδιος τόνισε ότι εάν η Ελλάδα δεν παρέμενε στο ευρωσύστημα, σήμερα η εγχώρια αγορά ακινήτων θα προσέλκυε μηδενικό επενδυτικό ενδιαφέρον. Ωστόσο, “κλειδί” για την ανάκαμψη της κτηματαγοράς είναι να βελτιωθούν οι ρυθμοί ανάπτυξης, ώστε να τροφοδοτηθεί η εσωτερική ζήτηση για ακίνητα.

Ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand σημείωσε πως στόχος είναι η ανάπτυξη ακινήτων “value for money”, ενώ σχολίασε ότι η τεχνολογία θα δημιουργήσει καινούργιες ανάγκες, όπως συνέβη με το Airbnb.

Εκτίμησε ότι η αγορά κατοικίας, λόγω των εγχώριων κλιματολογικών συνθηκών, θα προσελκύει ισχυρό ενδιαφέρον από επενδυτές της Βόρειας Ευρώπης, ενώ η υλοποίηση εγκαταστάσεων αθλητικού τουρισμού έχουν ισχυρές προοπτικές. Προοπτικές παρουσιάζει και ο κλάδος των αποθηκευτικών χώρων.

Ο Πωλ Γομόπουλος, επικεφαλής της αμερικανικής Hines στην Ελλάδα σημείωσε ότι η εταιρεία αξιολογεί την υλοποίηση νέων επενδύσεων στα ξενοδοχεία, χωρίς να περιορίζεται αποκλειστικά στη συγκεκριμένη αγορά. Ανέφερε ότι ο κλάδος των γραφείων εμφανίζει διαφοροποιήσεις, ενώ στην Αθήνα είναι δυνατόν να υλοποιηθούν έως δύο ακόμη εμπορικά κέντρα.

Ο τομέας της φοιτητικής κατοικίας παρουσιάζει ενδιαφέρον για τη Hines, η οποία σχεδιάζει να ενισχύσει περαιτέρω τη δραστηριότητα development. “Ένα από τα προβλήματα της ελληνικής αγοράς είναι η έλλειψη του κατάλληλου στοκ. Στην Ιρλανδία- που έχει πολύ μικρότερη έκταση από την Ελλάδα- υπάρχουν προς πώληση ακίνητα, αξίας άνω των 100-200 εκατ. ευρώ, με τη Hines να έχει επενδύσει 5 δισ. ευρώ.

Αυξημένη κινητικότητα στην αγορά των ακινήτων και των στεγαστικών δανείων καταγράφουν οι τράπεζες την τελευταία διετία, καθώς η βελτίωση των συνθηκών στην ελληνική οικονομία έχει επηρεάσει θετικά και την κτηματαγορά.

Όπως επισημαίνουν τραπεζικές πηγές, πελάτες με αποταμιεύσεις φαίνεται πλέον να επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα σε συνδυασμό με κάποιον δανεισμό. Παράλληλα, η τάση απόκτησης κατοικιών αποκλειστικά με χρήση μετρητών έχει αρχίσει να αντιστρέφεται, καθώς πλέον μεγάλος μέρος των ενδιαφερομένων δεν επιθυμεί να διαθέσει το σύνολο των αποταμιεύσεών του, αλλά επιλέγει με αυξητικό ρυθμό την τραπεζική χρηματοδότηση.

Οι επιδόσεις της κτηματαγοράς από το 2016 είναι ενδεικτικές του κλίματος που επικρατεί έπειτα από σχεδόν μια δεκαετία ξηρασίας:

_• Οι αγοραπωλησίες εμφανίζουν για δύο συνεχόμενη έτη υψηλούς ρυθμούς ετήσιας αύξησης (2017 vs 2016: 15,3% και 2016 vs 2015: 11%).

_• Καταγράφηκε ετήσια αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 1,7% το 2018 πανελλαδικά και 2,4% στην Αττική.

_• Τα ενοίκια την ίδια περίοδο αυξήθηκαν κατά 8,40% κατά μέσο όρο.

_• Υπήρξε αύξηση κατά 16% οικοδομικών αδειών (Ιούνιος 2018 / Ιούνιος 2017).

_• Ενισχύθηκαν οι αποδόσεις των ακινήτων (τιμή/ενοίκιο) από 68,3% σε 72,5% μεταξύ 2016 και 2018.

«Οι επενδύσεις σε ακίνητα τείνουν να προσεγγίζονται πλέον ως αποδοτικότερες άλλων σταθερών μορφών επένδυσης, π.χ. προθεσμιακές καταθέσεις, σε συνδυασμό με την αύξηση της απόδοσης των ενοικίων, αλλά και το χαμηλό ακόμη κόστος κτήσης ακινήτων, στοιχείο το οποίο μπορεί δυνητικά να δημιουργήσει πρόσθετες υπεραξίες» σημείωσε σε πρόσφατη παρουσίαση των προοπτικών της αγοράς ο κ. Βασίλειος Κουτεντάκης, ανώτερος γενικός διευθυντής λιανικής τραπεζικής.

Ο ίδιος υπογραμμίζει τον ρόλο που έπαιξε στην αύξηση κατά 17,20% το 2018 των πάσης φύσεως επενδύσεων σε ακίνητα η νέα τάση εκμετάλλευσης κατοικιών μέσω του AIRBNB, η οποία δημιουργεί στις τράπεζες ευκαιρίες για χορήγηση στεγαστικών δανείων για την απόκτηση ή και την επισκευή κατοικιών.

Μόνο τυχαίο δεν είναι το γεγονός ότι μεταξύ 2016 και 2018 οι νέες εκταμιεύσεις στη στεγαστική πίστη αυξήθηκαν κατά 43%, φτάνοντας την περυσινή χρονιά τα 400 εκατ. ευρώ. Από αυτά, περίπου τα μισά χρηματοδότησαν πράσινες παρεμβάσεις που έγιναν με το πρόγραμμα επιδοτήσεων «Εξοικονομώ κατ’ Oίκον ΙΙ».

Στήριξη οικονομίας

Σύμφωνα με τα στελέχη της Τράπεζας Πειραιώς, η σαφής βελτίωση των οικονομικών συνθηκών που αποτυπώνεται στην αύξηση του ΑΕΠ, στη βελτίωση των δεικτών καταναλωτικής εμπιστοσύνης, στην αύξηση της ιδιωτικής κατανάλωσης, αλλά και στο αυξημένο ποσοστό διενέργειας μεσομακροπρόθεσμων αγορών από τα νοικοκυριά, δημιουργούν θετικές προοπτικές για την ενίσχυση της μικρομεσαίας επιχειρηματικότητας.

Επιπλέον, καταγράφεται έντονη και συνεχής βελτίωση των προοπτικών και της αντίστοιχης αύξησης του κύκλου εργασιών σε κύριους κλάδους της οικονομίας, με ιδιαίτερη αναφορά στον τουρισμό, στον πρωτογενή τομέα, στη μεταποίηση, στις ανανεώσιμες πηγές ενέργειας και στις νέες τεχνολογίες, γεγονός που ενισχύει περαιτέρω την τάση ανάληψης νέων επενδυτικών πλάνων.

Ταυτόχρονα, σημαντική παράμετρος ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας είναι η ενεργοποίηση και απορρόφηση πληθώρας ευρωπαϊκών προγραμμάτων σημαντικού προϋπολογισμού. Συγκεκριμένα, το 2018 ανακοινώθηκαν και βγήκαν αποφάσεις υπαγωγής μέσω ΤΕΠΙΧ Ι για δράσεις προϋπολογισμού 384 εκατ. ευρώ, μέσω COSME 500 εκατ. ευρώ και μέσω ΕΣΠΑ 700 εκατ. ευρώ.

Εφέτος, το ΤΕΠΙΧ ΙΙ ξεκίνησε με προϋπολογισμό 915 εκατ. ευρώ, ενώ συνεχίζονται τα προγράμματα COSME και ΕΣΠΑ με επιπλέον προϋπολογισμό 860 εκατ. ευρώ. Σημειώνεται ότι περίπου 6/10 δάνεια και πιστώσεις που χορηγούνται από τις τράπεζες εντάσσεται σε ένα από τα παραπάνω προγράμματα, στοιχείο που υποδηλώνει την έκταση των υφιστάμενων αναγκών, αλλά και τη σαφή διάθεση των τραπεζών να ενισχύσουν την οικονομία, είτε χρηματοδοτώντας το μεγαλύτερο μέρος της συμμετοχής των ενδιαφερομένων είτε τα λοιπά έργα που δεν εντάσσονται σε κάποιο πρόγραμμα.