Από τον Κωνσταντίνο Δ. Χαλμούκη, πολιτικό μηχανικό, ιδρυτή HellenicPROM-FileBank

Η παρατήρηση και ο εντοπισμός των αναγκών της αγοράς δύναται να αποτελέσει το εφαλτήριο μιας επιτυχούς επιχειρηματικής ιδέας, λύτης προβλημάτων.

Στο πλαίσιο αυτό, η συχνή ενασχόληση του ανθρώπου με θέματα ιδιοκτησίας ακινήτων, ανέδειξε εκείνες τις ανάγκες που οδήγησαν στη δημιουργία της HellenicPROM-FileBank σε μία προσπάθειά της να οργανώσει, διευκολύνει και να προστατέψει το πολύτιμο αγαθό της ιδιοκτησίας.

Οι σύγχρονες ανάγκες της κοινωνίας για έξυπνη διαχείριση του χρόνου αλλά και για εξοικονόμηση χρήματος μας έδειξαν τον δρόμο μιας ολιστικής αντιμετώπισης των θεμάτων της ιδιοκτησίας.

Η HellenicPROM-FileBank, από τις 10/10/2014, δομημένη με τη φιλοσοφία του «One Stop Shop Services», είναι ικανή να προσφέρει υπηρεσίες που ικανοποιούν σφαιρικά το φάσμα των αναγκών των ακινήτων. Στον άξονα αυτό λειτουργούν οι υπηρεσίες μας «FileBank», «Property Check» και «Property Care», με στόχο πάντα την ετοιμότητα του ακινήτου με τον πιο αξιόπιστο, μεθοδικό, αποτελεσματικό και οικονομικό τρόπο για τον πολίτη.

Το καινοτόμο project «FileBank» αποτελεί τη σύγχρονη πρόταση-απάντηση της HellenicPROM στο πραγματικό πρόβλημα της αγοράς ακινήτων, το χαρτοβασίλειο, ως αποτέλεσμα της πολύπλοκης γραφειοκρατίας όλων των δημόσιων υπηρεσιών που απαιτείται προκειμένου να διεκπεραιωθούν πράξεις σχετικές με θέματα ακινήτων: συμβολαιογραφικές, πολεοδομικές, νομικές, φορολογικές, χρηματοοικονομικές, ακόμη και διαχειριστικές.

Η FileBank αποτελεί τη μοναδική ηλεκτρονική εφαρμογή οργάνωσης Περιουσιολογίου και αφορά όλους τους κατόχους ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, κάτοικους εντός και εκτός αυτής. Είναι σχεδιασμένη να λειτουργεί αυτόνομα στην υπηρεσία του ιδιοκτήτη, καθώς και υποστηρικτικά της HellenicPROM.

Καλύπτει έναν ευρύ κύκλο εργασιών όπως:

• Ψηφιοποίηση τίτλων, σχεδίων, εγγράφων και λοιπών στοιχείων της κάθε ιδιοκτησίας.
• Ηλεκτρονική αρχειοθέτηση όλων των στοιχείων στη βάση δεδομένων FileBank με ταυτόχρονη επεξεργασία αυτών, προς παραγωγή συσχετισμών-διασταυρώσεων μεταξύ Τίτλων, Πολεοδομικών στοιχείων, Ε9, στοιχείων Κτηματολογίου και ΟΤΑ.
• Προετοιμασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας οριζοντίων ιδιοκτησιών ή κτιρίων.
• Εξαγωγή εκτεταμένων «Εκθέσεων FileBank» με πρόταση Ε9, φύλλα ελέγχων των άνω συσχετισμένων στοιχείων και σχόλια-επισημάνσεις αδυναμιών, αστοχιών και ελλείψεων του φακέλου της κάθε ιδιοκτησίας. Τη θεραπεία και αποκατάσταση αυτών δύναται να αναλάβει ο κύκλος συνεργατών της HellenicPROM, κατόπιν επιθυμίας του πελάτη.

Συμπερασματικά, το πολυεργαλείο FileBank δεν αποτελεί μόνο τη λύση στο χαρτοβασίλειο των εγγράφων με την οργάνωση, την ασφαλή αποθήκευσή τους και την ευκολία στην πρόσβαση αυτών, αλλά εξασφαλίζει στον ιδιοκτήτη των ακινήτων τη σιγουριά για την πληρότητα του Περιουσιολογίου του και την ετοιμότητά του για την αξιοποίηση αυτού.

Πάντα στον άξονα της ολιστικής προσέγγισης και με τον άρτιο συντονισμό και την υποστήριξη έμπειρων συνεργατών μηχανικών, συμβολαιογράφων, νομικών, φοροτεχνικών και εκτιμητών, οι υπηρεσίες «Property Check» και «Property Care» απευθύνονται σε υφιστάμενες ιδιοκτησίες, κληρονομούμενα ακίνητα, ακίνητα προς αξιοποίηση και ακίνητα προς πώληση ή αγορά. Αφού πρώτα προβούν στην έκδοση κάθε τύπου αδειοδοτήσεων για την εκμετάλλευση των ακινήτων και στην αποκατάσταση της νομιμότητας αυτών, όπου είναι αναγκαίο, αναλαμβάνουν έγκυρα τη δημιουργία φακέλου αγοραπωλησίας για τους Συμβολαιογράφους, καθώς επίσης κάθε τεχνικό έργο που απαιτείται τόσο για την ανοικοδόμηση-εκμετάλλευση, όσο για τη συντήρηση αυτών.

Η επιτυχία της επιχειρηματικής ιδέας μας εξαρτάται από τον βαθμό ικανοποίησης του πελάτη μας. Για τον σκοπό αυτόν, εργαζόμαστε, με αφοσίωση και με απόλυτο σεβασμό στην Προστασία των Προσωπικών Δεδομένων και σύμφωνα με τον σχετικό Γενικό Κανονισμό της Ε.Ε., στην κατεύθυνση της σύγχρονης οργάνωσης των Περιουσιολογίων και της περαιτέρω διευκόλυνσης στην αντιμετώπιση του συνόλου των αναγκών που προκύπτουν αφενός μεν από την ιδιοκτησία ακινήτων, αφετέρου δε από τη διάθεση αξιοποίησης ή απόκτησης αυτών.

Νέα καταληκτική ημερομηνία η 31η Δεκεμβρίου 2020 για τους περίπου 15.000 ιδιοκτήτες, των οποίων οι προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών εγγραφών στο Κτηματολόγιο έληξαν μέχρι τον Νοέμβριο του 2018 και ήταν στον αέρα.

Πρόκειται για τις 21 περιοχές για τις οποίες η προθεσμία έληγε το 2017 αλλά και για τις 14 περιοχές για τις οποίες η προθεσμία έληξε μεταξύ 2 Οκτωβρίου και 19 Νοεμβρίου 2018.

Παράλληλα, δίνεται οριζόντια παράταση 1 έτους για όσες κτηματογραφήθηκαν από το 2008 και έπειτα.

Σημειώνεται ότι για τα συγκεκριμένα προγράμματα, χαρακτηρίζονταν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη ακίνητα» όταν συμπληρώνονταν 7 έτη από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου. Με νομοθετική ρύθμιση πλέον θα λήγουν κάθε τέλος του έτους κατά το όποιο συμπληρώνονται 8 χρόνια.

Μετά το πέρας της νέας προθεσμίας αν οι ιδιοκτήτες δεν κινήσουν τις σχετικές διαδικασίες, θα έχουν το δικαίωμα δικαστικής προσφυγής αλλά µόνο για να διεκδικήσουν αποζημίωση και όχι για την επιστροφή της κυριότητας του ακινήτου.

Στο κόκκινο βρίσκονταν 20 περιοχές της Αττικής και της Θεσσαλονίκης αλλά και 91 ακόμα σε όλη την χώρα. Μεταξύ αυτών, κίνδυνος υπήρχε σε Αιτωλία και Ακαρνανία, Αργολίδα, Αρκαδία, Αρτα, Πάτρα, Δράμα, Πάτμο, Αλεξανδρούπολη, Χαλκίδα, Ζάκυνθο, Ηλεία, Ημαθία, Θεσπρωτία, Καβάλα, Καστοριά, Κεφαλληνία, Κιλκίς, Κοζάνη, Κυκλάδες, Λακωνία, Λάρισα, Λευκάδα, Μαγνησία, Μεσσηνία, Ξάνθη Πιερία, Πρέβεζα, Ροδόπη, Τρίκαλα, Φθιώτιδα και Φλώρινα.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, ο αριθµός των ακινήτων που εμφανίζονται… ορφανά ή έχουν δηλωθεί µε σφάλµατα ανέρχεται σε 171.552, εκ των οποίων τα περίπου 35.000 είναι κτίσµατα.

Τα περισσότερα από τα ακίνητα που περιλαµβάνονται στη λίστα «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι µικρής έκτασης, µε το 58% να µην ξεπερνά το 1 στρέµµα. Παράλληλα, εντάσσονται και γεωτεµάχια µεγάλης έκτασης, τα οποία εκτιμάται πως είναι νεκροταφεία, γήπεδα κτλ και φτάνουν τα 24.500 στρέμματα.

Σημειώνεται ότι για τα προγράµµατα κτηµατογράφησης της περιόδου 1997-1999 ο χαρακτηρισµός «αγνώστου ιδιοκτήτη» προσδίδεται σε ένα ακίνητο εφόσον δεν δηλώθηκε για 15 χρόνια (14 της αρχικής προθεσµίας συν 1 της παράτασης), ενώ για τα προγράµµατα από το 2008 και µετά ως «αγνώστου» χαρακτηρίζονται όσα δεν έχουν δηλωθεί 7 χρόνια µετά την έναρξη της λειτουργίας του Κτηµατολογικού Γραφείου σε κάθε περιοχή.

Οι προθεσμίες για τη συλλογή δηλώσεων στο Κτηματολόγιο που λήγουν το επόμενο διάστημα έχουν ως εξής:

Νέα παράταση αναμένεται να δοθεί, σύμφωνα με πληροφορίες, για τη συλλογή δηλώσεων στο Κτηματολόγιο σε Κάλυμνο, Κάρπαθο, Κω και Ρόδο.

Στις 22 Αυγούστου λήγει το τρίμηνο για Δυτική Αττική και νησιά Αργοσαρωνικού. Απομένει άλλο ένα τρίμηνο το οποίο αναμένεται να ανακοινωθεί από το Κτηματολόγιο. Ωστόσο, σύμφωνα με πληροφορίες, σε πρώτη φάση θα δοθεί παράταση ενάμιση μήνα, έως τα τέλη Σεπτεμβρίου. Με τη συμπλήρωση του τριμήνου (συνολικά του εξαμήνου), είναι θέμα της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος αν θα κάνει ή όχι χρήση της τελευταίας νομοθετικής ρύθμισης για επιπλέον παράταση.

Στις 26 Αυγούστου στη Μεσσηνία και την 28η Αυγούστου σε Βοιωτία και Φωκίδα λήγει το εξάμηνο για την υποβολή δηλώσεων. Και σε αυτή την περίπτωση είναι θέμα της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος αν θα δοθεί ή όχι νέα παράταση με βάση τις ανάγκες που θα προκύψουν.

Στις 12 Σεπτεμβρίου λήγει το προβλεπόμενο εξάμηνο που δίνεται από το Κτηματολόγιο (3+3 μήνες) για Μαγνησία και Σποράδες. Και εδώ είναι ζήτημα του υπουργείου Περιβάλλοντος αν θα δώσει νέα παράταση, σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται από την τελευταία νομοθετική ρύθμιση. Γι’ αυτές τις περιοχές το αρχικό τρίμηνο έληξε στις 12 Ιουνίου. Στη συνέχεια δόθηκε ενάμισης μήνας παράταση έως τις 29 Ιουλίου και στις 29 Ιουλίου ανακοινώθηκε από το Κτηματολόγιο πως η παράταση παρατείνεται έως τις 12 Σεπτεμβρίου.

Στις 15 Σεπτεμβρίου στις περιοχές των Π.Ε. Καβάλας, Ροδόπης, Θεσσαλονίκης, Γρεβενών, Λάρισας, Ιωαννίνων, Άρτας, Πρέβεζας, Λευκάδας, Μεγάρων και Οινόης.

Στις 18 Σεπτεμβρίου λήγει το τρίμηνο για Ιθάκη, Κεφαλονιά και Ζάκυνθο. Για τις περιοχές αυτές αναμένεται νέα τρίμηνη παράταση από το Κτηματολόγιο σε δύο δόσεις, δηλαδή ενάμισης + ενάμισης μήνας, με το εξάμηνο να λήγει στις 18 Δεκεμβρίου 2019.

Έως τις 30 Σεπτεμβρίου έχει δοθεί παράταση με υπουργική απόφαση (της προηγούμενης κυβέρνησης) για την υποβολή δηλώσεων στο Κτηματολόγιο σε 14 περιφερειακές ενότητες σε όλη την Ελλάδα: Δράμα, Ξάνθη, Χαλκιδική, Φλώρινα, Καστοριά, Αιτωλοακαρνανία, Αχαΐα, Ηλεία, Εύβοια, Χίο, Ικαρία, Σάμο, Λακωνία και το μισό Ηράκλειο της Κρήτης.

Για τις προαναφερόμενες περιοχές έχει ήδη δοθεί ενάμισης μήνας παράταση από την προηγούμενη ηγεσία του υπουργείου (πέρα από το εξάμηνο που δόθηκε από το Κτηματολόγιο), η οποία λήγει αύριο Τετάρτη 31 Ιουλίου. Το νέο χρονικό περιθώριο για τη συλλογή δηλώσεων αναμένεται να ανακοινωθεί μέσα στο επόμενο διάστημα.

Σημειώνεται πως σε αυτή την περίπτωση η επιπλέον παράταση που μπορεί να δοθεί είναι έως τεσσεράμισι μήνες (αφού η «οροφή» με βάση την τελευταία νομοθετική ρύθμιση είναι το εξάμηνο και ήδη έχει δοθεί ενάμισης μήνας).

Στο μεταξύ, έως τις 26 Αυγούστου 2019 παρατείνεται η προθεσμία υποβολής αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων κατά των προσωρινών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων της ανάρτησης για τις Σέρρες.

Επειδή η κατάθεση της σχετικής τροπολογίας (αφορά τη νομοθετική ρύθμιση για την επιπλέον παράταση με υπουργική απόφαση) δεν σημαίνει σε καμία περίπτωση την αυτόματη παροχή γενικής παράτασης έξι μηνών για όλη τη χώρα, είναι επιβεβλημένο οι ιδιοκτήτες ακινήτων να κάνουν τις δηλώσεις τους μέσα στις προβλεπόμενες προθεσμίες και όχι τις τελευταίες ημέρες. Και αυτό διότι στην αντίθετη περίπτωση οι εκπρόθεσμες δηλώσεις θα επιφέρουν πρόσθετη οικονομική επιβάρυνση και ταλαιπωρία, ενώ οι περιουσίες που δεν θα δηλωθούν καθόλου θα χαθούν.

Σημειώνεται πως η μεγάλη δυσκολία του τελευταίου προγράμματος κτηματογράφησης οφείλεται στο γεγονός ότι πολλά ακίνητα έχουν αποκτηθεί «διά λόγου» και δεν υπάρχουν έγγραφοι τίτλοι ιδιοκτησίας, ιδίως για τα αγροτεμάχια. Επιπλέον, πολλοί ιδιοκτήτες έχουν ακίνητα σε περισσότερες από μία περιοχές, ενώ αρκετές ιδιοκτησίες δεν έχουν σημαντική αξία σε σχέση με τις αστικές περιοχές των προηγούμενων προγραμμάτων. Η δήλωση των ακινήτων στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική. Και όσοι ιδιοκτήτες δεν δηλώνουν τα ακίνητά τους μέχρι τη λήξη της περιόδου εκπρόθεσμης δήλωσης κτηματογράφησης, ούτε επιβάλλουν αίτηση διόρθωσης των πρώτων εγγραφών κατά την επταετή περίοδο λειτουργίας του Κτηματολογίου μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγράφων, τα χάνουν.

Έως τώρα πάνω από 170.000 ακίνητα (σε περιοχές όπου έχουν οριστικοποιηθεί οι πρώτες εγγραφές) τα οποία δεν έχουν δηλωθεί βρίσκονται σε διαδικασία σταδιακής περιέλευσης στο Δημόσιο.

Εντός του Σεπτεμβρίου αναμένεται να τεθεί σε εφαρμογή η πλατφόρμα στο taxisnet για την ηλεκτρονική υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης. Το μέτρο αναμένεται να διευκολύνει σημαντικά όσους αποκτούν ακίνητα καθώς θα τους απαλλάξει από τη γραφειοκρατία, τη χαρτούρα και την ουρά της Εφορίας, ενώ ταυτόχρονα θα επιτρέψει στην ΑΑΔΕ τη διενέργεια αποτελεσματικών ελέγχων στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Όταν το νέο σύστημα τεθεί σε λειτουργία, η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου θα ξεκινάει και θα ολοκληρώνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου.

Αυτό σημαίνει ότι κάθε φορολογούμενος που προχωρά σε αγορά ακινήτου δεν θα χρειάζεται να επισκέπτεται την αρμόδια ΔΟΥ για να υποβάλει τη δήλωση και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς η δήλωση φόρου μεταβίβασης θα συντάσσεται και θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά, στο σύστημα TAXISnet, από τον συμβολαιογράφο, ενώ η διασταύρωση, ο έλεγχος και η επαλήθευση των δηλούμενων στοιχείων θα γίνεται αυτόματα από το σύστημα.

Επίσης με αυτόματο τρόπο θα ελέγχεται εάν πληρούνται ή όχι οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Το μόνο που θα απαιτείται από τον φορολογούμενο θα είναι να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ένα πρόσφατο πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.

Το πιστοποιητικό αυτό είναι απαραίτητο προκειμένου να χορηγηθεί στον φορολογούμενο το προβλεπόμενο γι’ αυτόν όριο απαλλαγής, το οποίο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ αν είναι άγαμος, 250.000 ευρώ εάν είναι έγγαμος, συν 25.000 ευρώ για κάθε παιδί. Μετά τον ηλεκτρονικό έλεγχο που θα διενεργείται από το σύστημα στην υποβληθείσα δήλωση, θα βεβαιώνεται ο φόρος και θα εκδίδεται η Ταυτότητα Οφειλής (Τ.Ο.) για την καταβολή του από τον αγοραστή.

Στην αγορά των βορείων προαστίων στρέφονται όλο και περισσότεροι υποψήφιοι Ελληνες αγοραστές, οι οποίοι δεν μπορούν ή δεν θέλουν να ακολουθήσουν τις «φουσκωμένες» απαιτήσεις των πωλητών διαμερισμάτων στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια. Πρόκειται για άλλη μία τάση μεταστροφής της ζήτησης εντός της Αττικής, απόρροια του «ράλι» των τιμών σε συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, που κατά κανόνα διαθέτουν χαμηλής ποιότητας και μεγάλης ηλικίας ακίνητα, αλλά και στα νότια προάστια των Αθηνών, όπου καταγράφονται συνεχείς αγορές από πολίτες εκτός Ε.Ε., στο πλαίσιο του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής «χρυσή βίζα».

Σύμφωνα με σχετική ετήσια ανάλυση της αγοράς ακινήτων από την εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Eurobank Property Services, οι Ελληνες αγοραστές ακινήτων έχουν αρχίσει να μετατοπίζονται όλο και περισσότερο σε περιοχές όπως το Ψυχικό, η Κηφισιά, αλλά και άλλες περιοχές με πιο προσιτές οικονομικά επιλογές, λόγω της μεγάλης ανόδου των τιμών στο κέντρο της Αθήνας. Αρκετά σημεία των βορείων προαστίων εξακολουθούν να προσφέρουν αρκετά καλή σχέση τιμής/ποιότητας ακινήτου, καθώς εκεί οι αξίες δεν έχουν ανακάμψει μετά την πτώση 40% κατά μέσον όρο τα τελευταία 10 χρόνια. Στον αντίποδα, σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, οι τιμές πώλησης παλαιών διαμερισμάτων, ηλικίας άνω των 30 ετών, έχουν αυξηθεί κατακόρυφα, σε ποσοστό που κυμαίνεται από 15%-20% μέχρι και 90% στο Κουκάκι και σε άλλα σημεία του ιστορικού κέντρου της πόλης.

Οπως αναφέρει η Eurobank Property Services στην ανάλυσή της, κυρίαρχη τάση κατά τη διάρκεια του 2018 ήταν η μετατροπή διαμερισμάτων σε κατοικίες κατάλληλες για βραχυχρόνια εκμίσθωση μέσω των αντίστοιχων πλατφορμών, καθώς σε πολλές περιπτώσεις τα δυνητικά έσοδα των ιδιοκτητών είναι υψηλότερα σε σχέση με μια μακροχρόνια μίσθωση. Παράλληλα, αρκετοί ιδιοκτήτες σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος, όπως π.χ. στο κέντρο της Αθήνας, έχουν αποσύρει το ακίνητό τους από την αγορά ενοικιάσεων, προκειμένου να το διαθέσουν αποκλειστικά μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.

Εντονη άνοδο όμως κατέγραψαν και οι τιμές ενοικίασης των διαμερισμάτων που έχουν απομείνει στις εν λόγω συνοικίες, προσεγγίζοντας με ταχείς ρυθμούς το επίπεδο των τιμών που είχε καταγραφεί κατά την περίοδο από τα μέσα του 2006 μέχρι τα μέσα του 2008. Μάλιστα, σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως μικρότερης επιφάνειας διαμερισμάτων, τα ζητούμενα ενοίκια άγγιξαν, ή ακόμα και ξεπέρασαν τις ανώτατες τιμές που είχαν σημειωθεί κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι αρκετά από αυτά τα διαμερίσματα έχουν στο πρόσφατο παρελθόν διατεθεί και μέσω Airbnb, με αποτέλεσμα να προσφέρονται πλέον πλήρως επιπλωμένα, ή έχουν υποστεί ριζική ανακαίνιση κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών. Ως εκ τούτου, δικαιολογείται έως ένα βαθμό το υψηλότερο ζητούμενο ενοίκιο.

Οι προσδοκίες

Το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά κατοικίας έχει ενισχυθεί και ως αποτέλεσμα του ελληνικού προγράμματος της «χρυσής βίζας», το οποίο επιτρέπει την απόκτηση άδειας παραμονής μέσω της απόκτησης ακινήτων αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ από πολίτες εκτός Ε.Ε. Οι επενδυτές αυτοί αναζητούν ακίνητα κυρίως στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, ή σε άλλες γειτονιές του κέντρου, όπως η Πλάκα, το Θησείο, το Κουκάκι, αλλά και το Μετς, ο Νέος Κόσμος, οι Αμπελόκηποι και το Παγκράτι, όπου προσφέρονται πιο προσιτά ακίνητα. Στόχος τους είναι να αποκτήσουν ακίνητα που να μπορούν να μετατραπούν σε επιπλωμένα διαμερίσματα, κατάλληλα για βραχυχρόνια εκμίσθωση, ώστε να τους προσφέρουν κάποιο εισόδημα. Εναλλακτικά, άλλοι επενδυτές κινούνται στα νότια προάστια και συγκεκριμένα σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, όπου όμως τα ακίνητα που αποκτώνται αφορούν κυρίως ιδιόχρηση και όχι επένδυση με στόχο την εκμετάλλευση.

Πάντως, οι προσδοκίες από τη βραχυχρόνια μίσθωση ενδέχεται να αποδειχθούν φρούδες για ορισμένους, καθώς η εισροή νέων ακινήτων έχει εκτοξεύσει την προσφορά, περιορίζοντας τα εισοδήματα. Αυτό που παρατηρείται είναι ότι διατίθενται συνεχώς νέα ακίνητα με ποιοτικότερα χαρακτηριστικά έναντι των υφιστάμενων και σε ανάλογες τιμές ενοικίασης, με αποτέλεσμα αρκετοί ιδιοκτήτες να υποχρεώνονται να μειώνουν τις ζητούμενες τιμές, προκειμένου να διατηρήσουν υψηλότερη πληρότητα.

Σε τροχιά ανάκαμψης ο κλάδος ακινήτων

Θετικές προδιαγράφονται οι προοπτικές της αγοράς κατοικίας το 2019, σύμφωνα με τους αναλυτές της Eurobank Property Services, εκτιμώντας ότι τα… «χειρότερα» είναι πλέον πίσω μας, με το κατώτατο σημείο του κλάδου να καταγράφεται κατά το τρίτο τρίμηνο του 2017. Εκτοτε, οι αξίες έχουν αρχίσει να κινούνται σταθερά ανοδικά, ή έστω σταθεροποιητικά στο σύνολο της χώρας. Σταδιακά, η αγορά κατοικίας θα αρχίσει να επωφελείται από την πτωτική τάση της ανεργίας, τη βελτίωση των χρηματοπιστωτικών συνθηκών και την καλύτερη διαχείριση του χρέους των νοικοκυριών, μέσω ενός αρτιότερου νομοθετικού και κανονιστικού πλαισίου.

Πλέον όμως, στην εξίσωση θα πρέπει να προστεθεί και ο παράγοντας του τουρισμού, ο οποίος έχει αποδειχθεί καταλυτικός για την ανάκαμψη των ακινήτων τα τελευταία χρόνια.

Ετσι, αν προκύψει μια υστέρηση των εσόδων και των αφίξεων ξένων επισκεπτών, είναι πιθανή και μια ανάλογα αρνητική εικόνα και στην αγορά κατοικίας, πέραν της οικονομίας.

Πάντως, η Eurobank Property Services εκτιμά ότι αρκετοί Ελληνες ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα συνεχίσουν να «χτενίζουν» την αγορά ακινήτων για τον εντοπισμό ευκαιριών, δηλαδή για ακίνητα που διαθέτουν καλά χαρακτηριστικά (τοποθεσία, ποιότητα κατασκευής κτλ.), αλλά τα οποία πωλούνται σε χαμηλές τιμές, λόγω του ότι έχουν παραμείνει στα αζήτητα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Τέτοια ακίνητα υπάρχουν ακόμα στην αγορά και θα συνεχίσουν να υπάρχουν και καθ’ όλη τη διάρκεια του 2019.

Η ζήτηση για τα «έξυπνα κτίρια» θα ωθήσει τις εταιρείες estate να ψηφιοποιήσουν τα φυσικά περιουσιακά τους στοιχεία.

Η ραγδαία και συνεχόμενη εξέλιξη της τεχνολογίας αναμένεται να δημιουργήσει πληθώρα ευκαιριών και σημαντικών προκλήσεων για τη βιομηχανία των ακινήτων, καθώς η δυνατότητα συλλογής και επεξεργασίας δεδομένων, μέσω της τεχνολογίας, θα ευνοήσει τη βελτίωση των επιδόσεων των επιχειρήσεων και την αύξηση της κερδοφορίας τους. Αυτό αναφέρεται στο «Real Estate Report» που δημοσιεύτηκε για ακόμα μια χρονιά από την Deloitte.

Ο Χρήστος Κοσμάς, Real Estate Leading Partner της Deloitte Ελλάδος, επισημαίνει: «Είναι αλήθεια πως μετά από μια αρκετά δύσκολη και παρατεταμένη περίοδο ύφεσης, η ελληνική οικονομία παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης, γεγονός που βιώνουμε και μέσω της καθημερινής δραστηριότητάς μας στον κλάδο του Real Estate.

Η αγορά των ακινήτων στην Ελλάδα ανακάμπτει παρουσιάζοντας σημαντικές ευκαιρίες για επενδύσεις, κάτι που φαίνεται από την έντονη κινητικότητα ξένων επενδυτών σε ακίνητα και τουρισμό από το 2014».

Σύμφωνα με τα ευρήματα του «Real Estate Report», δεδομένης της ραγδαίας εξέλιξης της τεχνολογίας, η αγορά ακινήτων μπορεί πλέον να εκμεταλλευτεί τον τεράστιο όγκο πληροφοριών που παράγεται από τα κτίρια. Η συλλογή και επεξεργασία των δεδομένων αυτών μπορεί να παρέχει στους ενδιαφερόμενους της αγοράς (επενδυτές, διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων, διαχειριστές ακινήτων και ενοικιαστές) ένα σημαντικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα, εφόσον το χρησιμοποιήσουν αποτελεσματικά για την ανάπτυξη υπηρεσιών, δεδομένων και νέων επιχειρηματικών μοντέλων, που θα εστιάζουν στις συγκεκριμένες ανάγκες των χρηστών, των ιδιοκτητών ή στο ίδιο το ακίνητο.

Παράλληλα, σύμφωνα με την έκθεση, οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων θα πρέπει να διαχειριστούν τη σχετικά πρόσφατη εμφάνιση νέων εταιρειών τεχνολογίας ακινήτων, γνωστών ως «proptechs». Ταυτόχρονα, η έκθεση της Deloitte προβλέπει ότι η ευρεία ανάπτυξη των «έξυπνων κτιρίων» θα ωθήσει τις εταιρείες ακινήτων να ψηφιοποιήσουν τα φυσικά περιουσιακά τους στοιχεία. Τα πιθανά πλεονεκτήματα αυτής της εξέλιξης αφορούν μεταξύ άλλων την ικανότητα κεντρικής διαχείρισης κτιρίων, τη μείωση του κόστους διαχείρισης, την απόκτηση πληροφοριών σε πραγματικό χρόνο, καθώς και τη δημιουργία επιπλέον υπηρεσιών και ευνοϊκών συνθηκών που θα βελτιώσουν την εμπειρία του πελάτη.

Προσωπικά δεδομένα

Από την άλλη πλευρά, η ραγδαία εξέλιξη της τεχνολογίας, που όπως φαίνεται αναμένεται να ανασχηματίσει το επιχειρηματικό μοντέλο της αγοράς εμπορικών ακινήτων, εγκυμονεί κινδύνους και σημαντικές προκλήσεις. Σύμφωνα με τις προβλέψεις της Deloitte, σε πρώτο επίπεδο, οι ιδιοκτήτες και οι φορείς εκμετάλλευσης ακινήτων καλούνται να αντιμετωπίσουν τις νέες μορφές προκλήσεων, συμπεριλαμβανομένης της προστασίας πληροφοριών στον κυβερνοχώρο και των προσωπικών δεδομένων. Σε δεύτερο επίπεδο, με τα σύγχρονα κτίρια να εξαρτώνται όλο και περισσότερο από την τεχνολογία και να γίνονται ολοένα και πιο διασυνδεδεμένα, εγείρονται διάφορα ερωτήματα σε σχέση με την ασφάλεια που έχουν απέναντι στους κινδύνους του κυβερνοχώρου.

Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος

Ενάντια σε κάθε πρόβλεψη, τα τελευταία χρόνια, τα βιομηχανικά ακίνητα (βιομηχανικές αποθήκες και κέντρα διανομής) αναδείχθηκαν στα πιο περιζήτητα περιουσιακά στοιχεία μεταξύ των εμπορικών ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση της Deloitte, αυτό συμβαίνει κυρίως χάρη στην ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, γεγονός που έχει αυξήσει σημαντικά τα έσοδα από ενοικιάσεις και αποδόσεις έναντι άλλων εμπορικών ακινήτων.

Επιπλέον, παρατηρείται μία ακόμα καθοριστική αλλαγή στον κλάδο των ακινήτων παγκοσμίως. Οι κυβερνήσεις, οι εταιρείες και οι ΜΚΟ έχουν δεσμευτεί να ελαχιστοποιήσουν τη χρήση πρώτων υλών στην κατασκευή ακινήτων, με στόχο την ενίσχυση της κυκλικής οικονομίας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Ολλανδία, στην οποία συμφωνήθηκε ότι μέχρι το 2030 πρέπει να επιτευχθεί μείωση κατά 50% της χρήσης πρώτων υλών.

Νέα κτίρια βγαίνουν στην αγορά ακινήτων του κέντρου Αθηνών.

Ήδη διατίθεται προς μίσθωση το κτίριο που στέγασε στο παρελθόν το «Ακρον Ιλιον Κρυστάλ» επί της οδού Σταδίου, το οποίο αγοράστηκε και ανακαινίσθηκε, σχεδόν από το μηδέν, από τον εφοπλιστή Γ. Προκοπίου.

Το κτίριο είχε αφεθεί για πολλά χρόνια στην τύχη του, αλλά ο νέος ιδιοκτήτης δαπάνησε σημαντικά κεφάλαια προκειμένου να το «αναστήσει».

Σημαντικά κεφάλαια θα χρειαστεί και το ακίνητο επί της Αμαλίας 40, το οποίο διαθέτει η Εθνική Ασφαλιστική. Πρόκειται για ένα από τα κτίρια που είχαν υποστεί μεγάλες ζημιές από τους βανδαλισμούς της 5ης Μαΐου 2010. Το κτίριο που στέγαζε μέχρι τότε υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών, αποτελεί «ανοικτή πληγή» για την Αμαλίας.

Στο πρώτο τρίμηνο του 2019, πάντως,  καταγράφεται κάμψη των συναλλαγών στο κέντρο της Αθήνας, κυρίως λόγω της έλλειψης ακινήτων (!), αφού υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για κτίρια που είτε θα αξιοποιηθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις, είτε για να μετατραπούν σε ποιοτικούς χώρους γραφείων.

Σε μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης το 2019 και αυξανόμενη κινητικότητα στην αγορά οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων βρίσκεται το ελληνικό real estate, με μεγάλο κομμάτι της ανάπτυξης αυτής να οφείλεται στον τουρισμό, σημείωσε υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κ. Θεόδωρος Μητράκος μιλώντας κατά το 14ο Red Business Forum «Making Real Estate Great Again».

Ο κ. Μητράκος επισήμανε οτι η δυναμική του ελληνικού τουρισμού επηρεάζει θετικά τις κατοικίες μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων.

Συγκεκριμένα, από τις νέες επενδύσεις των Ανώνυμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) για το 2018, όπως τόνισε, οι τουριστικές μονάδες αποτέλεσαν το 21,7% των νέων επενδύσεων σε όρους αξίας, τη στιγμή που το ποσοστό συμμετοχής των ξενοδοχείων επί του συνόλου της αξίας των χαρτοφυλακίων των ΑΕΕΑΠ, στο τέλος του 2017, ανερχόταν μόλις στο 2,4%.

Επίσης, ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στις τουριστικές επιχειρήσεις, που κατέγραψε διψήφιο ποσοστό αύξησης το 2018, κινήθηκε θετικά και τον Ιανουάριο του 2019.

Ο κ. Μητράκος ανέφερε οτι στον κλάδο των οικιστικών ακινήτων, ο τομέας των βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών μέσω της αξιοποίησης σύγχρονων ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb) στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος σε όλη τη χώρα, σε συνδυασμό και με την προσέλκυση ενδιαφέροντος από το εξωτερικό μέσω του θεσμού της Golden Visa, έχουν οδηγήσει στη σταδιακή ανάδειξη μια νέας για τα ελληνικά δεδομένα επενδυτικής αγοράς για ακίνητα οικιστικής χρήσης.

Αυτές οι διεργασίες αναμορφώνουν την ταξιδιωτική εμπειρία και αναδεικνύουν δυνατότητες δημιουργίας νέων εισοδημάτων και αξιών, παράλληλα όμως, επισήμανε, αναδιατάσσουν το χώρο και μετασχηματίζουν το χαρακτήρα των πόλεων. Ως απόρροια της νέας αυτής δυναμικής, οι πράξεις αγοραπωλησιών οικιστικών ακινήτων, σε συγκεκριμένες μάλιστα θέσεις, ορισμένες από τις οποίες παλαιότερα χαρακτηρίζονταν ως υποβαθμισμένες, αυξάνονται σημαντικά, συμπαρασύροντας τοπικά τις τιμές.

Οι υψηλότερες αποδόσεις οι οποίες εξασφαλίζονται μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν ήδη αναδιαμορφώσει τον χάρτη των τιμών στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας και στα υπόλοιπα αστικά κέντρα με αντίστοιχο επενδυτικό ενδιαφέρον, τόνισε.

Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων η ζήτηση αφορά πρωτίστως τις συναφείς με τον τουρισμό χρήσεις, τόνισε. Η συστηματική αύξηση των τουριστικών αφίξεων των τελευταίων ετών, σε συνδυασμό με τη σταδιακή βελτίωση των μακροοικονομικών μεγεθών, έχει προκαλέσει σημαντικό κύμα επενδύσεων.

Αναφέρθηκε στην ανάπτυξη 10 τουλάχιστον ξενοδοχειακών μονάδων μόνο στο κέντρο της Αθήνας, που έχουν προκύψει είτε από αλλαγή χρήσης παλαιότερων ακινήτων, κυρίως γραφείων, είτε από ανακαίνιση και επαναλειτουργία μονάδων οι οποίες είχαν παραμείνει για αρκετά χρόνια κενές και αναξιοποίητες.

Αντίστοιχο ενδιαφέρον φαίνεται να προσελκύει και το σύνολο του παραλιακού μετώπου της Αττικής. Σημειώνεται ότι αρκετά από τα υπό αξιοποίηση ακίνητα αποτελούν ιδιοκτησία ασφαλιστικών φορέων, οι οποίοι, εκμεταλλευόμενοι την ευνοϊκή συγκυρία και το ενδιαφέρον επενδυτικών κεφαλαίων, εταιριών ανάπτυξης, διεθνών αλυσίδων ξενοδοχείων και ταξιδιωτικών πρακτόρων (tour operators), επιλέγουν τη διενέργεια διαγωνισμών και τη μακροχρόνια παραχώρηση των επαγγελματικών ακινήτων τους, ειδικά στο κέντρο της πρωτεύουσας.

Όπως είπε ο κ. Μητράκος, ανάλογη προσπάθεια γίνεται και από την Τράπεζα της Ελλάδος για την αξιοποίηση τεσσάρων σημαντικών επαγγελματικών ακινήτων της στο λεκανοπέδιο της Αττικής.

Την τελευταία τριετία παρατηρείται επιταχυνόμενη αύξηση των επενδύσεων από το εξωτερικό σε ακίνητα και η ετήσια αύξηση ως καθαρή εισροή κεφαλαίων είναι 172,1% το 2018, έναντι 86,5% για το 2017 και 45,3% για το 2016. Οι επενδύσεις αφορούν, όπως είναι αναμενόμενο, τόνισε, κυρίως ξενοδοχεία ανά την Ελλάδα λόγω της εξαιρετικής πορείας του τουρισμού των τελευταίων ετών και της σταδιακής ανταπόκρισης στην αυξανόμενη ζήτηση για καταλύματα μεσαίας και υψηλής κατηγορίας, τα οποία απευθύνονται πλέον σε τουρισμό υψηλότερης ποιότητας σε σχέση με το παρελθόν.

Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, την περίοδο 2012-2018 ο αριθμός των διαθέσιμων πολυτελών κλινών της χώρας αυξήθηκε κατά 52,8%. Σε αντίθεση με τη μικτή εικόνα της ευρύτερης αγοράς γραφείων και καταστημάτων, τα αμιγώς επενδυτικά ακίνητα της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και οι χρήσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό συγκεντρώνουν συνεχώς αυξανόμενο επενδυτικό ενδιαφέρον.