Από τον Κωνσταντίνο Δ. Χαλμούκη, πολιτικό μηχανικό, ιδρυτή HellenicPROM-FileBank

Η παρατήρηση και ο εντοπισμός των αναγκών της αγοράς δύναται να αποτελέσει το εφαλτήριο μιας επιτυχούς επιχειρηματικής ιδέας, λύτης προβλημάτων.

Στο πλαίσιο αυτό, η συχνή ενασχόληση του ανθρώπου με θέματα ιδιοκτησίας ακινήτων, ανέδειξε εκείνες τις ανάγκες που οδήγησαν στη δημιουργία της HellenicPROM-FileBank σε μία προσπάθειά της να οργανώσει, διευκολύνει και να προστατέψει το πολύτιμο αγαθό της ιδιοκτησίας.

Οι σύγχρονες ανάγκες της κοινωνίας για έξυπνη διαχείριση του χρόνου αλλά και για εξοικονόμηση χρήματος μας έδειξαν τον δρόμο μιας ολιστικής αντιμετώπισης των θεμάτων της ιδιοκτησίας.

Η HellenicPROM-FileBank, από τις 10/10/2014, δομημένη με τη φιλοσοφία του «One Stop Shop Services», είναι ικανή να προσφέρει υπηρεσίες που ικανοποιούν σφαιρικά το φάσμα των αναγκών των ακινήτων. Στον άξονα αυτό λειτουργούν οι υπηρεσίες μας «FileBank», «Property Check» και «Property Care», με στόχο πάντα την ετοιμότητα του ακινήτου με τον πιο αξιόπιστο, μεθοδικό, αποτελεσματικό και οικονομικό τρόπο για τον πολίτη.

Το καινοτόμο project «FileBank» αποτελεί τη σύγχρονη πρόταση-απάντηση της HellenicPROM στο πραγματικό πρόβλημα της αγοράς ακινήτων, το χαρτοβασίλειο, ως αποτέλεσμα της πολύπλοκης γραφειοκρατίας όλων των δημόσιων υπηρεσιών που απαιτείται προκειμένου να διεκπεραιωθούν πράξεις σχετικές με θέματα ακινήτων: συμβολαιογραφικές, πολεοδομικές, νομικές, φορολογικές, χρηματοοικονομικές, ακόμη και διαχειριστικές.

Η FileBank αποτελεί τη μοναδική ηλεκτρονική εφαρμογή οργάνωσης Περιουσιολογίου και αφορά όλους τους κατόχους ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, κάτοικους εντός και εκτός αυτής. Είναι σχεδιασμένη να λειτουργεί αυτόνομα στην υπηρεσία του ιδιοκτήτη, καθώς και υποστηρικτικά της HellenicPROM.

Καλύπτει έναν ευρύ κύκλο εργασιών όπως:

• Ψηφιοποίηση τίτλων, σχεδίων, εγγράφων και λοιπών στοιχείων της κάθε ιδιοκτησίας.
• Ηλεκτρονική αρχειοθέτηση όλων των στοιχείων στη βάση δεδομένων FileBank με ταυτόχρονη επεξεργασία αυτών, προς παραγωγή συσχετισμών-διασταυρώσεων μεταξύ Τίτλων, Πολεοδομικών στοιχείων, Ε9, στοιχείων Κτηματολογίου και ΟΤΑ.
• Προετοιμασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας οριζοντίων ιδιοκτησιών ή κτιρίων.
• Εξαγωγή εκτεταμένων «Εκθέσεων FileBank» με πρόταση Ε9, φύλλα ελέγχων των άνω συσχετισμένων στοιχείων και σχόλια-επισημάνσεις αδυναμιών, αστοχιών και ελλείψεων του φακέλου της κάθε ιδιοκτησίας. Τη θεραπεία και αποκατάσταση αυτών δύναται να αναλάβει ο κύκλος συνεργατών της HellenicPROM, κατόπιν επιθυμίας του πελάτη.

Συμπερασματικά, το πολυεργαλείο FileBank δεν αποτελεί μόνο τη λύση στο χαρτοβασίλειο των εγγράφων με την οργάνωση, την ασφαλή αποθήκευσή τους και την ευκολία στην πρόσβαση αυτών, αλλά εξασφαλίζει στον ιδιοκτήτη των ακινήτων τη σιγουριά για την πληρότητα του Περιουσιολογίου του και την ετοιμότητά του για την αξιοποίηση αυτού.

Πάντα στον άξονα της ολιστικής προσέγγισης και με τον άρτιο συντονισμό και την υποστήριξη έμπειρων συνεργατών μηχανικών, συμβολαιογράφων, νομικών, φοροτεχνικών και εκτιμητών, οι υπηρεσίες «Property Check» και «Property Care» απευθύνονται σε υφιστάμενες ιδιοκτησίες, κληρονομούμενα ακίνητα, ακίνητα προς αξιοποίηση και ακίνητα προς πώληση ή αγορά. Αφού πρώτα προβούν στην έκδοση κάθε τύπου αδειοδοτήσεων για την εκμετάλλευση των ακινήτων και στην αποκατάσταση της νομιμότητας αυτών, όπου είναι αναγκαίο, αναλαμβάνουν έγκυρα τη δημιουργία φακέλου αγοραπωλησίας για τους Συμβολαιογράφους, καθώς επίσης κάθε τεχνικό έργο που απαιτείται τόσο για την ανοικοδόμηση-εκμετάλλευση, όσο για τη συντήρηση αυτών.

Η επιτυχία της επιχειρηματικής ιδέας μας εξαρτάται από τον βαθμό ικανοποίησης του πελάτη μας. Για τον σκοπό αυτόν, εργαζόμαστε, με αφοσίωση και με απόλυτο σεβασμό στην Προστασία των Προσωπικών Δεδομένων και σύμφωνα με τον σχετικό Γενικό Κανονισμό της Ε.Ε., στην κατεύθυνση της σύγχρονης οργάνωσης των Περιουσιολογίων και της περαιτέρω διευκόλυνσης στην αντιμετώπιση του συνόλου των αναγκών που προκύπτουν αφενός μεν από την ιδιοκτησία ακινήτων, αφετέρου δε από τη διάθεση αξιοποίησης ή απόκτησης αυτών.

Αρχίζει από τις 26/04/2021 έως και τις 10/06/2021 η διαδικασία της προανάρτησης κτηματολογικών στοιχείων για όσους δήλωσαν την ακίνητη περιουσία τους σε περιοχές Δήμων της Π.Ε. Θεσσαλονίκης.

Μέσω της ηλεκτρονικής προανάρτησης, οι ιδιοκτήτες των περιοχών αυτών, οι οποίοι θα λάβουν ατομικά τις σχετικές ενημερώσεις, μπορούν, μέχρι την 10η Ιουνίου 2021, να διορθώσουν εύκολα, γρήγορα και δωρεάν, τυχόν λάθη στην καταγραφή της ακίνητης περιουσίας τους στο Κτηματολόγιο.

Μέσω της ιστοσελίδας του Κτηματολογίου, www.ktimatologio.gr, για 45 ημέρες, οι δικαιούχοι, με χρήση των κωδικών ασφαλείας του taxisnet, έχουν πρόσβαση στην καταγραφή των δικαιωμάτων τους και της γεωγραφικής απεικόνισης των ακινήτων τους.

Συγκεκριμένα θα πρέπει να δουν και να ελέγξουν:

• Την  περιγραφή και τη νομική πληροφορία των ακινήτων τους (Κτηματολογικός Πίνακας)

• Τα όρια των γεωτεμαχίων τους (Κτηματολογικό Διάγραμμα)

Εφόσον συμφωνούν με τα στοιχεία αυτά, δεν χρειάζεται να προβούν σε άλλη ενέργεια.

Εφόσον δεν συμφωνούν με κάποια από τα στοιχεία αυτά, έχουν δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση επανεξέτασης στοιχείων έως τις 10 Ιουνίου, είτε αποστέλλοντας την αίτηση επανεξέτασης στοιχείων με email: thessktima.entupa@gmail.com, είτε κατόπιν ραντεβού στο Γραφείο Κτηματογράφησης λαμβάνοντας υπόψη όλους τους σχετικούς περιορισμούς λόγω της πανδημίας.

Σε περίπτωση που δεν έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο την ακίνητη περιουσία τους έχουν ακόμα περιθώριο να το κάνουν ηλεκτρονικά στο www.ktimatologio.gr ή στο τοπικό γραφείο κτηματογράφησης κατόπιν ραντεβού. Μετά τις διορθώσεις της προανάρτησης, θα ακολουθήσει η διαδικασία της ανάρτησης, για την οποία οι δικαιούχοι θα ενημερωθούν εκ νέου. Μετά την ολοκλήρωση της προανάρτησης, την εξέταση των αιτήσεων επανεξέτασης στοιχείων που θα υποβληθούν και την αναμόρφωση των κτηματολογικών πινάκων, θα ακολουθήσει η διαδικασία της ανάρτησης.

Η συμμετοχή όλων στη διαδικασία της προανάρτησης είναι εξαιρετικά σημαντική, καθώς με αυτήν εξασφαλίζεται ότι τα δικαιώματα που δηλώθηκαν θα καταγραφούν σωστά στο Κτηματολόγιο και θα αποφευχθεί άσκοπη ταλαιπωρία στο μέλλον.

Αναλυτικά οι περιοχές που αφορά:

Δ.Ε. Δήμου Βόλβης: Άνω Σταυρού, Απολλωνίας (Απολλωνία, Κοκκαλού), Αρεθούσης (Αρέθουσα, Λευκούδα), Ασπροβάλτας (Ασπροβάλτα, Άνω Ασπροβάλτα), Βόλβης (Βαμβακιά, Μεγάλη Βόλβη, Μικρή Βόλβη, Ρεντίνα), Βρασνών  (Βρασνά, Νέα Βρασνά), Ευαγγελισμού, Μαυρούδας, Μελισσουργού, Νέας Απολλωνίας (Λουτρά Βόλβης, Μεσοπόταμο, Νέα Απολλωνία), Νέας Μαδύτου, Νικομηδινού, Νυμφόπετρας (Βαϊοχωρίον, Νυμφόπετρα), Περιστερώνα (Πλατεία, Περιστερώνα, Σπιτάκια), Προφήτου (Μικροκώμη, Προφήτης), Σκεπαστού (Λίμνη, Σκεπαστό), Σταυρού, Στεφανινών, Στίβου, Σχολαρίου, Φιλαδέλφιου (Ανοιξιά,Ξηροπόταμος, Φιλαδέλφιον)

Δ.Ε. Δήμου Δέλτα: Ανατολικού, Βραχιάς

Δ.Ε. Δήμου Θερμαϊκού: Μεσημερίου

Δ.Ε. Δήμου Θέρμης: Αγίου Αντωνίου (Αγ.Αντώνιος, Μονοπήγαδο), Κάτω Σχολαρίου, Λιβαδίου, Περιστεράς, Σουρωτής

Δ.Ε. Δήμου Λαγκαδά: Αγίου Βασιλείου, Αδάμ, Αδραμερίου, Ασκού, Ασσήρου (Άσσηρος, Εξαμίλι), Βασιλουδίου, Βερτίσκου (Βερτίσκος, Χωρούδα), Γερακαρούς, Εξαλόφους (Πέντε Βρύσες, Πολυένδρι), Ζαγκλιβερίου, Ηρακλείου, Καρτερών (Καρτερέ, Δορκάδα, Στεφάνια, Μαυροράχη), Κολχικού (Δρακόντιον, Κολχικό), Κριθιάς, Κρυονερίου (Αυγή, Κρυονερίου), Λαγκαδά, Λαγκαδικίων, Λαχανά (Ευαγγελίστρια, Κυδωνέα, Λαχανά), Λευκοχωρίου, Λοφίσκου (Αρετή, Λοφίσκος), Καλαμωτό (Καλαμωτό, Μεσόκωμο), Νικοπόλεως, Ξηλοπόλεως, Όσσης (Γαλήνη, Όσσα), Περιβολακίου, Πετροκέρασων, Σαρακήνας (Άγιος Χαράλαμπος, Σαρακήνα), Σοχού, Χρυσαυγής

Δ.Ε. Δήμου Πυλαίας-Χορτιάτη: Φιλύρου

Δ.Ε. Δήμου Χαλκηδόνας: Άδενδρου, Βαθύλακκου, Βαλτοχωρίου, Ελεούσης, Κουφαλίων, Μικρού Μοναστηρίου (Λουδίας, Μικρό Μοναστήρι), Νέας Μεσήμβριας, Ξηροχωρίου (Μπαλέικα, Ξηροχώρι), Παρθενίου, Προχώματος (Ακροπόταμος, Καστανάς, Προχωμα), Χαλκηδόνος

Δ.Ε. Δήμου Ωραιοκάστρου: Δρυμού, Μελισσοχωρίου, Μεσαίου (Μεσαίο, Μονόλοφος, Πετρωτό), Νέας Φιλαδέλφειας

Πληροφορίες στο τηλέφωνο: 2310546486- 2310518823 και στην ιστοσελίδα www.ktimatologio.gr

Υποβολή Αιτήσεων στο thessktima.entupa@gmail.com

Δ/ση γραφείου κτηματογράφησης: 26ης Οκτωβρίου 90, Κτίριο Porto Center, Τ.Κ.54627, Θεσσαλονίκη

Ωράριο λειτουργίας: Δευτέρα έως Παρασκευή 8.00-16.00 και κάθε Τετάρτη 8.00-20.00

Με την επιτάχυνση και ολοκλήρωση του κτηματολογίου και των δασικών χαρτών θα αναγκαστούν πολλοί κάτοχοι αυθαιρέτων να «τρέξουν» και να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους για να τα σώσουν από την κατεδάφιση.

Αυτό, όμως, που διαφαίνεται είναι ότι δεν θα υπάρξει νέος νόμος αυθαίρετων και δεν θα μπορεί να συνεχίζεται η δήλωση των κτισμάτων επ’ άπειρον. Ενδεικτικό του προβλήματος που επικρατεί είναι ότι στην χώρα υπάρχουν, σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς, περισσότερα από 2,5 εκατομμύρια κτίσματα με αυθαιρεσίες και οι ιδιοκτήτες τους, αναπόφευκτα, θα κληθούν αργά ή γρήγορα να… λογοδοτήσουν.

Ακόμη υπάρχουν εκατομμύρια ιδιοκτησίες με πολεοδομικές μικροπαραβάσεις και μικροαυθαιρεσίες, που κάποια στιγμή πρέπει να «τακτοποιηθούν», καθώς ο νόμος απαγορεύει κάθε δικαιοπραξία σε ακίνητο με αυθαιρεσία – κάτι που βεβαιώνει υποχρεωτικά σε κάθε π.χ. αγοραπωλησία, μηχανικός.

Επομένως διαφαίνεται ότι δεν θα δοθεί καμία παράταση στη νομιμοποίηση αυθαιρέτων μετά τη λήξη του ισχύοντος νόμου 4495/2017, που είναι η 8η Νοεμβρίου του 2019 και κάθε αυθαίρετο κτίσμα ή κατασκευές για τα οποία θα γίνεται καταγγελία ή θα εντοπίζονται μετά τις 9 Νοεμβρίου, θα κρίνεται άμεσα κατεδαφιστέο. Για αυτό το λόγο θα πρέπει άμεσα οι ιδιοκτήτες να απευθυνθούν σε μηχανικό και να δηλώσουν άμεσα το αυθαίρετό τους.

Γιατί πρέπει να δηλωθεί το αυθαίρετο σήμερα;

1. Μπορούν να το εμφανίσουν άφοβα στη δήλωση Κτηματολογίου.
2. Υπάρχει δυνατότητα εξόφλησης των προστίμων σε πολλές δόσεις.
3. Επιπλέον μείωση του προστίμου κατά 20%, για την εφάπαξ εξόφληση του.
4. Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.
5. Μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία, όπως προκύπτει από το Ε9.
6. Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως: ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.
7. Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτου σε εξαδιαιρέτου οικόπεδο χωρίς τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
8. Μείωση κατά 40% του προστίμου για κτίσματα που κτίστηκαν από το 1983 έως το 1993.
9. Εκπτώσεις έως 60% για την στατική ενίσχυση του κτιρίου, ανάλογα με την περιοχή.
10. Μείωση 30% έως 50% για τα κτίσματα που θα ολοκληρώσουν την ενεργειακή αναβάθμισή τους.
11. Μείωση έως 50% του προστίμου σε περίπτωση που δαπανώνται ποσά για την εκτέλεση εργασιών προσαρμογής των κτιρίων, που βρίσκονται εντός παραδοσιακού οικισμού.
12. Μείωση έως 65% για τα κτίσματα που επιλέξουν ταυτόχρονα δύο από τις τρεις περιπτώσεις:

α) στατική ενίσχυση

β) ενεργειακή αναβάθμιση και

γ) εργασίες προσαρμογής του κτιρίου σε παραδοσιακό οικισμό.

Ποιες άλλες εκπτώσεις γίνονται;

1. Εφόσον εκπονηθεί στατική μελέτη και χρειαστεί να γίνουν εργασίες ενίσχυσης του κτιρίου, γίνεται έκπτωση στο πρόστιμο που ξεκινά από 30% και φτάνει μέχρι το 60%, ανάλογα σε τι περιοχή σεισμικής επικινδυνότητας βρίσκεται το αυθαίρετο.
2. Επίσης 50% έκπτωση θα δοθεί σε όσα κτίσματα ολοκληρωθούν οι εργασίες προσαρμογής σε αυθαίρετα που παραβίασαν τις αρχές του πολιτιστικού περιβάλλοντος ή αφορούν διατηρητέα κτίσματα.
3. Μείωση επίσης από 30% έως 50% θα ισχύσει και για κτίσματα που προχώρησαν σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης. Στην περίπτωση αυτή 50% θα είναι τα μειωμένα πρόστιμα για υπερβάσεις έως 250 τ.μ σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας και έως 500 τ.μ για άλλες χρήσεις. Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, η έκπτωση θα είναι 30%.

Ποιο είναι το παράβολο και σε πόσες δόσεις μπορεί να γίνει η αποπληρωμή του;

Για να υπαχθεί κάποιος στο νόμο θα πρέπει να καταβάλλει ένα παράβολο. Το ύψος των παραβόλων εξαρτάται από το μέγεθος της αυθαιρεσίας και διαμορφώνεται ως εξής:

• Έως 10 τ.μ., παράβολο 250 ευρώ
• Άνω των 100 έως 500 τ.μ., παράβολο 500 ευρώ
• Άνω των 500 έως και 2.000 τ.μ., παράβολο 1.000 ευρώ
• Άνω των 2.000 τ.μ. και έως 5.000 τ.μ., παράβολο 4.000 ευρώ
• Άνω των 5.000 τ.μ., παράβολο 10.000 ευρώ).

Ο ιδιοκτήτης του αυθαιρέτου μπορεί να αποπληρώσει το πρόστιμο ακόμα και σε 100 δόσεις, με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50 ευρώ. Επίσης όποιος καταβάλει εφάπαξ το πρόστιμο έχει έκπτωση 20% επί του προστίμου.

Ποιες είναι οι ομάδες πολιτών που ωφελούνται με επιπλέον έκπτωση;

1. Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ) με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά με τις ανωτέρω ιδιότητες
2. Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ) με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω, καθώς και πρόσωπα που επιβαρύνονται φορολογικά από πρόσωπα με τις ανωτέρω ιδιότητες
3. Πολύτεκνοι
4. Τρίτεκνοι
5. Μακροχρόνια άνεργοι
6. Μονογονεϊκές οικογένειες
7. Άτομα τα οποία είναι δικαιούχοι του Κοινωνικού Εισοδήματος Αλληλεγγύης
8. Παλιννοστούντες ομογενείς, που έχουν εγγραφεί στα δημοτολόγια δήμου
9. Μόνιμοι κάτοικοι της Θράκης, καθώς και για τα ακίνητα αυτών στη Θράκη

Τι κερδίζουν επιπλέον όσοι δηλώσουν τα αυθαίρετά τους;

Δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές (ΙΚΑ κτλ.) και φόρο. Επίσης το κτίσμα εξαιρείται από την κατεδάφιση και ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να κάνει και οποιαδήποτε δικαιοπραξία, όπως πώληση, μεταβίβαση, ενοικίαση κ.λπ., αλλά και άλλες εργασίες όπως: ενεργειακής αναβάθμισης με το πρόγραμμα «Εξοικονομώ κατ’ οίκον», συντήρησης ή επισκευής του ακινήτου.

Πότε αρχίζει η κατεδάφιση;

Τυπικά, σύμφωνα με τα όσα ισχύουν σήμερα, ο νόμος για την τακτοποίηση αυθαιρέτων «λήγει» στις 9 Νοεμβρίου 2019. Αυτό σημαίνει ότι θα κατεδαφίζονται με συνοπτικές διαδικασίες όλα τα αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που θα εντοπίζονται από τους ελεγκτές δόμησης.

Τι γίνεται με τα νέα αυθαίρετα;

Δεν μπορούν να υπαχθούν στο νόμο και να τακτοποιηθούν αυθαίρετα, που κτίστηκαν μετά τις 28 Ιουλίου του 2011. Όσοι έχτισαν μετά από αυτή την ημερομηνία, τα αυθαίρετά τους δεν νομιμοποιούνται και είναι άμεσα κατεδαφιστέα. Μάλιστα, για τα αυθαίρετα που θα καταγράφονται από τις αρμόδιες αρχές, θα επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες τους «τσουχτερά» πρόστιμα για την ανέγερση και τη διατήρηση τους. Επιπλέον, προβλέπονται και ποινικές κυρώσεις σε όσους έχουν διαπράξει σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις, διότι προσέβαλαν το περιβάλλον. Για να σταματήσουν τα πρόστιμα θα πρέπει ο ιδιοκτήτης αυθαιρέτου να κατεδαφίσει μόνος του το αυθαίρετό του, με τη διαδικασία της «ΑΥΤΟΚΑΤΕΔΑΦΙΣΗΣ».

Τι γίνεται με την νομιμοποίηση των δασικών αυθαιρέτων;

-Με τον ισχύοντα νόμο απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων μέσα σε δάσος. Όπως ανακοίνωσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος με ειδική ρύθμιση, που θα φέρει προς ψήφιση στη Βουλή στα τέλη Αυγούστου, θα δοθεί η δυνατότητα της τακτοποίησης των αυθαιρέτων με την καταβολή προστίμων ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα του αυθαιρέτου, το έτος κατασκευής και την Τιμή Ζώνης της περιοχής. Προϋπόθεση, όμως, είναι τα αυθαίρετα να βρίσκονται εντός των οριστικών περιγραμμάτων των οικιστικών πυκνοτήτων, όπως αυτά θα εγκριθούν από το Κτηματολόγιο. Δεν θα τακτοποιούνται αυθαίρετα, που βρίσκονται εντός αιγιαλού, ζώνης παραλίας, σε ρέματα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, σε αρχαιολογικό χώρο, περιοχές προστασίας π.χ. NATURA και αναδασωτέες εκτάσεις.

Τι ισχύει με τα αυθαίρετα που έχουν κριθεί οριστικά κατεδαφιστέα;

Με τροπολογία που πρόσφατα ψηφίστηκε από τη Βουλή, αναστέλλεται η προθεσμία κατεδαφίσεων αυθαίρετων κατασκευών μέχρι 15 Σεπτεμβρίου 2019, ούτως ώστε η κατεδάφιση των αυθαιρέτων να γίνει μετά την αιχμή της τουριστικής περιόδου. Μετά τη λήξη της προθεσμίας θα γίνει κατεδάφιση των κατασκευών που εμπίπτουν στη ρύθμιση, με αυστηρή παρακολούθηση από τις αρμόδιες υπηρεσίες, και για αυτό το ΥΠΕΝ δεσμεύεται. Διευκρινίζεται, τέλος, ότι η ρύθμιση καταλαμβάνει μόνο το τρέχον έτος, ενόψει της μόνιμης και γενικής ρύθμισης του ζητήματος που θα ακολουθήσει σε επόμενο νομοσχέδιο.

Η ολιστική προσέγγιση κινείται στο τρίπτυχο:

Ξανά δημοφιλές και κυρίως με καλές απολαβές κατέστη τα τελευταία χρόνια το επάγγελμα του μεσίτη, ενώ η ζήτηση για προσλήψεις, κυρίως από μεγάλα κτηματομεσιτικά δίκτυα, ενισχύεται σταθερά. Ο λόγος; Σύμφωνα με συγκλίνουσες έρευνες, αλλά και κορυφαίους παράγοντες της αγοράς ακινήτων, οι κακές εποχές του ελληνικού real estate αποτελούν οριστικά παρελθόν. Όπως αναφέρει δοκίμιο εργασίας της Τράπεζας της Ελλάδος, η αύξηση των τιμών των ακινήτων ενισχύει την κατανάλωση, επειδή τα νοικοκυριά αισθάνονται πλουσιότερα, παρότι, ενδεχομένως, δεν έχουν προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου τους. Αντίστοιχα, η πτώση των τιμών συνδέεται με τη μείωση της κατανάλωσης και κατ’ επέκταση την επιβράδυνση του οικονομικού κλίματος. Όπως παρατηρούν παράγοντες της αγοράς, η “χρυσή βίζα” και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έβγαλαν από την αφάνεια τα ακίνητα, με τα έσοδα από το Airbnb μόνο για το 2018 να διαμορφώνονται σε 1,8 δισ. ευρώ. Τι φανερώνουν όμως, οι έρευνες για την πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς;

Σταθερή η άνοδος

Σύμφωνα με έρευνα της Eurostat, στην Ευρωπαϊκή Ένωση, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019, οι τιμές αυξήθηκαν σε ποσοστό 4%, όσο, δηλαδή, ήταν η αύξηση στην εγχώρια αγορά ακινήτων το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα στην Ελλάδα. Σύμφωνα με την έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος, τους τρεις πρώτους μήνες της φετινής χρονιάς, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 4%, έναντι αύξησης 1,4% που καταγράφηκε για το σύνολο του 2018. Η μεταβολή αυτή στην πραγματική οικονομία μεταφράζεται σε αύξηση των ζητούμενων τιμών για μεταχειρισμένα και καινούργια ακίνητα, η οποία, σύμφωνα με το δίκτυο πανελλαδικών μεσιτών Re/max, διαμορφώθηκε, για το 2018, σε 8,9% και 6,9%, αντίστοιχα. Θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι τα στοιχεία που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος στηρίζονται σε συναλλαγές που γίνονται μόνο με τη διαμεσολάβηση των τραπεζών και γι’ αυτό η αυξομείωση των αξιών, όπως καταγράφεται από τα μεσιτικά γραφεία, είναι μεγαλύτερη. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Φοροτεχνικών Ελευθέρων Επαγγελματιών Αττικής (ΕΦΕΕΑ), Δημήτρη Τσαμόπουλο, με βάση τις πράξεις που πραγματοποιούν οι συμβολαιογράφοι, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σε ποσοστό 30% έως 60%, σε συνάρτηση βέβαια με την περιοχή και το είδος του ακινήτου, σε σύγκριση με το διάστημα 2010-2012.

Ως εκ τούτου, για τη φετινή χρονιά, δεν αποκλείεται η αύξηση των τιμών να ξεπεράσει το 10%, κάτι που συμβαίνει, ανά περιοχές, σε όλη την Ελλάδα. Όπως, εξάλλου, αναφέρει η ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος, η τάση σταθεροποίησης και τοπικά ανάκαμψης που καταγράφηκε το 2018 συνεχίστηκε τους πρώτους μήνες του 2019. Κύριο, δηλαδή, χαρακτηριστικό είναι οι διαφορετικές “ταχύτητες” της κάθε αγοράς (π.χ. επαγγελματικά ακίνητα), δεδομένου ότι οι επενδύσεις εστιάζονται σε τουριστικές δραστηριότητες, ενώ, αντίθετα, η ζήτηση από Έλληνες, αμιγώς για πρώτη κατοικία, δεν είναι σημαντική.

Πάντως, όπως προκύπτει από την επεξεργασία των στοιχείων της Eurostat, ενδεχόμενη αύξηση της τάξης του 10% για το 2019, θα έθετε την Ελλάδα, από πλευράς μεταβολής τιμών, στις πρώτες θέσεις της Eurostat. Κι αυτό εάν ληφθεί υπόψη ότι για το πρώτο τρίμηνο του 2019, τα σκήπτρα της αύξησης τιμών κρατά η Ουγγαρία (+11,4%) και ακολουθούν η Τσεχία (+9,4%), η Πορτογαλία (9,2%) και η Σλοβενία (+8,4%). Στον αντίποδα, δεν είναι λίγες οι ευρωπαϊκές χώρες με πτώση τιμών, μεταξύ των οποίων, η Μάλτα (-4,2%), το Ηνωμένο Βασίλειο (-1,3%), η Ιρλανδία (-1%), η Φινλανδία (-0,8%) και η Γερμανία (-0,3%).

Αξιοσημείωτη ενίσχυση της ζήτησης καταγράφει και η έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ), που παρουσιάστηκε, πρόσφατα, στην 1η Athens Real Estate Expo. Συγκεκριμένα, περισσότερες από 60.000 μεταβιβάσεις έλαβαν χώρα από το 2017 μέχρι τους πρώτους μήνες του 2019, με το ήμισυ των συναλλαγών που έλαβε χώρα την τελευταία τριετία να αφορά διαμερίσματα κατασκευής 1961-1980. Κι αυτό, ως είναι εύλογο, επειδή τα ακίνητα άνω της 25ετίας είναι φθηνότερα εν συγκρίσει με εκείνα της τελευταίας επταετίας. Σύμφωνα με την ΕΠΠΑ, την πρώτη θέση, σε επίπεδο συναλλαγών, καταλαμβάνει η Αττική, όπου πραγματοποιήθηκε περίπου το 53% των συναλλαγών, γεγονός που συνδέεται με την ισχυρή ζήτηση λόγω των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων. Στη σχετική κατάταξη, ακολουθούν η Δυτική Μακεδονία που αντιπροσωπεύει το 17,18% των συναλλαγών και οι περιφέρειες Πελοποννήσου, Ανατολικής Μακεδονίας-Θράκης και Νοτίου Αιγαίου.

Παράλληλα, παρότι υπάρχει ακόμη απόσταση να διανυθεί, ωσότου η Ελλάδα να μετατραπεί σε νούμερο έναν προορισμό για ξένες επενδύσεις, το πρώτο τρίμηνο της φετινής χρονιάς οι ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 130%, έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2018. Προς την κατεύθυνση αυτή, ιδιαίτερα μεγάλη ήταν η συμβολή των συναλλαγών που έγιναν μέσω του καθεστώτος της χορήγησης άδειας διαμονής για υπηκόους τρίτων χωρών έναντι επενδύσεων ελάχιστης αξίας 250 χιλιάδων ευρώ. Στο πλαίσιο αυτό, οι επενδυτές αναμένουν εάν η αύξηση των ξένων επενδύσεων θα ενισχύει και τη θέση της χώρας μας ως επενδυτικού προορισμού, τάση που θα φανεί επίσημα, σε περίπου τέσσερις μήνες, οπότε η συμβουλευτική εταιρεία PriceWaterHouseCoopers, θα δημοσιεύσει την έκθεσή της για τις επενδυτικές προοπτικές της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με την έρευνα για το 2019, η Ελλάδα αναρριχήθηκε 15 θέσεις στην πανευρωπαϊκή κατάταξη, αποτελώντας την 14η πιο ελκυστική πόλη για επενδύσεις σε ακίνητα. Πρόκειται για την καλύτερη θέση που πέτυχε η ελληνική πρωτεύουσα, ύστερα από την πέμπτη θέση που είχε εξασφαλίσει στην αντίστοιχη έρευνα της PwC για το 2015. Υπενθυμίζεται ότι από τότε μέχρι και το 2018, η Αθήνα βρισκόταν στις χαμηλότερες θέσεις της κατάταξης, έχοντας καταλάβει το 2017 την 29η θέση σε σύνολο 31 πόλεων.

Τι λένε οι ειδικοί

Την ανάκαμψη στα ακίνητα διαβλέπουν και επικεφαλής ορισμένων από τις μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου. Ειδικότερα, όπως έχει αναφέρει ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Θοδωρής Μητράκος, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο σταθεροποίησης με σημαντικές ενδείξεις ανάκαμψης και η αυξανόμενη κινητικότητα τόσο στην αγορά κατοικίας όσο και σε γραφεία και καταστήματα εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί κατά τη διάρκεια του 2019. Κινητήρια δύναμη, κατά τον ίδιο, αποτελεί ο τουρισμός που επηρεάζει θετικά τόσο την αγορά κατοικίας, μέσω της εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, όσο και τα επαγγελματικά ακίνητα μέσω της ανάπτυξης τουριστικών και συμπληρωματικών χρήσεων.

Βελτίωση εμφανίζει και η αγορά των επαγγελματικών ακινήτων. Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Εθνική Πανγαία, Άρη Καρυτινό, στα καταστήματα καταγράφεται ισχυρή ζήτηση, κατά βάση για ποιοτικά και μικρού μεγέθους ακίνητα, ενώ οι αποδόσεις κινούνται πτωτικά και σε περιπτώσεις ακινήτων με ιδιαίτερη προβολή και εμπορικότητα έχουν σημειωθεί συναλλαγές ακόμα και κάτω από 6%. “Θα λέγαμε ότι οι αποδόσεις έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, κάτι που δεν συμβαίνει με τις τιμές των ενοικίων, οι οποίες –με εξαίρεση ορισμένες εμπορικές αρτηρίες, όπως η οδός Ερμού– έχουν μεγάλη απόκλιση σε σχέση με το peak της αγοράς ακινήτων” εξηγεί.

Επίσης, ο διευθύνων σύμβουλος της Ελλάκτωρ, Αναστάσιος Καλλιτσάντσης, ανέφερε, κατά την πρόσφατη ετήσια γενική συνέλευση, ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα θα καταγράψει βελτίωση, με την εταιρεία να υλοποιεί, αυτό το διάστημα, τη β’ φάση επέκτασης του εμπορικού κέντρου Smart Park στην Κάντζα, που αποτελεί επένδυση 25 εκατ. ευρώ.

Η Ψηφιακής Τράπεζας Γης (ΨΤΓ) ως πλατφόρμα ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης θα λειτουργήσει ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο και ταυτόχρονα θα δημιουργεί πόρους για πράσινα έργα. Πωλητές και αγοραστές θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά και ως εκ τούτου δεν θα επιτρέπει την οποιαδήποτε απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών, ούτε την ουσιαστική ανάμειξη δημοσίων φορέων.

Η θεσμοθέτηση της ΨΤΓ εκτιμάται ότι θα συμβάλει στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και ό,τι αυτό συνεπάγεται για την αγορά εργασίας και την οικονομία γενικότερα και στη διευκόλυνση των επενδύσεων σε δημόσια ακίνητα τα οποία παραχωρούνται σε ιδιώτες. Παράλληλα, η ΨΤΓ θα δώσει τη δυνατότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα, αποτελεί εργαλείο (το οποίο επιλύει το πρόβλημα της εξασφάλισης χρηματοδότησης) στους δήμους ώστε να προχωρήσουν απαλλοτριώσεις για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων (πάρκων κλπ), προσφέρει τη δυνατότητα στους κατόχους αυθαιρέτων να αγοράσουν τον αναγκαίο συντελεστή δόμησης για να αποφύγουν την κατεδάφιση και επιλύει το πρόβλημα της αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Η Τράπεζα Γης και η μεταφορά συντελεστή δόμησης ως έννοιες υφίστανται, αλλά ουσιαστικά είναι ανενεργές έπειτα και από παρέμβαση του ΣτΕ (Συμβούλιο της Επικρατείας) για λόγους χωροταξικού σχεδιασμού. Με άλλα λόγια, υπάρχουν δικαιώματα δόμησης, διαθέσιμος συντελεστής, που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί από τους ιδιοκτήτες του. Επίσης με βάση τον ισχύοντα νόμο για τα αυθαίρετα οι ιδιοκτήτες τους υποχρεούνται να αγοράσουν συντελεστή δόμησης, ώστε υπό προϋποθέσεις να αποφύγουν την κατεδάφιση και την ίδια στιγμή το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έχει επιβάλλει στο κράτος να αποζημιώσει οικοδομικούς συνεταιρισμούς που έχουν χάσει το δικαίωμα δόμησης σε δασικές εκτάσεις μετά το 1975.

Οι πωλητές και οι αγοραστές της Ψηφιακής Τράπεζας Γης

Οι εν δυνάμει πωλητές συντελεστή δόμησης στην ΨΤΓ μεταξύ άλλων είναι: Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή. Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν έχουν τίτλους. Βάσει επίσης εκτιμήσεων μόνον 1 στους 10 ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή. Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν χρήματα. Πρώην στρατόπεδα και εκτάσεις των Ενόπλων Δυνάμεων, παλαιά κτήρια του δημοσίου προς απόσυρση, περιοχές (με δημόσια ή ιδιωτική περιουσία) που επιβάλλονται περιορισμοί δόμησης και ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το δημόσιο.

Εν δυνάμει αγοραστές συντελεστή δόμησης μεταξύ άλλων είναι: Οι επενδυτές με Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων ΕΣΧΑΔΑ που έχουν ως νομική προϋπόθεση υλοποίησης της επένδυσης την αγορά συντελεστή. Οι υφιστάμενες ιδιοκτησίες στις ΖΥΣ και άλλες περιπτώσεις (αποκλίσεις εμβαδού, κίνητρα νόμων κλπ) καθώς και οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 των νόμων περί αυθαιρέτων (ν4178/2013, ν4495/2017 – παντελώς αυθαίρετα ή με πολύ μεγάλες υπερβάσεις) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για την τακτοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Πρόκειται για το 35% περίπου των δηλώσεων αυθαιρέτων δηλαδή περίπου 400.000 ακίνητα μέχρι σήμερα. Βάσει εκτιμήσεων υφίσταται ανάγκη για συντελεστή δόμησης τουλάχιστον 5 εκατ. τ.μ.

Η διαδικασία

Ως προς τη διαδικασία που θα γίνεται η συναλλαγή, για κάθε ακίνητο -«πωλητή» θα εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το υπουργείο Περιβάλλοντος και θα καταχωρείται στην ΨΤΓ με την αξία του να υπολογίζεται βάσει τιμής ζώνης στην περιοχή που βρίσκεται και τα τετραγωνικά του.

Ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και το σύστημα αντιστοιχεί ηλεκτρονικά τον συντελεστή πωλητών και αγοραστών, κατά προτεραιότητα εντός του ιδίου δήμου. Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της ΨΤΓ δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης κλπ.

Ειδικά ως προς τα διατηρητέα το νομοσχέδιο προβλέπει ότι ο ιδιοκτήτης τους αρχικά λαμβάνει το 30% της αξίας του συντελεστή δόμησης που πουλά και το υπόλοιπο 70% με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών.

Ο αγοραστής λαμβάνει το συντελεστή που αγόρασε και ο αντίστοιχος συντελεστής διαγράφεται από το ακίνητο προσφοράς και όλα εκτελούνται με αντίστοιχες εγγραφές στο κτηματολογικό γραφείο ή υποθηκοφυλακείο. Για κάθε μεταφορά συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται μέσω της ΨΤΓ προβλέπεται η υποχρέωση καταβολής από πωλητές και αγοραστές ποσού ίσου με το 5% της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης, το οποίο διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Πράσινου Ταμείου για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο το δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Παράλληλα οι 325 δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ) που θα πρέπει να εκπονήσουν εντός των επομένων 3 ετών, ορίζουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ή όσες κρίνονται απαραίτητες, ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Στις ΖΥΣ θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα προβλέπεται μειωμένη κάλυψη, αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης. Ένας δήμος έχει το δικαίωμα να ορίσει ΖΥΣ και πριν την ολοκλήρωση του ΤΧΣ.

Συνοπτικά:

• Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα δώσει τη δυνατότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα.
• Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης αποτελεί εργαλείο (επιλύει και το πρόβλημα της εξασφάλισης χρηματοδότησης)  για τους δήμους ώστε να προχωρήσουν απαλλοτριώσεις για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων (πάρκων κ.λπ.).
• Επιπλέον προσφέρει τη δυνατότητα στους κατόχους αυθαιρέτων να αγοράσουν τον αναγκαίο συντελεστή δόμησης για να αποφύγουν την κατεδάφιση και επιλύει το πρόβλημα της αποζημίωσης των οικοδομικών συνεταιρισμών.

Στο πλαίσιο αυτού του μέτρου θα μπορούν να αξιοποιηθούν και παλαιοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

• Επίσης, προβλέπεται η δημιουργία ενιαίου ψηφιακού χάρτη, ώστε ο κάθε επενδυτής να γνωρίζει τους περιβαλλοντικούς και άλλους όρους που ισχύουν στην περιοχή όπου ενδιαφέρεται να υλοποιήσει την επένδυσή του.

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Σε συνέχεια του τρίτου άρθρου https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-3/  δείτε αναλυτικά τις τελευταίες ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

24. Είχα ήδη καταχώριση Ακινήτου σε Ψηφιακή Πλατφόρμα κατά την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Μέχρι πότε πρέπει να εγγραφώ στο Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Για βραχυχρόνιες μισθώσεις όπου η αναχώρηση ήταν μέχρι την 31η.10.2018, η προθεσμία εγγραφής είναι η 30ή.11.2018.

25. Πότε υποβάλλεται η «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής»;

Οι Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο». Π.χ. Για Βραχυχρόνια Μίσθωση που έχει συναφθεί με ημερομηνία άφιξης 25.11.2018 και αναχώρησης 28.11.2018, η δήλωση πρέπει να υποβληθεί το αργότερο μέχρι την 20η.12.2018.

26. Πρέπει να υποβάλλονται μηδενικές Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής αν δεν υπάρχουν αναχωρήσεις τον προηγούμενο μήνα;

ΟΧΙ. Δεν υπάρχει υποχρέωση μηδενικής δήλωσης. Υποβάλλονται δηλώσεις μέχρι την 20ή κάθε μήνα, εφόσον τον προηγούμενο μήνα υπήρχε κάποια αναχώρηση (ή ακύρωση).

27. Έχω καταχωρίσει Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής και στη συνέχεια αυτή ακυρώθηκε. Ποιες είναι οι ενέργειες που πρέπει να κάνω;

Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης για την οποία έχει ήδη καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση, είτε όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού από τον μισθωτή, είτε όχι. Αν δεν έχει υποβληθεί αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποβάλλεται αρχική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την ακύρωση, επιλέγοντας το ειδικό πεδίο στην εφαρμογή, μόνο στην περίπτωση που βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή.

28. Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και της οριστικοποίησης του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Η εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καταλήγει στην απόδοση Α.Μ.Α. για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια. Η απόδοση Α.Μ.Α. γίνεται σε άμεσο χρόνο, με ηλεκτρονική διαδικασία που ολοκληρώνεται με μια και μόνη εισαγωγή στο σύστημα TAXISnet, όπως αναλύθηκε παραπάνω. Σε γενικές γραμμές, οι ιδιοκτήτες αποκτούν Α.Μ.Α. με την καταχώρηση του Α.Τ.ΑΚ. που αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμα τους, ενώ οι Υπεκμισθωτές με την καταχώρηση του αριθμού της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων με την οποία έγιναν μισθωτές με δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Η οριστικοποίηση του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει σχέση με την υποχρέωση του Διαχειριστή Ακινήτου να επιμερίσει το εισόδημα που αποκτήθηκε από το σύνολο των Βραχυχρόνιων Δηλώσεων Διαμονής που έχουν υποβληθεί σε έκαστο φορολογικό έτος, στον ίδιο και στους πιθανούς δικαιούχους εισοδήματος. Η οριστικοποίηση του Μητρώου μπορεί να γίνει έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος. Μέχρι την οριστικοποίηση ο Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις και να τροποποιεί στοιχεία (λοιποί δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά εισοδήματος κ.λπ.) χωρίς να αλλάζει ο Α.Μ.Α. και χωρίς να υπάρχει πρόστιμο εκπροθέσμου. Εν τέλει ο Διαχειριστής Ακινήτου έχει ικανό περιθώριο, από το τέλος κάθε έτους έως και την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, για να αποτυπώσει τις συμφωνίες του με τους λοιπούς δικαιούχους εισοδήματος, στη βάση των πραγματικών γεγονότων και στη βάση του πραγματικού επιμερισμού του εισοδήματος. Η οριστικοποίηση του Μητρώου στην ηλεκτρονική εφαρμογή πραγματοποιείται μετά την 31η Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους με την οριστικοποίηση του πίνακα των συνδικαιούχων εισοδήματος από την αντίστοιχη επιλογή.

29. Τι γίνεται εάν ένας Διαχειριστής Ακινήτου δεν οριστικοποιήσει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Στην περίπτωση μη οριστικοποίησης το αργότερο μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κάθε φορολογικού έτους , τα δεδομένα που έχουν καταχωρηθεί στο Μητρώο θεωρούνται οριστικά και ο Διαχειριστής έχει την ευθύνη των δεδομένων που έχουν καταχωρηθεί. Ειδικότερα, αν ο Διαχειριστής Ακινήτου δεν προσδιορίσει το ποσοστό διανομής του εισοδήματος στο 100%, το ποσοστό που υπολείπεται θα φορολογηθεί στο όνομά του.

30. Τι γίνεται εάν ένας Διαχειριστής Ακινήτου δε μπορεί να καταχωρήσει στο Μητρώο Ακινήτων όλους τους Δικαιούχους Εισοδήματος διότι υπάρχουν άγνωστοι ιδιοκτήτες;

Στην περίπτωση αυτή ο Διαχειριστής έως την οριστικοποίηση του Μητρώου είναι υποχρεωμένος να επιλέξει, για το ποσοστό ιδιοκτησίας που αντιστοιχεί σε αγνώστους, την ιδιότητα «Άγνωστοι Ιδιοκτήτες με ΤΠΔ», καταχωρώντας το ποσοστό εισοδήματος που τους αναλογεί για έκαστο έτος. Στη συνέχεια έχει την υποχρέωση και πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου, να καταθέσει το ποσό που αναλογεί στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (Τ.Π.Δ.), με σχετική μνεία στο γραμμάτιο σύστασης χρηματικής παρακαταθήκης και να αναγράψει τον αριθμό του εν λόγω γραμματίου σε διακριτό πεδίο του Μητρώου προκειμένου να ολοκληρωθεί η οριστικοποίηση.

31. Οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων (πρόσωπα της παραγράφου 5 του άρθρου 46 του ν.4179/2013 που διαθέτουν Ε.Σ.Λ.), πρέπει να προβαίνουν στη διαδικασία οριστικοποίησης του Μητρώου Ακινήτων;

Ναι, η οριστικοποίηση είναι υποχρεωτική και για αυτούς τους Διαχειριστές Ακινήτων και ισχύουν όσα αναλύθηκαν σε προηγούμενες απαντήσεις.

32. Τι γίνεται όταν Δικαιούχοι Εισοδήματος από Βραχυχρόνια Μίσθωση είναι αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα;

Στις περιπτώσεις αυτές τα αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα υποχρεούνται, προκειμένου να τους αποδοθεί Α.Φ.Μ., να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, με τη διαδικασία που ορίζεται στην ΠΟΛ.1283/2013.

33. Ποια είναι η ευθύνη του Διαχειριστή Ακινήτου σε σχέση με την ορθότητα και πληρότητα των στοιχείων που καταχωρεί έως και την οριστικοποίηση του Μητρώου για κάθε φορολογικό έτος;

Τα δεδομένα που καταχωρούνται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής επέχουν θέση υπεύθυνης δήλωσης του άρ. 8 ν.1599/1986. Σε περίπτωση ελέγχου, ο Διαχειριστής Ακινήτου οφείλει να προσκομίσει όλα τα απαραίτητα νομιμοποιητικά έγγραφα-στοιχεία που αποδεικνύουν την ορθότητα των στοιχείων που έχει καταχωρήσει. Μετά την απόκτηση Α.Μ.Α. ο Διαχειριστής δύναται να προβαίνει σε μεταβολές, έως και την ημερομηνία οριστικοποίησης του Μητρώου Ακινήτων, προκειμένου είτε να διορθώνει λανθασμένες καταχωρήσεις, είτε να τροποποιεί στοιχεία λόγω αλλαγής των πραγματικών περιστατικών.

34. Μισθώνεται ακίνητο βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών. Για το διάστημα από 1.1.2018 έως και 30.8.2018, για κάθε μίσθωση, υπεβλήθησαν Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Θα πρέπει αυτές οι μισθώσεις να καταχωρηθούν ξανά στη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Ναι, ανεξάρτητα αν έχουν ήδη υποβληθεί Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης, θα πρέπει να υποβληθεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση
Βραχυχρόνιας Διαμονής, στην οποία θα συμπεριληφθούν όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από 1.1.2018 έως 31.10.2018 (ΠΟΛ. 1194/2018).

35. Πώς θα υποβληθεί η Συγκεντρωτική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Οι αρχικές «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» υποβάλλονται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο».
Εξαιρετικά, για μισθώσεις που η ημερομηνία αναχώρησης του μισθωτή είναι μέχρι και την 31η Οκτωβρίου 2018, υποβάλλεται συγκεντρωτική, ανά ακίνητο «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι 30/11/2018 ως εξής:
Στην οθόνη της Δήλωσης Βραχυχρόνιας διαμονής, συμπληρώνονται τα παρακάτω πεδία:

Στοιχεία διαμονής
– Άφιξη: την ημερομηνία της πρώτης άφιξης μισθωτή μέσα στο 2018 π.χ. 01/01/2018
– Αναχώρηση: την ημερομηνία αναχώρησης π.χ. 31/10/2018
– Συνολικό εισπραχθέν μίσθωμα: To άθροισμα των επιμέρους μισθωμάτων
– Τρόπος πληρωμής μισθώματος: Επιλέγεται ο τρόπος πληρωμής από τη λίστα και σε περίπτωση που δεν είναι ίδιος για όλες τις επιμέρους μισθώσεις επιλέγεται «Λοιποί»
– Ηλεκτρονική πλατφόρμα: Επιλέγεται από τη λίστα «Συγκεντρωτική Δήλωση για το έτος 2018» Στοιχεία μισθωτή
– ΑΦΜ: Πληκτρολογούνται 9 μηδενικά
– Ονοματεπώνυμο μισθωτή: Συμπληρώνεται αυτόματα από την εφαρμογή με την ένδειξη «ΔΙΑΦΟΡΟΙ ΦΟΡΟΛ».

Στη συνέχεια, από το μενού «Ενέργειες», επιλέγεται «Οριστικοποίηση», προκειμένου να υποβληθεί η «Συγκεντρωτική Δήλωση για το έτος 2018» ή «Προσωρινή  αποθήκευση» σε περίπτωση που επιθυμείται η επεξεργασία της δήλωσης σε δεύτερο χρόνο.

Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που τυχόν έχουν ήδη υποβληθεί δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής για μισθώσεις που αφορούν το ανωτέρω διάστημα, δεν θα
πρέπει να τις συμπεριληφθούν στη «Συγκεντρωτική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής».

36. Υπεβλήθη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής και στη διάρκεια μίσθωσης συμπληρώθηκε 15.01.2019 έως 20.01.2019, ενώ θα έπρεπε 15.12.2018 έως 20.12.2018. Πώς διορθώνεται;

Σε όλες τις περιπτώσεις διόρθωσης μίας δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής θα πρέπει να υποβάλλεται τροποποιητική δήλωση και να διορθωθεί το όποιο λάθος της αρχικής πληκτρολογώντας στο αντίστοιχο πεδίο τη σωστή τιμή. Ειδικά για τις περιπτώσεις διόρθωσης της διάρκειας μίσθωσης και μόνο όταν η
διόρθωση αφορά σε αλλαγή στο ημερολογιακό έτος, θα γίνονται οι ακόλουθες ενέργειες:
– Αρχικά θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική δήλωση αφήνοντας κενό το πεδίο «συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα και πληκτρολογώντας «0» στο πεδίο
«ποσό βάσει πολιτικής ακύρωσης», προκειμένου να ακυρωθεί η λάθος υποβολή.
– Στη συνέχεια θα πρέπει να υπoβληθεί νέα αρχική δήλωση με τις σωστές ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης.

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Σε συνέχεια των δύο προηγούμενων άρθρων https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-1/  και  https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-2/  δείτε αναλυτικά τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

16. Σε περίπτωση εκ νέου υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας επιβάλλονται κυρώσεις;

Δεν επιβάλλονται κυρώσεις σε όσους εκμισθωτές υποβάλλουν, υποχρεωτικά, εκ νέου Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, για τις περιπτώσεις που ο υπεκμισθωτής του ακινήτου επιθυμεί την εγγραφή του ακινήτου αυτού στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

17. Πώς μπορούν οι Διαχειριστές Ακινήτων-μη ιδιοκτήτες που έχουν συνάψει συμφωνίες μίσθωσης, πριν να τεθεί σε λειτουργία το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στον ιστότοπο της Α.Α.Δ.Ε., να εγγραφούν σε αυτό;

Η διαδικασία είναι όπως περιγράφηκε στην προηγούμενη απάντηση. Προκειμένου όμως να τηρηθούν όλες οι προϋποθέσεις της ΠΟΛ.1187/2017 Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., όπως ισχύει κατά το χρόνο που το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής τίθεται σε λειτουργία, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου εκμισθωτής:
α) να υποβάλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ακόμη και στην περίπτωση που αυτή έχει ήδη υποβληθεί), όπου στο σχετικό πεδίο των σημειώσεων θα αναγράφει τα στοιχεία της αρχικής συμφωνίας μίσθωσης (αριθμός δήλωσης και ημερομηνία), καθώς και ότι η εν λόγω δήλωση υποβάλλεται στο πλαίσιο της ΠΟΛ.1187/2017 Απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε..
β) να επιλέξει το σχετικό πεδίο για την παραχώρηση του δικαιώματος υπεκμίσθωσης για Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
γ) να αναγράψει στο σχετικό πεδίο τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.).
Τα ανωτέρω εφαρμόζονται ανάλογα και στις περιπτώσεις περαιτέρω υπεκμισθώσεων, όπου θα γίνεται αναφορά στον αρχικό αριθμό της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

18. Ένας Διαχειριστής Ακινήτου που διαχειρίζεται δυο ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας
μίσθωσης λαμβάνει έναν ή δύο Α.Μ.Α.;

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017, όπως ισχύει. Επομένως στην περίπτωση αυτή ο Διαχειριστής θα πραγματοποιήσει δύο καταχωρήσεις και θα λάβει δύο διαφορετικούς Α.Μ.Α..

19. Όταν Διαχειριστής Ακινήτου αναρτά το ίδιο ακίνητο σε δυο διαφορετικές πλατφόρμες λαμβάνει έναν ή δύο Α.Μ.Α.;

Λαμβάνει έναν Α.Μ.Α. που θα τον αναγράφει σε όσες πλατφόρμες αναρτά το ίδιο ακίνητο για σκοπούς Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.

20. Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου εκμισθώνει διακριτά σε ψηφιακές πλατφόρμες περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου) που είναι στο ίδιο ακίνητο, μπορεί να χρησιμοποιεί τον ίδιο Α.Μ.Α.;

Όχι, θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό Α.Μ.Α. για κάθε χώρο που αναρτά διακριτά σε πλατφόρμες. Για να είναι εφικτό το παραπάνω απαιτείται η επιλογή «Τμηματική Μίσθωση».

21. Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου επιθυμεί να εκμισθώσει διακριτά σε ψηφιακές πλατφόρμες είτε όλο το ακίνητο είτε περισσότερους του ενός χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου) που είναι στο ίδιο ακίνητο, μπορεί να χρησιμοποιεί τον ίδιο Α.Μ.Α.;

Όχι, θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό Α.Μ.Α. και για όλο το ακίνητο και για κάθε χώρο που αναρτά διακριτά σε πλατφόρμες. Για να είναι εφικτό το παραπάνω απαιτείται η απόκτηση Α.Μ.Α. για όλο το ακίνητο και στη συνέχεια να αποκτήσει ξεχωριστό Α.Μ.Α. για κάθε ένα χώρο του ιδίου ακινήτου που προτίθεται να εκμισθώνει ξεχωριστά, μέσω της επιλογής «Τμηματική Μίσθωση», και μέχρι της συμπλήρωσης του συνολικού εμβαδού του ακινήτου.

22. Όταν ένας Διαχειριστής Ακινήτου σταματήσει τη διαχείρισή του, μπορεί να προβεί σε διαγραφή του συγκριμένου ακινήτου από το Μητρώο;

Ναι, όταν για οποιοδήποτε λόγο, ο Διαχειριστής Ακινήτου σταματήσει τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του, μπορεί να εισέλθει στο TAXISnet και να το διακόψει άμεσα. Το χρονικό όριο που έχει για να προβεί στη διακοπή ορίζεται μεταξύ της ημερομηνίας της τελευταίας βραχυχρόνιας μίσθωσης έως την ημερομηνία έναρξης υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του αντίστοιχου φορολογικού έτους.

23. Πώς αποκτούν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) τα αλλοδαπά πρόσωπα (Φυσικά ή Νομικά) που είναι Διαχειριστές Ακινήτων ή ευρύτερα είναι δικαιούχοι εισοδήματος από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Καταρχήν κάθε αλλοδαπό πρόσωπο που κατέχει εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα θα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό Α.Φ.Μ., τόσο για τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου όσο και για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (ΕΝ.Φ.Ι.Α., υποβολή δηλώσεων φόρου εισοδήματος για τυχόν εισοδήματα που εισπράττει από τα ακίνητα). Στο πλαίσιο αυτό, όσοι συμμετέχουν σε Βραχυχρόνια Μίσθωση και αποκτούν εισόδημα από αυτήν, πρέπει να αποκτήσουν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.). Τα αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες για την εγγραφή τους στο Φορολογικό Μητρώο υποβάλλουν στον αρμόδιο υπάλληλο του Τμήματος ή Γραφείου Διοικητικής και Μηχανογραφικής Υποστήριξης της Δ.Ο.Υ.:
α) Στην περίπτωση αλλοδαπού φυσικού προσώπου, το έντυπο Μ1 «Δήλωση Απόδοσης Α.Φ.Μ./ Μεταβολής Ατομικών Στοιχείων», με το οποίο δηλώνονται τα προσωπικά του στοιχεία (ταυτότητα, υπηκοότητα, επάγγελμα, διεύθυνση κατοικίας κλπ). Ως στοιχείο ταυτότητας αναγράφεται:
i) Από τους υπηκόους χωρών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης το διαβατήριο ή η ταυτότητα.
ii) Από τους ομογενείς το Ειδικό Δελτίο Ταυτότητας Ομογενούς.
iii) Από τους αλλοδαπούς υπηκόων τρίτων χωρών ο αριθμός διαβατηρίου.
Επιπλέον, οι υπήκοοι τρίτων χωρών κάτοικοι Ελλάδος υποβάλλουν υποχρεωτικά και άδεια διαμονής σε ισχύ, σύμφωνα με τις ισχύουσες κάθε φορά διατάξεις.
Με το παραπάνω έντυπο συνυποβάλλεται, όπου απαιτείται, το έντυπο Μ7 «Δήλωση Σχέσεων Φορολογούμενου», με το οποίο το αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο δηλώνει τη σχέση του με άλλα πρόσωπα που αφορούν στην οικογενειακή του κατάσταση ή στην εκπροσώπησή του.
Εάν το αλλοδαπό φυσικό πρόσωπο δε διαθέτει ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα, για την εγγραφή του στο Φορολογικό Μητρώο υποχρεούται να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα και υποβάλλοντας τα έντυπα Μ1 και Μ7, να συνυποβάλλει απλή έγγραφη δήλωση με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής των συμβαλλομένων, για τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου.
β) Στην περίπτωση αλλοδαπού νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας, το έντυπο Μ3 «Δήλωση Έναρξης /Μεταβολής Εργασιών μη Φυσικού Προσώπου», με συνημμένα τα έντυπα Μ9 «Δήλωση Στοιχείων Έδρας Αλλοδαπής Επιχείρησης» και Μ7 «Δήλωση Σχέσεων Φορολογούμενου».
Επιπλέον, τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες συνυποβάλλουν και τα παρακάτω δικαιολογητικά:
– Το συστατικό τους έγγραφο, επίσημα μεταφρασμένο.
– Πιστοποιητικό αρμόδιας αρχής της χώρας έδρας του νομικού προσώπου για την ύπαρξή του, επίσημα μεταφρασμένο.
– Απλή έγγραφη δήλωση με βεβαιωμένο το γνήσιο της υπογραφής των συμβαλλομένων για τον ορισμό φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα, επίσημα μεταφρασμένη.

Συνεχίζεται…

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Σε συνέχεια του προηγούμενου άρθρου https://www.hellenicprom.gr/odigos-forologias-ton-airbnb-qa-part-1/  δείτε αναλυτικά τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

7. Πώς μπορεί ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Προκειμένου ο Διαχειριστής Ακινήτου να πραγματοποιεί Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, θα πρέπει:
α) να εισέλθει με τους προσωπικούς του κωδικούς TAXISnet στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής που τηρείται στον ιστότοπο www.aade.gr, ώστε να
καταχωρήσει το ακίνητο και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Διευκρινίζεται ότι η καταχώρηση πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο «Ακίνητο», όπως αυτό ορίζεται στην ΠΟΛ.1187/2017.
β) να αναρτά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.) στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής (σχετικά με τα ακίνητα που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), δείτε την ερώτηση 11).
γ) να υποβάλλει τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
δ) να καταχωρεί συγκεντρωτική, ανά ακίνητο, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την τελευταία ημέρα του τρίτου μήνα από την έναρξη λειτουργίας της εφαρμογής του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», όπου θα συμπεριλαμβάνει όλες οι βραχυχρόνιες μισθώσεις που έχουν συναφθεί από την 1η.1.2018 έως και την ημερομηνία έναρξής της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΠΟΛ.1170/2018).

8. Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο ιδιοκτήτης του, αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου και, για τις περιπτώσεις τμηματικής μίσθωσης, τα σχετικά τ.μ..

9. Εκτός από Φυσικό Πρόσωπο μπορεί ένα Νομικό Πρόσωπο να είναι Διαχειριστής Ακινήτου;

Ναι, Διαχειριστής Ακινήτου μπορεί να είναι και Νομικό Πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, ενεργώντας για λογαριασμό του ο νόμιμος εκπρόσωπος ή εξουσιοδοτημένος λογιστής.

10. Είχα στην κατοχή μου ακίνητο το οποίο σήμερα το έχω μεταβιβάσει και μέσα στο έτος 2018 είχα εκμισθώσει αυτό με Βραχυχρόνια Μίσθωση. Τι πρέπει να κάνω για να δηλώσω το εισόδημα που είχα αποκτήσει από αυτό καθώς σήμερα δε μπορώ να πάρω «Αριθμό Μητρώου Ακινήτου»;

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.1170/2018, «τα πρόσωπα που από την 1η.1.2018 και μέχρι τη λειτουργία της εφαρμογής του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έχουν συνάψει βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και δεν δύνανται να εγγραφούν σε αυτό, θα πρέπει μόνο να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, διακριτά και συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο, στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του φορολογικού έτους 2018 (έντυπα Ε2 και Ε1)».

11. Ποιες είναι οι υποχρεώσεις που έχουν οι Διαχειριστές Ακινήτων σχετικά με τις Τουριστικές Επαύλεις (πρόσωπα της παρ. 5 του άρ. 46 του ν.4179/2013 που διαθέτουν Ε.Σ.Λ.), καθώς και οι διαχειριστές ακινήτων που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.);

Οι Διαχειριστές Ακινήτων Τουριστικών Επαύλεων στις οποίες πραγματοποιούνται Βραχυχρόνιες Μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών πρέπει:
α) να καταχωρήσουν τις Τουριστικές Επαύλεις, στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η καταχώρηση αυτή δε θα συνοδευτεί με απόδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.). Ως Α.Μ.Α. θα αναφέρεται ο αριθμός Ε.Σ.Λ. με το πρόθεμα Ε.Σ.Λ. στην αρχή.
β) να αναγράφουν σε εμφανές σημείο τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) όταν αναρτούν ένα ακίνητο στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση.
γ) να υποβάλλουν τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο.
δ) να δηλώσουν τα εισοδήματα που απόκτησαν από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, συγκεντρωτικά, ανά ακίνητο.

12. Όταν Διαχειριστής Ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, ποιες είναι οι υποχρεώσεις του Διαχειριστή Ακινήτου και ποιες των συνιδιοκτητών του;

Σύμφωνα με την ΠΟΛ.1187/2017, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με την ΠΟΛ.1170/2018, για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας διαχειριστής. Δύνανται να ορίζονται περισσότεροι του ενός «Διαχειριστές», με την προϋπόθεση ότι καθένας εξ αυτών δραστηριοποιείται σε διαφορετική ψηφιακή πλατφόρμα. Στην περίπτωση που ως «Διαχειριστής» ακινήτου έχει οριστεί ένας εκ των συνιδιοκτητών, τότε αυτός πραγματοποιεί την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του δικαιώματος του ακινήτου. Ο ίδιος υποχρεούται στην υποβολή των δηλώσεων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης καθώς και στην κατάρτιση του πίνακα «Δικαιούχων Εισοδήματος». Οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται σε έκδοση Α.Μ.Α. ούτε και στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

13. Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου που είναι ο επικαρπωτής του, αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά από τον επικαρπωτή του ακινήτου, με τους προσωπικούς κωδικούς πρόσβασης TAXISnet. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου.

14. Μπορεί όποιος έχει εμπράγματο δικαίωμα ψιλής κυριότητας να είναι Διαχειριστής Ακινήτου με την ιδιότητα αυτή και να αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Σε κάθε περίπτωση όχι. Η μόνη περίπτωση να είναι Διαχειριστής Ακινήτου και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), είναι με την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή ακολουθώντας τις οδηγίες που δίνονται στην επόμενη ερώτηση.

15. Πώς ένας Διαχειριστής Ακινήτου – μη ιδιοκτήτης αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου (ή έστω ένας από τους συνιδιοκτήτες) πρέπει να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Στη συγκεκριμένη δήλωση πρέπει ο ιδιοκτήτης να επιλέξει το σχετικό πεδίο με το οποίο παραχωρεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για Βραχυχρόνια Μίσθωση βάσει των διατάξεων του άρ. 111 του ν.4446/2016 όπως ισχύει, και να καταχωρήσει τον Α.Τ.Α.Κ. του ακινήτου. Στη συνέχεια ο Διαχειριστής Ακινήτου-μη ιδιοκτήτης με τη χρήση των προσωπικών του κωδικών TAXISnet και αφού επιλέξει την ιδιότητα του Υπεκμισθωτή, θα καταχωρήσει το «Ακίνητο» στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που υπέβαλε ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι του ενός μισθωτές στη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, αυτό συνεπάγεται ότι ο κάθε ένας από τους παραπάνω μπορεί να εγγραφεί στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης και να πάρει Α.Μ.Α. με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα αναρτάται από τον κάθε ένα των μισθωτών σε διαφορετική πλατφόρμα.

Συνεχίζεται…

Ένας πλήρης οδηγός από την ΑΑΔΕ για τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν στο “Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού” (όπως ψηφιακές πλατφόρμες τύπου Airbnb). Δείτε αναλυτικά τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που θα σας λύσουν όλες τις απορίες.

1. Πότε μια μίσθωση ακινήτου ορίζεται ως βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν.4446/2016 και του άρ. 39Α του ν.4172/2013 αναφέρονταιBαποκλειστικά και μόνο στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής «Βραχυχρόνια Μίσθωση»).
Ειδικά, για την περίπτωση της «Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».
Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα (ΠΟΛ.1187/2017).

2. Εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με Βραχυχρόνια Μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφορμών, πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής;

Όχι, καθώς δεν εμπίπτει σε ό,τι ορίζει η ΠΟΛ.1187/2017 Απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., έχει όμως τις υποχρεώσεις που ορίζει η ΠΟΛ.1162/2018. Πρακτικά αυτές οι μισθώσεις δηλώνονται με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

3. Ισχύουν άλλοι περιορισμοί έκτος από τη χρονική διάρκεια μίσθωσης μικρότερη του έτους και της αποκλειστικής παροχής κλινοσκεπασμάτων;

Όχι, εκτός εάν τεθούν μελλοντικά, με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού όπως προβλέπεται στην παρ. 8 του άρ. 111 του ν.4446/2016, όπως ισχύει.

4. Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από τη Βραχυχρόνια Μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού;

Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρ. 39Α του ν.4172/2013 σε συνδυασμό με τα όσα έχουν διευκρινισθεί με τις ΠΟΛ.1069/2015 και ΠΟΛ.1112/2017 εγκυκλίους.

5. Υπάγεται σε Φ.Π.Α. το εισόδημα από Βραχυχρόνια Μίσθωση;

Όχι (ΠΟΛ.1059/2018 «Εφαρμογή διατάξεων ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»).

6. Ποιος μπορεί να είναι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης;

Καταρχήν ορίζεται ότι Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (στο εξής «Διαχειριστής Ακινήτου») είναι το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη Βραχυχρόνια Μίσθωσή του και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου.
Διαχειριστής Ακινήτου δύναται να είναι:
α) ο κύριος του ακινήτου
β) ο επικαρπωτής
γ) ο υπεκμισθωτής
δ) τρίτος, όπου περιλαμβάνονται αποκλειστικά οι εξής περιπτώσεις:
– ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς
– ο εκκαθαριστής κληρονομιάς
– ο εκτελεστής διαθήκης
– ο σύνδικος πτώχευσης
– ο προσωρινός διαχειριστής
– ο μεσεγγυούχος
– ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

Συνεχίζεται…