Η ολιστική προσέγγιση κινείται στο τρίπτυχο:

Ξανά δημοφιλές και κυρίως με καλές απολαβές κατέστη τα τελευταία χρόνια το επάγγελμα του μεσίτη, ενώ η ζήτηση για προσλήψεις, κυρίως από μεγάλα κτηματομεσιτικά δίκτυα, ενισχύεται σταθερά. Ο λόγος; Σύμφωνα με συγκλίνουσες έρευνες, αλλά και κορυφαίους παράγοντες της αγοράς ακινήτων, οι κακές εποχές του ελληνικού real estate αποτελούν οριστικά παρελθόν. Όπως αναφέρει δοκίμιο εργασίας της Τράπεζας της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών των ακινήτων ενισχύει την κατανάλωση, επειδή τα νοικοκυριά αισθάνονται πλουσιότερα, παρότι, ενδεχομένως, δεν έχουν προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου τους. Αντίστοιχα, η πτώση των τιμών συνδέεται με τη μείωση της κατανάλωσης και κατ’ επέκταση την επιβράδυνση του οικονομικού κλίματος. Όπως παρατηρούν παράγοντες της αγοράς, η “χρυσή βίζα” και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έβγαλαν από την αφάνεια τα ακίνητα, με τα έσοδα από το Airbnb μόνο για το 2018 να διαμορφώνονται σε 1,8 δισ. ευρώ. Τι φανερώνουν όμως, οι έρευνες για την πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς;

Σταθερή η άνοδος

Σύμφωνα με έρευνα της Eurostat, στην Ευρωπαϊκή Ένωση, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019, οι τιμές αυξήθηκαν σε ποσοστό 4%, όσο, δηλαδή, ήταν η αύξηση στην εγχώρια αγορά ακινήτων το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα στην Ελλάδα. Σύμφωνα με την έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος, τους τρεις πρώτους μήνες της φετινής χρονιάς, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 4%, έναντι αύξησης 1,4% που καταγράφηκε για το σύνολο του 2018. Η μεταβολή αυτή στην πραγματική οικονομία μεταφράζεται σε αύξηση των ζητούμενων τιμών για μεταχειρισμένα και καινούργια ακίνητα, η οποία, σύμφωνα με το δίκτυο πανελλαδικών μεσιτών Re/max, διαμορφώθηκε, για το 2018, σε 8,9% και 6,9%, αντίστοιχα. Θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι τα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στηρίζονται σε συναλλαγές που γίνονται μόνο με τη διαμεσολάβηση των τραπεζών και γι’ αυτό η αυξομείωση των αξιών, όπως καταγράφεται από τα μεσιτικά γραφεία, είναι μεγαλύτερη. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Φοροτεχνικών Ελευθέρων Επαγγελματιών Αττικής (ΕΦΕΕΑ), Δημήτρη Τσαμόπουλο, με βάση τις πράξεις που πραγματοποιούν οι συμβολαιογράφοι, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σε ποσοστό 30% έως 60%, σε συνάρτηση βέβαια με την περιοχή και το είδος του ακινήτου, σε σύγκριση με το διάστημα 2010-2012.

Ως εκ τούτου, για τη φετινή χρονιά, δεν αποκλείεται η αύξηση των τιμών να ξεπεράσει το 10%, κάτι που συμβαίνει, ανά περιοχές, σε όλη την Ελλάδα. Όπως, εξάλλου, αναφέρει η ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, η τάση σταθεροποίησης και τοπικά ανάκαμψης που καταγράφηκε το 2018 συνεχίστηκε τους πρώτους μήνες του 2019. Κύριο, δηλαδή, χαρακτηριστικό είναι οι διαφορετικές “ταχύτητες” της κάθε αγοράς (π.χ. επαγγελματικά ακίνητα), δεδομένου ότι οι επενδύσεις εστιάζονται σε τουριστικές δραστηριότητες, ενώ, αντίθετα, η ζήτηση από Έλληνες, αμιγώς για πρώτη κατοικία, δεν είναι σημαντική.

Πάντως, όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Eurostat, ενδεχόμενη αύξηση της τάξης του 10% για το 2019, θα έθετε την Ελλάδα, από πλευράς μεταβολής τιμών, στις πρώτες θέσεις της Eurostat. Κι αυτό εάν ληφθεί υπόψη ότι για το πρώτο τρίμηνο του 2019, τα σκήπτρα της αύξησης τιμών κρατά η Ουγγαρία (+11,4%) και ακολουθούν η Τσεχία (+9,4%), η Πορτογαλία (9,2%) και η Σλοβενία (+8,4%). Στον αντίποδα, δεν είναι λίγες οι ευρωπαϊκές χώρες με πτώση τιμών, μεταξύ των οποίων, η Μάλτα (-4,2%), το Ηνωμένο Βασίλειο (-1,3%), η Ιρλανδία (-1%), η Φινλανδία (-0,8%) και η Γερμανία (-0,3%).

Αξιοσημείωτη ενίσχυση της ζήτησης καταγράφει και η έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), που παρουσιάστηκε, πρόσφατα, στην 1η Athens Real Estate Expo. Συγκεκριμένα, περισσότερες από 60.000 μεταβιβάσεις έλαβαν χώρα από το 2017 μέχρι τους πρώτους μήνες του 2019, με το ήμισυ των συναλλαγών που έλαβε χώρα την τελευταία τριετία να αφορά διαμερίσματα κατασκευής 1961-1980. Κι αυτό, ως είναι εύλογο, επειδή τα ακίνητα άνω της 25ετίας είναι φθηνότερα εν συγκρίσει με εκείνα της τελευταίας επταετίας. Σύμφωνα με την ΕΠΠΑ, την πρώτη θέση, σε επίπεδο συναλλαγών, καταλαμβάνει η Αττική, όπου πραγματοποιήθηκε περίπου το 53% των συναλλαγών, γεγονός που συνδέεται με την ισχυρή ζήτηση λόγω των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων. Στη σχετική κατάταξη, ακολουθούν η Δυτική Μακεδονία που αντιπροσωπεύει το 17,18% των συναλλαγών και οι περιφέρειες Πελοποννήσου, Ανατολικής Μακεδονίας-Θράκης και Νοτίου Αιγαίου.

Παράλληλα, παρότι υπάρχει ακόμη απόσταση να διανυθεί, ωσότου η Ελλάδα να μετατραπεί σε νούμερο έναν προορισμό για ξένες επενδύσεις, το πρώτο τρίμηνο της φετινής χρονιάς οι ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 130%, έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2018. Προς την κατεύθυνση αυτή, ιδιαίτερα μεγάλη ήταν η συμβολή των συναλλαγών που έγιναν μέσω του καθεστώτος της χορήγησης άδειας διαμονής για υπηκόους τρίτων χωρών έναντι επενδύσεων ελάχιστης αξίας 250 χιλιάδων ευρώ. Στο πλαίσιο αυτό, οι επενδυτές αναμένουν εάν η αύξηση των ξένων επενδύσεων θα ενισχύει και τη θέση της χώρας μας ως επενδυτικού προορισμού, τάση που θα φανεί επίσημα, σε περίπου τέσσερις μήνες, οπότε η συμβουλευτική εταιρεία PriceWaterHouseCoopers, θα δημοσιεύσει την έκθεσή της για τις επενδυτικές προοπτικές της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με την έρευνα για το 2019, η Ελλάδα αναρριχήθηκε 15 θέσεις στην πανευρωπαϊκή κατάταξη, αποτελώντας την 14η πιο ελκυστική πόλη για επενδύσεις σε ακίνητα. Πρόκειται για την καλύτερη θέση που πέτυχε η ελληνική πρωτεύουσα, ύστερα από την πέμπτη θέση που είχε εξασφαλίσει στην αντίστοιχη έρευνα της PwC για το 2015. Υπενθυμίζεται ότι από τότε μέχρι και το 2018, η Αθήνα βρισκόταν στις χαμηλότερες θέσεις της κατάταξης, έχοντας καταλάβει το 2017 την 29η θέση σε σύνολο 31 πόλεων.

Τι λένε οι ειδικοί

Την ανάκαμψη στα ακίνητα διαβλέπουν και επικεφαλής ορισμένων από τις μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου. Ειδικότερα, όπως έχει αναφέρει ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θοδωρής Μητράκος, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης και η αυξανόμενη κινητικότητα τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και σε γραφεία και καταστήματα εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί κατά τη διάρκεια του 2019. Κινητήρια δύναμη, κατά τον ίδιο, αποτελεί ο τουρισμός που επηρεάζει θετικά τόσο την αγορά κατοικίας, μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όσο και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων.

Βελτίωση εμφανίζει και η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Εθνική Πανγαία, Άρη Καρυτινό, στα καταστήματα καταγράφεται ισχυρή ζήτηση, κατά βάση για ποιοτικά και μικρού μεγέθους ακίνητα, ενώ οι αποδόσεις κινούνται πτωτικά και σε περιπτώσεις ακινήτων με ιδιαίτερη προβολή και εμπορικότητα έχουν σημειωθεί συναλλαγές ακόμα και κάτω από 6%. “Θα λέγαμε ότι οι αποδόσεις έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, κάτι που δεν συμβαίνει με τις τιμές των ενοικίων, οι οποίες –με εξαίρεση ορισμένες εμπορικές αρτηρίες, όπως η οδός Ερμού– έχουν μεγάλη απόκλιση σε σχέση με το peak της αγοράς ακινήτων” εξηγεί.

Επίσης, ο διευθύνων σύμβουλος της Ελλάκτωρ, Αναστάσιος Καλλιτσάντσης, ανέφερε, κατά την πρόσφατη ετήσια γενική συνέλευση, ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα θα καταγράψει βελτίωση, με την εταιρεία να υλοποιεί, αυτό το διάστημα, τη β’ φάση επέκτασης του εμπορικού κέντρου Smart Park στην Κάντζα, που αποτελεί επένδυση 25 εκατ. ευρώ.

Εντός του Σεπτεμβρίου αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή η πλατφόρμα στο taxisnet για την ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης. Το μέτρο αναμένεται να διευκολύνει σημαντικά όσους αποκτούν ακίνητα καθώς θα τους απαλλάξει από τη γραφειοκρατία, τη χαρτούρα και την ουρά της Εφορίας, ενώ ταυτόχρονα θα επιτρέψει στην ΑΑΔΕ τη διενέργεια αποτελεσματικών ελέγχων στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Όταν το νέο σύστημα τεθεί σε λειτουργία, η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου θα ξεκινάει και θα ολοκληρώνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

Αυτό σημαίνει ότι κάθε φορολογούμενος που προχωρά σε αγορά ακινήτου δεν θα χρειάζεται να επισκέπτεται την αρμόδια ΔΟΥ για να υποβάλει τη δήλωση και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς η δήλωση φόρου μεταβίβασης θα συντάσσεται και θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά, στο σύστημα TAXISnet, από τον συμβολαιογράφο, ενώ η διασταύρωση, ο έλεγχος και η επαλήθευση των δηλούμενων στοιχείων θα γίνεται αυτόματα από το σύστημα.

Επίσης με αυτόματο τρόπο θα ελέγχεται εάν πληρούνται ή όχι οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Το μόνο που θα απαιτείται από τον φορολογούμενο θα είναι να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ένα πρόσφατο πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.

Το πιστοποιητικό αυτό είναι απαραίτητο προκειμένου να χορηγηθεί στον φορολογούμενο το προβλεπόμενο γι’ αυτόν όριο απαλλαγής, το οποίο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ αν είναι άγαμος, 250.000 ευρώ εάν είναι έγγαμος, συν 25.000 ευρώ για κάθε παιδί. Μετά τον ηλεκτρονικό έλεγχο που θα διενεργείται από το σύστημα στην υποβληθείσα δήλωση, θα βεβαιώνεται ο φόρος και θα εκδίδεται η Ταυτότητα Οφειλής (Τ.Ο.) για την καταβολή του από τον αγοραστή.

Κινητικότητα στα μικρότερα ακίνητα κυρίως του κέντρου της Αθήνας από ξένους αλλά και Ελληνες με αύξηση των τιμών, άνοδος επίσης στη ζήτηση τουριστικών ακινήτων από ξένους σε δημοφιλείς προορισμούς αλλά, κατά τα άλλα απουσία ζήτησης από το μέσο Ελληνα στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας όπου οι μεταβιβάσεις παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα.

Αυτή θα είναι η εικόνα της αγοράς κατοικίας για το επόμενο έτος η οποία θα κινηθεί με τρείς «ταχύτητες», όπως τουλάχιστον επισημαίνουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, την ίδια στιγμή που συνεχίζεται και θα συνεχιστεί και το νέο έτος η στροφή των Ελλήνων στο ενοίκιο.

Από την πλευρά της και η Τράπεζα της Ελλάδος, στην τελευταία Ενδιάμεση έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική επιβεβαιώνει ότι η αγορά φαίνεται μεν να δείχνει τάσεις σταθεροποίησης, ωστόσο οι πιέσεις εξακολουθούν να υφίστανται για τα ακίνητα των χαμηλότερων κατηγοριών σε περιοχές που δε βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης.

«Η σταδιακή διάχυση της ζήτησης στην αγορά ακινήτων θα εξαρτηθεί από την εξέλιξη των μακροοικονομικών μεγεθών της οικονομίας, τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και την αποκατάσταση της παροχής ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα», αναφέρεται χαρακτηριστικά, πέραν φυσικά των απαραίτητων παρεμβάσεων «για τη βελτίωση των συνθηκών στον τομέα της φορολογίας».

Σύμφωνα με τον κ. Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, τ. πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions και το νέο έτος θα συνεχιστεί η ύπαρξη αγοράς τριών ταχυτήτων με:

-Κινητικότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος όπου σημειώνονται αυξήσεις τιμών και ενοικίων
-Αραιές μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές σχετικού ενδιαφέροντος με στασιμότητα στις τιμές του προηγούμενου έτους
-Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας.

«Από τη μια πλευρά η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια, δημιουργούν ένα ασφυκτικό πλαίσιο. Παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος θεωρώντας δεδομένο ότι το 2019 δε θα είναι εύκολη χρόνια για την αγορά κατοικίας στη χώρα μας, ελλείψει (Ελλήνων) αγοραστών. Ο ίδιος προσθέτει και την παράμετρο του δημογραφικού, « οι 500.000 Έλληνες που έφυγαν στο εξωτερικό, οι μετανάστες που δούλευαν στην Ελλάδα και πήγαν αλλού, τα παιδιά που ξαναγυρίζουν στο πατρικό σπίτι, αφήνουν χιλιάδες κατοικίες κενές που … μάταια αναζητούν χρήστες».

Από την άλλη πλευρά, ένα σημαντικό, θετικό στοιχείο για την αγορά αποτελεί το γεγονός ότι παρατηρείται σοβαρή κινητικότητα στα ακίνητα που μπορεί να ενοικιαστούν με βραχυχρόνιες μισθώσεις, μέσω των διεθνών πλατφορμών (Airbnb κλπ).

«Έτσι βλέπουμε να ανακαινίζονται και να ενοικιάζονται διαμερίσματα, μονοκατοικίες και βίλλες, σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, στο παραλιακό μέτωπο, στα προβεβλημένα νησιά, στη Θεσσαλονίκη, στα Χανιά, στην Καβάλα, Ρόδο, Κέρκυρα, Χαλκιδική και άλλους τουριστικούς προορισμούς, δίνοντας ζωή στην αγορά. Αξιοσημείωτη είναι και η σχετική κίνηση για την αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 € και εξασφαλίζουν βίζα στην Ε.Ε. Βέβαια η πολιτεία διεκδικεί και αυτή σημαντικό μερίδιο από τα έσοδα και έχει θεσπίσει ειδική νομοθεσία γι΄αυτό».